⒍個別因素
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))
d自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地形狀(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件,列表表示:
因素條件說明時應(yīng)注意幾點:
① 描述比較因素的具體條件,不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語,能量化的一定量化,如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標(biāo),也必須具體描述,如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述,道路通達(dá)度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述,基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
② 因素條件說明時,要實事求是,客觀,具體,且與評估報告第二部分個別因素描述一致,如把握不準(zhǔn),可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③ 因素條件說明不能同因素分析時矛盾,要一一對應(yīng)。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正,必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù),編制比較因素指數(shù)表,除期日,交易情況,年期及容積率外,應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ),相應(yīng)指數(shù)確定如下:
① 用途修正指數(shù)選相同用途(按細(xì)類用途)案例,可省去用途修正;可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價,分析不同用途地價的差別,確定修正指數(shù)。
② 土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別,確定交易類型修正指數(shù),選擇同類型的交易案例,可不進(jìn)行交易類型修正,抵押案例僅在抵押評估時選。
④ 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例,不進(jìn)行交易情況修正,如確定調(diào)查的案例是非正常交易,但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度,及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解),可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤ 交易期日價格指數(shù)。確定方法:
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);
二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥ 土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式:k=1-1/(1+r)n
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))
d自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地形狀(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件,列表表示:
因素條件說明時應(yīng)注意幾點:
① 描述比較因素的具體條件,不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語,能量化的一定量化,如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標(biāo),也必須具體描述,如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述,道路通達(dá)度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述,基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
② 因素條件說明時,要實事求是,客觀,具體,且與評估報告第二部分個別因素描述一致,如把握不準(zhǔn),可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③ 因素條件說明不能同因素分析時矛盾,要一一對應(yīng)。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正,必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù),編制比較因素指數(shù)表,除期日,交易情況,年期及容積率外,應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ),相應(yīng)指數(shù)確定如下:
① 用途修正指數(shù)選相同用途(按細(xì)類用途)案例,可省去用途修正;可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價,分析不同用途地價的差別,確定修正指數(shù)。
② 土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別,確定交易類型修正指數(shù),選擇同類型的交易案例,可不進(jìn)行交易類型修正,抵押案例僅在抵押評估時選。
④ 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例,不進(jìn)行交易情況修正,如確定調(diào)查的案例是非正常交易,但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度,及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解),可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤ 交易期日價格指數(shù)。確定方法:
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);
二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥ 土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式:k=1-1/(1+r)n