一、收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對(duì)于土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
（1）土地年純收益不變，使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
P=a/r P-土地價(jià)格 a-土地純收益 r-土地還原率 a = P·r
（2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
P= a/ r·[1-1/（1+ r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限
（3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
（4）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
（5）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
（6）純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
（7）純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：
P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）
本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍來源：www.examda.com
（1）收益還原法的特點(diǎn)
A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
B.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”
C.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
（2）收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
二、收益還原法估價(jià)的程序和方法
（一）估價(jià)程序
1、計(jì)算總收益
2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
3、計(jì)算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價(jià)
（二）計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
A.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值 房屋重置價(jià)×（1- 殘值率）
年折舊費(fèi) = ———————— = ————————————
耐用年限 耐用年限
B. 房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)
年折舊費(fèi) = ————————
房屋可使用年限
房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對(duì)于土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
（1）土地年純收益不變，使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
P=a/r P-土地價(jià)格 a-土地純收益 r-土地還原率 a = P·r
（2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
P= a/ r·[1-1/（1+ r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限
（3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
（4）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
（5）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
（6）純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
（7）純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：
P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）
本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍來源：www.examda.com
（1）收益還原法的特點(diǎn)
A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
B.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”
C.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
（2）收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
二、收益還原法估價(jià)的程序和方法
（一）估價(jià)程序
1、計(jì)算總收益
2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
3、計(jì)算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價(jià)
（二）計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
A.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值 房屋重置價(jià)×（1- 殘值率）
年折舊費(fèi) = ———————— = ————————————
耐用年限 耐用年限
B. 房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)
年折舊費(fèi) = ————————
房屋可使用年限
房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限