三、1998年采用收益還原法計算題解析
    題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)
    (一)審題
    1、瀏覽題目，構思解題方法
    從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。
    2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些
    重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。
    (二)草擬出解題適用的公式和基本思路
    1、適用公式
    特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式;計算土地價格時，必須采用有限年期公式。
    2、解題基本思路
    第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益
    第二步：通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計算房屋純收益
    第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益
    第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格