《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》印發(fā)。一般認為，此輪土地調(diào)控既是一場對土地既有問題的縱深“革命”，也是一次針對房地產(chǎn)行業(yè)的“源頭治理”。
盡管這次調(diào)控針對的是工業(yè)用地價格，不過，許多人包括業(yè)界人士，都會集體無意識地遙望房地產(chǎn)市場。
作為中國樓市“地標級”城市的北京、上海、深圳、杭州，它們在工業(yè)用地控制、房地產(chǎn)市場變化等方面出現(xiàn)的顯性或隱性的動態(tài)，值得關(guān)注 。
北京
開發(fā)商沉默的背后
一條消息被誤讀，背后顯現(xiàn)的對地價的擔憂心態(tài)，未必是杞人憂天
與上次調(diào)控政策公布之時一群業(yè)界大腕爭先恐后地發(fā)表解讀、異議的場面不同，這一次，北京房地產(chǎn)的業(yè)界大腕們普遍靜悄悄。
地產(chǎn)大腕任志強９月１８日在博客中表示，“５月１７日‘國六條’發(fā)布之前，確實有領(lǐng)導(dǎo)專門到我（公）司辦公室約見一群地產(chǎn)公司的‘大佬’們，誠心告誡我們要努力維護房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)形象，注意自己的言行。于是就有了上海‘１０＋１０’會議的閉門和所謂文件細則出臺之后的‘禁聲令’之說。其實要害不在于是否有人讓說與不讓說，而在于人們是否想說什么，想說給誰聽？”
該文值得玩味，尤其是后兩句“想說什么，想說給誰聽？”
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春９月上旬針對“工業(yè)用地價格”的有關(guān)表態(tài)，被有關(guān)媒體在標題中竟解讀成了“土地價格將出現(xiàn)５０％的上漲”。誤讀消息公布后，引發(fā)北京市場進一步恐慌。９月１１日，甘藏春司長在接受采訪時緊急辟謠，市場情緒這才回復(fù)平穩(wěn)。
有人士表示，盡管標題有誤，但在最早的誤讀稿件文章中，也指的是“工業(yè)用地價格”，但現(xiàn)在市場各界人心浮動，都不約而同地在預(yù)估新政對“地價”的影響。由這個集體無意識的誤讀風波中，可見市場各方在地價問題上的心態(tài)。
誤讀背后的對地價的擔憂心態(tài)，未必是無的放矢、杞人憂天。地價的決定因素有二：供應(yīng)量與供應(yīng)價。這兩個因素都面臨一些變數(shù)。
９月１９日，國土資源部規(guī)劃司負責人表示，目前國土資源部已與有關(guān)部門協(xié)商，從２００７年開始，將在原有建設(shè)占用農(nóng)用地和耕地計劃指標上，加上建設(shè)占用未利用地這項指標。兩項合起來組成新增建設(shè)用地計劃指標。
業(yè)界解讀，該政策影響頗大，實際蘊涵著土地供應(yīng)量的問題。目前，土地部門計劃管理的范疇主要是建設(shè)占用農(nóng)用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開辟新路。比如圍海開發(fā)灘涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以２０甚至３０平方公里的規(guī)模在圍海，實際上是建設(shè)工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)在，這些未利用地如一起納入監(jiān)管范疇的話，一些工業(yè)項目的用地量必然就要重新回到新增建設(shè)用地計劃指標，現(xiàn)在用地計劃指標一直收得比較緊，工業(yè)用地多了，自然會影響到其他用地的份額。
近期，國土資源部耕地保護司司長潘明才表示，我國新增建設(shè)用土地有償使用費繳納標準將提高一倍。標準的提高，可以加大城市規(guī)模擴張的經(jīng)濟約束。針對一些地方新增建設(shè)用地不依法報批，國土資源部明確規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準。
有開發(fā)商表示，從一系列已經(jīng)出臺的土地政策的效果來看，地價還是受到了一定的影響。
該開發(fā)商以其在北京順義區(qū)的項目舉例說，２００１年的時候，順義區(qū)包含拆遷和土地出讓金的熟地價格約為２０萬元畝，現(xiàn)在相同地段大概漲到了１５０萬元畝。此外，加上人員工資、建筑原材料、項目配套費用的增加以及財務(wù)、管理等費用，房屋成本在每平方米３０００元到４０００元左右。在目前的市場環(huán)境下，相信不會有開發(fā)商賠本出售，一些漲價因素都會轉(zhuǎn)嫁到房價中。
通過具有人氣指標意義的房展來看，房價依然火爆。９月中旬，北京秋季房展開幕。據(jù)組委會統(tǒng)計，開幕首日有３．５萬人次到場，成交２８８套，面積達３．２萬平方米，套均面積１１０平方米，成交金額２．５１億元，成交均價為７９００元平方米。而今年春展首日則有５．３萬人次入場，當天成交５２７套，面積達６．１萬平方米。
對于“秋展”的表現(xiàn)，有市場人士認為，主要是現(xiàn)在市場供應(yīng)不足，很多項目無房可售，不少項目一開盤就銷售一空，價格并沒有出現(xiàn)任何走軟的跡象，很多具有可比性的項目比去年甚至年初又有了一定的漲幅。
上海
用地模式會有新變
新增建設(shè)用地“漲價”，對上海用地模式會產(chǎn)生影響，但對商品房市場影響不會太大
臨近樓市銷售的“金九銀十”，上海的商品房交易依然比較平穩(wěn)。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，僅９月２５日一天，新開房源就有７個，推出１１２４套，面積１５萬多平方米。當天，共預(yù)售各類商品房７１０套，面積７．４６萬平方米。易居研究院的數(shù)據(jù)同時表明，９月上海平均每周成交面積３５．２萬平方米，與８月相比增長２４．３％。隨著“十一”黃金周臨近，眾開發(fā)商加快了推案速度，顯示對黃金周假日樓市信心不減。
近期，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段接二連三。本月初發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，從八方面要求各地和各部委嚴把土地“閘門”。雖是工業(yè)用地，不過部分消費者仍心存疑慮：對于上海這個土地稀缺城市而言，這一政策會不會導(dǎo)致“地荒”，造成房地產(chǎn)市場異常波動？
“這項政策更多指向政府部門，應(yīng)該不會對市場產(chǎn)生影響?！鄙虾７康鼐钟嘘P(guān)人士明確表示。無論是明確土地管理和耕地保護的責任、切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，還是規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓標準統(tǒng)一公布制度，抑或強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查、嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為，“從根本上說，都是對地方政府加強約束，進一步明確政府責任，規(guī)范土地管理行為。”
就土地審批制度而言，原來分批次審批，“上海一年可報審兩三次”，如今，一年只能審批一次?！斑@意味著，用地計劃性必須增強。明年的用地，今年必須心中有底，這也有利于宏觀調(diào)控，減少違法用地現(xiàn)象發(fā)生。”而全額征收土地出讓金并實行“收支兩條線”的要求，也與先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出讓金中，７０％作為土地成本補償，落實到實際操作的區(qū)縣；３０％除卻農(nóng)業(yè)開發(fā)費等必需費用外，基本用于城市開發(fā)、城市建設(shè)?！吧虾Ｔ谶@方面比較規(guī)范，用于城市建設(shè)的費用‘五五分成’，由市區(qū)兩級分管，市級費用均由城投公司統(tǒng)一管理，以保證‘?？顚Ｓ谩?。”
該人士也坦言，在土地出讓金分配利用上，對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)關(guān)注度不高，“今后大收大支，可能會有所改善?！贝舜握咧?，“三農(nóng)”問題被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保護耕地、保障農(nóng)民權(quán)益十分重要。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，才是健康、可持續(xù)的發(fā)展之道?！睋?jù)透露，上海房地局準備與社保系統(tǒng)銜接，重新設(shè)計與土地審批有關(guān)的農(nóng)民保障問題。
新增建設(shè)用地的土地有償使用費，也是關(guān)注重點。據(jù)估算，調(diào)整后，中央和地方實際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費將提高１倍。“浦東新區(qū)為一等地區(qū)，此項費用將從每平方米７０元調(diào)整為１４０元?！本褪钦f，什么也沒建，光土地就需每畝“砸”進９萬多元，這無疑提高了開發(fā)成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是產(chǎn)業(yè)類及城市建設(shè)用地，“對商品房市場影響不會太大”。
“這是政府從房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)類調(diào)控的重要手段?！迸c此相應(yīng)，工業(yè)用地出讓實行政策，也表示產(chǎn)業(yè)類用地價格上升，這就要求上海引進產(chǎn)業(yè)項目時，須加強產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，明確投資強度。
“新增建設(shè)用地‘漲價’，對上海用地模式也會產(chǎn)生影響?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，原先土地成本低，可實行擴張式發(fā)展，如今必須算賬，也許盤活存量更合算。這對商品房用地更明顯?！锻ㄖ烦雠_之前一個月，萬科集團以超過１７億元的總價完成對浙江省級房地產(chǎn)集團——南都集團的整體收購，不僅獲得南都房產(chǎn)６０％的權(quán)益，還擁有南都集團在上海、江蘇的剩余地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有知情人士表示，“萬科并購南都，最主要的獲益就是土地。”
盡管這次調(diào)控針對的是工業(yè)用地價格，不過，許多人包括業(yè)界人士，都會集體無意識地遙望房地產(chǎn)市場。
作為中國樓市“地標級”城市的北京、上海、深圳、杭州，它們在工業(yè)用地控制、房地產(chǎn)市場變化等方面出現(xiàn)的顯性或隱性的動態(tài)，值得關(guān)注 。
北京
開發(fā)商沉默的背后
一條消息被誤讀，背后顯現(xiàn)的對地價的擔憂心態(tài)，未必是杞人憂天
與上次調(diào)控政策公布之時一群業(yè)界大腕爭先恐后地發(fā)表解讀、異議的場面不同，這一次，北京房地產(chǎn)的業(yè)界大腕們普遍靜悄悄。
地產(chǎn)大腕任志強９月１８日在博客中表示，“５月１７日‘國六條’發(fā)布之前，確實有領(lǐng)導(dǎo)專門到我（公）司辦公室約見一群地產(chǎn)公司的‘大佬’們，誠心告誡我們要努力維護房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)形象，注意自己的言行。于是就有了上海‘１０＋１０’會議的閉門和所謂文件細則出臺之后的‘禁聲令’之說。其實要害不在于是否有人讓說與不讓說，而在于人們是否想說什么，想說給誰聽？”
該文值得玩味，尤其是后兩句“想說什么，想說給誰聽？”
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春９月上旬針對“工業(yè)用地價格”的有關(guān)表態(tài)，被有關(guān)媒體在標題中竟解讀成了“土地價格將出現(xiàn)５０％的上漲”。誤讀消息公布后，引發(fā)北京市場進一步恐慌。９月１１日，甘藏春司長在接受采訪時緊急辟謠，市場情緒這才回復(fù)平穩(wěn)。
有人士表示，盡管標題有誤，但在最早的誤讀稿件文章中，也指的是“工業(yè)用地價格”，但現(xiàn)在市場各界人心浮動，都不約而同地在預(yù)估新政對“地價”的影響。由這個集體無意識的誤讀風波中，可見市場各方在地價問題上的心態(tài)。
誤讀背后的對地價的擔憂心態(tài)，未必是無的放矢、杞人憂天。地價的決定因素有二：供應(yīng)量與供應(yīng)價。這兩個因素都面臨一些變數(shù)。
９月１９日，國土資源部規(guī)劃司負責人表示，目前國土資源部已與有關(guān)部門協(xié)商，從２００７年開始，將在原有建設(shè)占用農(nóng)用地和耕地計劃指標上，加上建設(shè)占用未利用地這項指標。兩項合起來組成新增建設(shè)用地計劃指標。
業(yè)界解讀，該政策影響頗大，實際蘊涵著土地供應(yīng)量的問題。目前，土地部門計劃管理的范疇主要是建設(shè)占用農(nóng)用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開辟新路。比如圍海開發(fā)灘涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以２０甚至３０平方公里的規(guī)模在圍海，實際上是建設(shè)工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)在，這些未利用地如一起納入監(jiān)管范疇的話，一些工業(yè)項目的用地量必然就要重新回到新增建設(shè)用地計劃指標，現(xiàn)在用地計劃指標一直收得比較緊，工業(yè)用地多了，自然會影響到其他用地的份額。
近期，國土資源部耕地保護司司長潘明才表示，我國新增建設(shè)用土地有償使用費繳納標準將提高一倍。標準的提高，可以加大城市規(guī)模擴張的經(jīng)濟約束。針對一些地方新增建設(shè)用地不依法報批，國土資源部明確規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準。
有開發(fā)商表示，從一系列已經(jīng)出臺的土地政策的效果來看，地價還是受到了一定的影響。
該開發(fā)商以其在北京順義區(qū)的項目舉例說，２００１年的時候，順義區(qū)包含拆遷和土地出讓金的熟地價格約為２０萬元畝，現(xiàn)在相同地段大概漲到了１５０萬元畝。此外，加上人員工資、建筑原材料、項目配套費用的增加以及財務(wù)、管理等費用，房屋成本在每平方米３０００元到４０００元左右。在目前的市場環(huán)境下，相信不會有開發(fā)商賠本出售，一些漲價因素都會轉(zhuǎn)嫁到房價中。
通過具有人氣指標意義的房展來看，房價依然火爆。９月中旬，北京秋季房展開幕。據(jù)組委會統(tǒng)計，開幕首日有３．５萬人次到場，成交２８８套，面積達３．２萬平方米，套均面積１１０平方米，成交金額２．５１億元，成交均價為７９００元平方米。而今年春展首日則有５．３萬人次入場，當天成交５２７套，面積達６．１萬平方米。
對于“秋展”的表現(xiàn)，有市場人士認為，主要是現(xiàn)在市場供應(yīng)不足，很多項目無房可售，不少項目一開盤就銷售一空，價格并沒有出現(xiàn)任何走軟的跡象，很多具有可比性的項目比去年甚至年初又有了一定的漲幅。
上海
用地模式會有新變
新增建設(shè)用地“漲價”，對上海用地模式會產(chǎn)生影響，但對商品房市場影響不會太大
臨近樓市銷售的“金九銀十”，上海的商品房交易依然比較平穩(wěn)。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，僅９月２５日一天，新開房源就有７個，推出１１２４套，面積１５萬多平方米。當天，共預(yù)售各類商品房７１０套，面積７．４６萬平方米。易居研究院的數(shù)據(jù)同時表明，９月上海平均每周成交面積３５．２萬平方米，與８月相比增長２４．３％。隨著“十一”黃金周臨近，眾開發(fā)商加快了推案速度，顯示對黃金周假日樓市信心不減。
近期，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段接二連三。本月初發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，從八方面要求各地和各部委嚴把土地“閘門”。雖是工業(yè)用地，不過部分消費者仍心存疑慮：對于上海這個土地稀缺城市而言，這一政策會不會導(dǎo)致“地荒”，造成房地產(chǎn)市場異常波動？
“這項政策更多指向政府部門，應(yīng)該不會對市場產(chǎn)生影響?！鄙虾７康鼐钟嘘P(guān)人士明確表示。無論是明確土地管理和耕地保護的責任、切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，還是規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓標準統(tǒng)一公布制度，抑或強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查、嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為，“從根本上說，都是對地方政府加強約束，進一步明確政府責任，規(guī)范土地管理行為。”
就土地審批制度而言，原來分批次審批，“上海一年可報審兩三次”，如今，一年只能審批一次?！斑@意味著，用地計劃性必須增強。明年的用地，今年必須心中有底，這也有利于宏觀調(diào)控，減少違法用地現(xiàn)象發(fā)生。”而全額征收土地出讓金并實行“收支兩條線”的要求，也與先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出讓金中，７０％作為土地成本補償，落實到實際操作的區(qū)縣；３０％除卻農(nóng)業(yè)開發(fā)費等必需費用外，基本用于城市開發(fā)、城市建設(shè)?！吧虾Ｔ谶@方面比較規(guī)范，用于城市建設(shè)的費用‘五五分成’，由市區(qū)兩級分管，市級費用均由城投公司統(tǒng)一管理，以保證‘?？顚Ｓ谩?。”
該人士也坦言，在土地出讓金分配利用上，對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)關(guān)注度不高，“今后大收大支，可能會有所改善?！贝舜握咧?，“三農(nóng)”問題被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保護耕地、保障農(nóng)民權(quán)益十分重要。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，才是健康、可持續(xù)的發(fā)展之道?！睋?jù)透露，上海房地局準備與社保系統(tǒng)銜接，重新設(shè)計與土地審批有關(guān)的農(nóng)民保障問題。
新增建設(shè)用地的土地有償使用費，也是關(guān)注重點。據(jù)估算，調(diào)整后，中央和地方實際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費將提高１倍。“浦東新區(qū)為一等地區(qū)，此項費用將從每平方米７０元調(diào)整為１４０元?！本褪钦f，什么也沒建，光土地就需每畝“砸”進９萬多元，這無疑提高了開發(fā)成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是產(chǎn)業(yè)類及城市建設(shè)用地，“對商品房市場影響不會太大”。
“這是政府從房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)類調(diào)控的重要手段?！迸c此相應(yīng)，工業(yè)用地出讓實行政策，也表示產(chǎn)業(yè)類用地價格上升，這就要求上海引進產(chǎn)業(yè)項目時，須加強產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，明確投資強度。
“新增建設(shè)用地‘漲價’，對上海用地模式也會產(chǎn)生影響?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，原先土地成本低，可實行擴張式發(fā)展，如今必須算賬，也許盤活存量更合算。這對商品房用地更明顯?！锻ㄖ烦雠_之前一個月，萬科集團以超過１７億元的總價完成對浙江省級房地產(chǎn)集團——南都集團的整體收購，不僅獲得南都房產(chǎn)６０％的權(quán)益，還擁有南都集團在上海、江蘇的剩余地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有知情人士表示，“萬科并購南都，最主要的獲益就是土地。”