輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用剩余法估價(jià)的例題解析
一、2000年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2000年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第4小題）
某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開(kāi)發(fā)公司擬建造住宅樓，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅市場(chǎng)行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米；開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利率為5.85%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。
若開(kāi)發(fā)公司要以不高于700萬(wàn)元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%的利潤(rùn)率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率低應(yīng)為何值。
（一）審題
1、明確題目的要求：地價(jià)、費(fèi)用、利潤(rùn)率已知，求與總建筑面積有關(guān)的容積率，而總建筑面積又直接影響不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析問(wèn)題，表面看是計(jì)算低容積率，實(shí)際上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。
2、基本思路：從剩余法基本公式出發(fā)，應(yīng)該考慮采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即先設(shè)低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分布計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；然后將計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代入基本公式，得到一個(gè)含未知數(shù)x的方程，求解后即可。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)–利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)
2、計(jì)算步驟
（1）選擇計(jì)算方法，適用剩余法
（2）計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
設(shè)低容積率為x，則總建筑面積為2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
1500元/平方米×2000x平方米=300x（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算利息，注意計(jì)算項(xiàng)目、計(jì)算基礎(chǔ)與復(fù)利時(shí)間
地價(jià)利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（萬(wàn)元）
建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（萬(wàn)元）
（5）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)，注意計(jì)算基數(shù)
760x×6%=45.60 x（萬(wàn)元）
（6）計(jì)算開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)，注意利潤(rùn)率的計(jì)算基礎(chǔ)
760x×18%=136.80 x（萬(wàn)元）
（7）代入公式進(jìn)行計(jì)算
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)–利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)
700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0，即低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤
1、解題過(guò)程中應(yīng)先設(shè)低容積率x；
2、用設(shè)定的未知數(shù)計(jì)算出不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，如果給出房屋租金，可用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
3、利息的復(fù)利時(shí)期以及利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)。
二、2002年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)計(jì)算題的第2小題）
企業(yè)甲擁有一宗面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類(lèi)似綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)4500元/平方米，工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)綜合樓為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。計(jì)算：
（1）該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；
（2）經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作
為地價(jià)補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
（一）審題
1、明確題目要求：本題有兩問(wèn)，其中求取土地價(jià)格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。
2、基本思路：
（1）宗地地價(jià)計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；第三步，從總開(kāi)發(fā)價(jià)值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價(jià)；第四步，用宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。
（2）甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價(jià)格。具體計(jì)算時(shí)，先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)，再除以公寓約定單價(jià)，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
2、計(jì)算步驟
（1）選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用剩余法
（2）計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)
6000×4+4500×2=33000（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)
2100×4+1800×2=12000（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算投資利息
地價(jià)×[（1+5. 5%）2-1]+12000×40%×[（1+5. 5%）1.5-1] +12000×60%×[（1+5. 5%）0.5-1]=596.75+0.113×地價(jià)（萬(wàn)元） （5）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
33000×15%=4950（萬(wàn)元）
（6）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)
33000×5. 5%=1815（萬(wàn)元）
（7）計(jì)算土地總價(jià)
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
地價(jià)=12253.59（萬(wàn)元）
（8）計(jì)算單位地價(jià)
單位地價(jià)=12253.59÷20=612.68（萬(wàn)元/畝）=9190.20（元/平方米）
（9）計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積
14000平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560.0（萬(wàn)元）
甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59（萬(wàn)元）
甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷（4500×90%）=11589.11（平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤
1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。
2、利潤(rùn)的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷(xiāo)售利潤(rùn)率與投資利潤(rùn)率的區(qū)別。
3、交換房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)格、還是銷(xiāo)售實(shí)價(jià)、還是雙方約定價(jià)格。
應(yīng)用剩余法估價(jià)的例題解析
一、2000年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2000年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第4小題）
某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開(kāi)發(fā)公司擬建造住宅樓，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅市場(chǎng)行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米；開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利率為5.85%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。
若開(kāi)發(fā)公司要以不高于700萬(wàn)元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%的利潤(rùn)率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率低應(yīng)為何值。
（一）審題
1、明確題目的要求：地價(jià)、費(fèi)用、利潤(rùn)率已知，求與總建筑面積有關(guān)的容積率，而總建筑面積又直接影響不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析問(wèn)題，表面看是計(jì)算低容積率，實(shí)際上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。
2、基本思路：從剩余法基本公式出發(fā)，應(yīng)該考慮采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即先設(shè)低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分布計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；然后將計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代入基本公式，得到一個(gè)含未知數(shù)x的方程，求解后即可。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)–利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)
2、計(jì)算步驟
（1）選擇計(jì)算方法，適用剩余法
（2）計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
設(shè)低容積率為x，則總建筑面積為2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
1500元/平方米×2000x平方米=300x（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算利息，注意計(jì)算項(xiàng)目、計(jì)算基礎(chǔ)與復(fù)利時(shí)間
地價(jià)利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（萬(wàn)元）
建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（萬(wàn)元）
（5）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)，注意計(jì)算基數(shù)
760x×6%=45.60 x（萬(wàn)元）
（6）計(jì)算開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)，注意利潤(rùn)率的計(jì)算基礎(chǔ)
760x×18%=136.80 x（萬(wàn)元）
（7）代入公式進(jìn)行計(jì)算
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)–利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)
700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0，即低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤
1、解題過(guò)程中應(yīng)先設(shè)低容積率x；
2、用設(shè)定的未知數(shù)計(jì)算出不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，如果給出房屋租金，可用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
3、利息的復(fù)利時(shí)期以及利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)。
二、2002年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)計(jì)算題的第2小題）
企業(yè)甲擁有一宗面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類(lèi)似綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)4500元/平方米，工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)綜合樓為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。計(jì)算：
（1）該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；
（2）經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作
為地價(jià)補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
（一）審題
1、明確題目要求：本題有兩問(wèn)，其中求取土地價(jià)格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。
2、基本思路：
（1）宗地地價(jià)計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；第三步，從總開(kāi)發(fā)價(jià)值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價(jià)；第四步，用宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。
（2）甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價(jià)格。具體計(jì)算時(shí)，先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)，再除以公寓約定單價(jià)，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
2、計(jì)算步驟
（1）選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用剩余法
（2）計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)
6000×4+4500×2=33000（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)
2100×4+1800×2=12000（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算投資利息
地價(jià)×[（1+5. 5%）2-1]+12000×40%×[（1+5. 5%）1.5-1] +12000×60%×[（1+5. 5%）0.5-1]=596.75+0.113×地價(jià)（萬(wàn)元） （5）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
33000×15%=4950（萬(wàn)元）
（6）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)
33000×5. 5%=1815（萬(wàn)元）
（7）計(jì)算土地總價(jià)
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
地價(jià)=12253.59（萬(wàn)元）
（8）計(jì)算單位地價(jià)
單位地價(jià)=12253.59÷20=612.68（萬(wàn)元/畝）=9190.20（元/平方米）
（9）計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積
14000平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560.0（萬(wàn)元）
甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59（萬(wàn)元）
甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷（4500×90%）=11589.11（平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤
1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。
2、利潤(rùn)的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷(xiāo)售利潤(rùn)率與投資利潤(rùn)率的區(qū)別。
3、交換房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)格、還是銷(xiāo)售實(shí)價(jià)、還是雙方約定價(jià)格。