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        估價師《土地估價實務》應試寶典(三)

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        ⒍個別因素
            a綠地覆蓋率(住宅用地選)
            b產業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
            c規(guī)劃限制(視情況可設可不設)
            d自然災害狀況(視情況可設可不設)
            e容積率(必選)
            f宗地面積(必選)
            g宗地形狀(必選)
            h臨街狀況(商業(yè)必選)
            i地質條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
            j地形、地勢等
            因素條件說明
            具體說明估價對象和比較實例的各因素條件,列表表示:
            因素條件說明時應注意幾點:
            ① 描述比較因素的具體條件,不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語,能量化的一定量化,如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標,也必須具體描述,如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述,道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述,基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
            ② 因素條件說明時,要實事求是,客觀,具體,且與評估報告第二部分個別因素描述一致,如把握不準,可先列表將待估宗地的因素條件說明。
            ③ 因素條件說明不能同因素分析時矛盾,要一一對應。
            4、編制比較因素條件指數(shù)表
            為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正,必須將因素指標轉化為因素條件指數(shù),編制比較因素指數(shù)表,除期日,交易情況,年期及容積率外,應以待估宗地的各因素條件為基礎,相應指數(shù)確定如下:
            ① 用途修正指數(shù)選相同用途(按細類用途)案例,可省去用途修正;可參照當?shù)鼗鶞实貎r,分析不同用途地價的差別,確定修正指數(shù)。
            ② 土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
            ③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型、地價的差別,確定交易類型修正指數(shù),選擇同類型的交易案例,可不進行交易類型修正,抵押案例僅在抵押評估時選。
            ④ 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例,不進行交易情況修正,如確定調查的案例是非正常交易,但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度,及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解),可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
            ⑤ 交易期日價格指數(shù)。確定方法:
            一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產價格指數(shù);
            二是調查當?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
            ⑥ 土地使用年限修正指數(shù)
            利用年期修正公式:k=1-1/(1+r)n