房地產(chǎn)價格和估價知識（二）
    一、內(nèi)容提要：本講主要講述了的房地產(chǎn)價格的影響因素，以及房地產(chǎn)價格評估中市場法估價的相關(guān)內(nèi)容。
    二、重點、難點
    大綱要求：掌握房地產(chǎn)估價的市場法
    熟悉房地產(chǎn)價格的影響因素
    三、房地產(chǎn)價格的影響因素
    1、房地產(chǎn)價格的影響因素概述
    在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)價格水平及其變動，是由眾多房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格綜合作用的結(jié)果。要把握房地產(chǎn)價格影響因素，首先應(yīng)具有下列5點認(rèn)識：
    1．不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低房地產(chǎn)的價格，有的影響因素提高房地產(chǎn)的價格。
    2．不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大；有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響較小。
    3．不同的房地產(chǎn)價格影響因素，與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)房地產(chǎn)的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或提高)房地產(chǎn)的價格；有的影響因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)的價格，它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。
    4．有些房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。在與時間有關(guān)的影響因素中，引起房地產(chǎn)價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動，有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段時間之后才會表現(xiàn)出來。
    5．某些房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。至于它們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要依靠對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入了解和長期積累的估價實踐經(jīng)驗作出判斷。
    題目：人口密度是反映人口數(shù)量的( )。
    A．總量指標(biāo)
    B．相對指標(biāo)
    C．平均指標(biāo)
    D．變異指標(biāo)
    答案：（B ）
    2、人口因素
    房地產(chǎn)(特別是居住房地產(chǎn))的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對房地產(chǎn)價格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面來說明人口因素對房地產(chǎn)價格的影響。