第一講 土地估價(jià)實(shí)務(wù)概述
《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》是土地估價(jià)師考試的重要科目之一，分?jǐn)?shù)為200分，占土地估價(jià)師考試總分的30％。《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價(jià)理論與方法》、《土地管理與基礎(chǔ)》及《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》的綜合，旨在考察應(yīng)試者對(duì)各科知識(shí)的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中應(yīng)注意將各科知識(shí)有機(jī)結(jié)合，融會(huì)貫通?！锻恋毓纼r(jià)實(shí)務(wù)》試題包括綜合計(jì)算題、案例綜合分析題和土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)三種類型。
(一)綜合計(jì)算題
該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。
解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓 地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。
但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。
解答該類題目的一般步驟如下：
第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應(yīng)試者的，以防用錯(cuò)。同時(shí)，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。
第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。
第三，公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過程中，涉及的計(jì)算公式一定要列出，哪怕沒有時(shí)間計(jì)算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算，而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟，并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。
(二)案例綜合分析題
主要考察應(yīng)試者對(duì)法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價(jià)方法的選用和操作程序，是政策與實(shí)踐的結(jié)合與統(tǒng)一。
一道案例綜合分析題通常包含幾個(gè)小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個(gè)小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復(fù)。
應(yīng)試者在答題時(shí)，主要應(yīng)注意以下問題：
(1)案例分析題的關(guān)鍵內(nèi)容離不開對(duì)有關(guān)土地估價(jià)基本理論和方法、土地估價(jià)的主要法律法規(guī)等的要求。所以，應(yīng)試者仍要以土地估價(jià)基本理論和方法、土地估價(jià)的主要法律法規(guī)等書本知識(shí)為基礎(chǔ)，要熟練掌握考試大綱中要求的估價(jià)基本知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)。
1)深入理解土地估價(jià)的基本知識(shí)，主要包括土地估價(jià)的基本方法、每種方法的基本原理、適用范圍、操作步驟、實(shí)際操作時(shí)需要收集的資料以及注意事項(xiàng)等。
2)需要了解有關(guān)法律法規(guī)。了解法律法規(guī)是土地估價(jià)人員的基本要求之一，這就要求應(yīng)試者熟記最常使用的有關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容，如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等；同時(shí)還需要關(guān)注和跟蹤最新頒布的法律法規(guī)，尤其需要了解對(duì)土地估價(jià)技術(shù)、行業(yè)管理、地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理具有重要影響的法律法規(guī)。
(2)認(rèn)真理解題意，找出題目中的考試要點(diǎn)，避免答非所問。
在答題時(shí)，要圍繞考試要點(diǎn)來答，文字描述要簡(jiǎn)潔明了，并將答案要點(diǎn)條理化，使人一目了然。
(3)案例分析題不同于計(jì)算題，答案可能不，是可選的，如2002考題第6小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法中的兩種，只要求應(yīng)試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費(fèi)了時(shí)間。
(4)案例分析題重點(diǎn)考核應(yīng)試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應(yīng)試者分析合理，且有法律依據(jù)，也是可以得分的。
(三)土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)
土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)一直是土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試的重要內(nèi)容。由于土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容比較豐富，估價(jià)方法選用及測(cè)算分析過程比較復(fù)雜，涉及到了土地評(píng)估的各個(gè)方面。這要求應(yīng)試者不僅要熟悉土地估價(jià)報(bào)告的格式內(nèi)容，還需要對(duì)具體估價(jià)過程，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定、地價(jià)定義、估價(jià)用途設(shè)定、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)的測(cè)算分析過程、估價(jià)結(jié)果的確定等進(jìn)行綜合分析和判斷。
《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》是土地估價(jià)師考試的重要科目之一，分?jǐn)?shù)為200分，占土地估價(jià)師考試總分的30％。《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價(jià)理論與方法》、《土地管理與基礎(chǔ)》及《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》的綜合，旨在考察應(yīng)試者對(duì)各科知識(shí)的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中應(yīng)注意將各科知識(shí)有機(jī)結(jié)合，融會(huì)貫通?！锻恋毓纼r(jià)實(shí)務(wù)》試題包括綜合計(jì)算題、案例綜合分析題和土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)三種類型。
(一)綜合計(jì)算題
該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。
解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓 地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。
但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。
解答該類題目的一般步驟如下：
第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應(yīng)試者的，以防用錯(cuò)。同時(shí)，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。
第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。
第三，公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過程中，涉及的計(jì)算公式一定要列出，哪怕沒有時(shí)間計(jì)算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算，而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟，并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。
(二)案例綜合分析題
主要考察應(yīng)試者對(duì)法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價(jià)方法的選用和操作程序，是政策與實(shí)踐的結(jié)合與統(tǒng)一。
一道案例綜合分析題通常包含幾個(gè)小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個(gè)小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復(fù)。
應(yīng)試者在答題時(shí)，主要應(yīng)注意以下問題：
(1)案例分析題的關(guān)鍵內(nèi)容離不開對(duì)有關(guān)土地估價(jià)基本理論和方法、土地估價(jià)的主要法律法規(guī)等的要求。所以，應(yīng)試者仍要以土地估價(jià)基本理論和方法、土地估價(jià)的主要法律法規(guī)等書本知識(shí)為基礎(chǔ)，要熟練掌握考試大綱中要求的估價(jià)基本知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)。
1)深入理解土地估價(jià)的基本知識(shí)，主要包括土地估價(jià)的基本方法、每種方法的基本原理、適用范圍、操作步驟、實(shí)際操作時(shí)需要收集的資料以及注意事項(xiàng)等。
2)需要了解有關(guān)法律法規(guī)。了解法律法規(guī)是土地估價(jià)人員的基本要求之一，這就要求應(yīng)試者熟記最常使用的有關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容，如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等；同時(shí)還需要關(guān)注和跟蹤最新頒布的法律法規(guī)，尤其需要了解對(duì)土地估價(jià)技術(shù)、行業(yè)管理、地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理具有重要影響的法律法規(guī)。
(2)認(rèn)真理解題意，找出題目中的考試要點(diǎn)，避免答非所問。
在答題時(shí)，要圍繞考試要點(diǎn)來答，文字描述要簡(jiǎn)潔明了，并將答案要點(diǎn)條理化，使人一目了然。
(3)案例分析題不同于計(jì)算題，答案可能不，是可選的，如2002考題第6小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法中的兩種，只要求應(yīng)試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費(fèi)了時(shí)間。
(4)案例分析題重點(diǎn)考核應(yīng)試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應(yīng)試者分析合理，且有法律依據(jù)，也是可以得分的。
(三)土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)
土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)一直是土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試的重要內(nèi)容。由于土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容比較豐富，估價(jià)方法選用及測(cè)算分析過程比較復(fù)雜，涉及到了土地評(píng)估的各個(gè)方面。這要求應(yīng)試者不僅要熟悉土地估價(jià)報(bào)告的格式內(nèi)容，還需要對(duì)具體估價(jià)過程，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定、地價(jià)定義、估價(jià)用途設(shè)定、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)的測(cè)算分析過程、估價(jià)結(jié)果的確定等進(jìn)行綜合分析和判斷。