一、剩余法概述
    1、剩余法的定義與原理
    又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
    剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。
    剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。
    除適用于土地估價外，剩余法還大量應用于房地產開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：
    （1）確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的價格
    （2）確定具體開發(fā)項目的預期利潤
    （3）確定開發(fā)項目中的控制成本費用
    2、剩余法的計算公式
    基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場地的價格 A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產價值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤
    實際估價中常用的具體計算公式：
    土地價格 = 房屋的預期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息
    計算時還需要考慮各項費用的時間價值
    3、剩余法的特點與適用范圍
    （1）剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。
    （2）剩余法估價的三個假設和限制條件：關鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻
    （3）剩余法的適用范圍
    A.待開發(fā)土地的估價
    B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產的估價
    C.僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價
    D.現(xiàn)有新舊房地產中地價的單獨評估
    二、剩余法估價的程序與方法
    1、剩余法估價的基本程序
    （1）查清待估宗地的基本情況；
    （2）確定土地的開發(fā)利用方式；
    （3）估計開發(fā)完成后的不動產總價；
    （4）估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得利潤等；
    （5）測算土地價格。
    2、各道程序的內容與方法
    （1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況
    （2）確定的開發(fā)利用方式
    包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇的土地用途。
    （3）確定開發(fā)完成后的不動產總價
    可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產采用市場比較法，習慣出租的不動產采用市場比較法和收益還原法。