《深圳市招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《工業(yè)用地規(guī)定》)正式發(fā)布，面向社會(huì)廣泛征求意見(jiàn)。 這是國(guó)內(nèi)目前僅知的關(guān)于工業(yè)用地招拍掛的地方政府規(guī)章。
此前20天，9月5日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》(31號(hào)文)，明確要求各地的工業(yè)用地“必須”采用招拍掛的方式出讓。
深圳國(guó)土局地政處某負(fù)責(zé)人表示，與其他地區(qū)相比，深圳的工業(yè)用地招拍掛制度已進(jìn)入完善和規(guī)范具體操作流程的階段。
按照《工業(yè)用地規(guī)定》，“除國(guó)家、省、市確定的重點(diǎn)或重大工業(yè)用地和因涉及保密事項(xiàng)不宜以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式提供的工業(yè)用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可以協(xié)議方式出讓外，其他工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)以拍賣或招標(biāo)方式出讓?！?BR> 據(jù)深圳國(guó)土局的消息，今年擬提出的58.5公頃工業(yè)用地，規(guī)劃局已經(jīng)完成了選址意見(jiàn)。國(guó)土局目前正向貿(mào)工局、發(fā)改局等部門征求意見(jiàn)。
上述地政處負(fù)責(zé)人介紹，按照新規(guī)，符合深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄的企業(yè)都可以提出用地申請(qǐng)，規(guī)劃、貿(mào)工等部門根據(jù)企業(yè)的情況，設(shè)定產(chǎn)業(yè)用地的掛牌條件，包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資強(qiáng)度以及用地規(guī)模等，在報(bào)紙上公開(kāi)信息，其他有意愿的企業(yè)也可參與報(bào)價(jià)競(jìng)投?！霸谕惹闆r下，價(jià)高者得。”
即便在協(xié)議出讓的場(chǎng)合，《規(guī)定》亦要求主管部門將出讓地塊的位置、面積、出讓價(jià)格等向社會(huì)公示。若有其他符合條件的企業(yè)提出用地意向，則“應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為通過(guò)掛牌方式出讓”。
“我們的目的，就在于確保工業(yè)用地出讓環(huán)節(jié)的公開(kāi)、透明。”這位負(fù)責(zé)人稱。
“工業(yè)用地的特殊性在于它必須要有實(shí)體的工業(yè)項(xiàng)目。”地政處一位官員解釋說(shuō)，后續(xù)階段必須監(jiān)督拿地的企業(yè)依照出讓合同約定的用途適用土地。
他認(rèn)為，住宅用地土地交付后的后續(xù)工作相對(duì)簡(jiǎn)單，而工業(yè)用地的出讓還涉及貿(mào)工局、發(fā)改局、環(huán)保局等眾多政府部門。
據(jù)地政處負(fù)責(zé)人透露，市國(guó)土局正在制訂土地出讓后全程監(jiān)管的政策。土地出讓合同的監(jiān)管問(wèn)題已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)相關(guān)文件，將推行土地合同驗(yàn)收制度，考察企業(yè)是否按照合同使用土地。
轉(zhuǎn)型引擎
深圳國(guó)土部門強(qiáng)調(diào)，工業(yè)用地實(shí)行招拍掛，的功效在于提高了土地的出讓效率。以往企業(yè)申請(qǐng)用地的周期通常為8個(gè)月乃至一年多，而招拍掛后，“頂多三個(gè)月就可以簽訂合同”。
上述地政處官員介紹，招拍掛后，以前由企業(yè)逐個(gè)向多個(gè)部門申請(qǐng)的過(guò)程轉(zhuǎn)為直接向國(guó)土局一家申請(qǐng)即可，土地只要在市場(chǎng)掛牌交易就可以了。
而對(duì)大多數(shù)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，效率問(wèn)題并無(wú)實(shí)際意義。他們更愿意將這一新規(guī)稱為“僧多粥少”局面下“打開(kāi)了一扇窗戶”：“至少我們有了拿地的希望?！?BR> 深圳規(guī)劃局的資料顯示，2015年全市工業(yè)用地規(guī)模將達(dá)到259平方公里。專家們預(yù)測(cè)，在沒(méi)有大規(guī)模填海造地的前提下，這將是深圳工業(yè)用地的極限。
根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心所作的《工業(yè)用地市場(chǎng)需求調(diào)查》，租用廠房的企業(yè)高達(dá)65.14％，其中大部分是中小企業(yè)。因此，《調(diào)查》判斷中小企業(yè)將是新規(guī)的擁護(hù)者。
有地產(chǎn)人士分析，國(guó)務(wù)院“31號(hào)文”之所以將調(diào)控矛頭指向工業(yè)用地，主要是因?yàn)楹芏嗟胤秸扔谡猩桃Y壓力，在協(xié)議出讓工業(yè)用地時(shí)實(shí)行低地價(jià)甚至零地價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致投資成本降低，固定資產(chǎn)投資過(guò)熱。
從深圳已經(jīng)完成的兩次拍賣試點(diǎn)來(lái)看，土地成交價(jià)最終都是起拍價(jià)的三倍以上。人們似乎有理由擔(dān)憂如此會(huì)造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的抬升。
深圳市政府一位官員表示，擔(dān)心對(duì)招商引資造成沖擊，確實(shí)是在推行工業(yè)用地招拍掛過(guò)程中遭遇到的一大阻力。
但是深圳地產(chǎn)界資深人士半求則認(rèn)為，土地價(jià)格杠桿作用的發(fā)揮，將會(huì)進(jìn)一步促使深圳產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰。在符合貿(mào)工局等部門設(shè)置的前置條件下，“土地將會(huì)被那些技術(shù)含量更好、投資強(qiáng)度更大、出價(jià)更高的企業(yè)獲得”。
此前20天，9月5日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》(31號(hào)文)，明確要求各地的工業(yè)用地“必須”采用招拍掛的方式出讓。
深圳國(guó)土局地政處某負(fù)責(zé)人表示，與其他地區(qū)相比，深圳的工業(yè)用地招拍掛制度已進(jìn)入完善和規(guī)范具體操作流程的階段。
按照《工業(yè)用地規(guī)定》，“除國(guó)家、省、市確定的重點(diǎn)或重大工業(yè)用地和因涉及保密事項(xiàng)不宜以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式提供的工業(yè)用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可以協(xié)議方式出讓外，其他工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)以拍賣或招標(biāo)方式出讓?！?BR> 據(jù)深圳國(guó)土局的消息，今年擬提出的58.5公頃工業(yè)用地，規(guī)劃局已經(jīng)完成了選址意見(jiàn)。國(guó)土局目前正向貿(mào)工局、發(fā)改局等部門征求意見(jiàn)。
上述地政處負(fù)責(zé)人介紹，按照新規(guī)，符合深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄的企業(yè)都可以提出用地申請(qǐng)，規(guī)劃、貿(mào)工等部門根據(jù)企業(yè)的情況，設(shè)定產(chǎn)業(yè)用地的掛牌條件，包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資強(qiáng)度以及用地規(guī)模等，在報(bào)紙上公開(kāi)信息，其他有意愿的企業(yè)也可參與報(bào)價(jià)競(jìng)投?！霸谕惹闆r下，價(jià)高者得。”
即便在協(xié)議出讓的場(chǎng)合，《規(guī)定》亦要求主管部門將出讓地塊的位置、面積、出讓價(jià)格等向社會(huì)公示。若有其他符合條件的企業(yè)提出用地意向，則“應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為通過(guò)掛牌方式出讓”。
“我們的目的，就在于確保工業(yè)用地出讓環(huán)節(jié)的公開(kāi)、透明。”這位負(fù)責(zé)人稱。
“工業(yè)用地的特殊性在于它必須要有實(shí)體的工業(yè)項(xiàng)目。”地政處一位官員解釋說(shuō)，后續(xù)階段必須監(jiān)督拿地的企業(yè)依照出讓合同約定的用途適用土地。
他認(rèn)為，住宅用地土地交付后的后續(xù)工作相對(duì)簡(jiǎn)單，而工業(yè)用地的出讓還涉及貿(mào)工局、發(fā)改局、環(huán)保局等眾多政府部門。
據(jù)地政處負(fù)責(zé)人透露，市國(guó)土局正在制訂土地出讓后全程監(jiān)管的政策。土地出讓合同的監(jiān)管問(wèn)題已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)相關(guān)文件，將推行土地合同驗(yàn)收制度，考察企業(yè)是否按照合同使用土地。
轉(zhuǎn)型引擎
深圳國(guó)土部門強(qiáng)調(diào)，工業(yè)用地實(shí)行招拍掛，的功效在于提高了土地的出讓效率。以往企業(yè)申請(qǐng)用地的周期通常為8個(gè)月乃至一年多，而招拍掛后，“頂多三個(gè)月就可以簽訂合同”。
上述地政處官員介紹，招拍掛后，以前由企業(yè)逐個(gè)向多個(gè)部門申請(qǐng)的過(guò)程轉(zhuǎn)為直接向國(guó)土局一家申請(qǐng)即可，土地只要在市場(chǎng)掛牌交易就可以了。
而對(duì)大多數(shù)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，效率問(wèn)題并無(wú)實(shí)際意義。他們更愿意將這一新規(guī)稱為“僧多粥少”局面下“打開(kāi)了一扇窗戶”：“至少我們有了拿地的希望?！?BR> 深圳規(guī)劃局的資料顯示，2015年全市工業(yè)用地規(guī)模將達(dá)到259平方公里。專家們預(yù)測(cè)，在沒(méi)有大規(guī)模填海造地的前提下，這將是深圳工業(yè)用地的極限。
根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心所作的《工業(yè)用地市場(chǎng)需求調(diào)查》，租用廠房的企業(yè)高達(dá)65.14％，其中大部分是中小企業(yè)。因此，《調(diào)查》判斷中小企業(yè)將是新規(guī)的擁護(hù)者。
有地產(chǎn)人士分析，國(guó)務(wù)院“31號(hào)文”之所以將調(diào)控矛頭指向工業(yè)用地，主要是因?yàn)楹芏嗟胤秸扔谡猩桃Y壓力，在協(xié)議出讓工業(yè)用地時(shí)實(shí)行低地價(jià)甚至零地價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致投資成本降低，固定資產(chǎn)投資過(guò)熱。
從深圳已經(jīng)完成的兩次拍賣試點(diǎn)來(lái)看，土地成交價(jià)最終都是起拍價(jià)的三倍以上。人們似乎有理由擔(dān)憂如此會(huì)造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的抬升。
深圳市政府一位官員表示，擔(dān)心對(duì)招商引資造成沖擊，確實(shí)是在推行工業(yè)用地招拍掛過(guò)程中遭遇到的一大阻力。
但是深圳地產(chǎn)界資深人士半求則認(rèn)為，土地價(jià)格杠桿作用的發(fā)揮，將會(huì)進(jìn)一步促使深圳產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰。在符合貿(mào)工局等部門設(shè)置的前置條件下，“土地將會(huì)被那些技術(shù)含量更好、投資強(qiáng)度更大、出價(jià)更高的企業(yè)獲得”。