成本逼近法
第八章 土地估價方法之四——成本逼近法
輔導內(nèi)容：
1、成本逼近法的概念、特點、基本公式
2、成本逼近法的應用
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。
要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計算公式
基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。
基本公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。
3、成本逼近法與土地價格構(gòu)成
土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。
注意4個公式的變換
啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。
開發(fā)后土地價格的主要組成部分：
（1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
（2）土地開發(fā)費（包括相應的開發(fā)利潤和利息）
（3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值
4、成本逼近法的特點和適用范圍
一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。
但是，現(xiàn)實土地價格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估價的程序與方法
成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準
2、計算土地開發(fā)費用
開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費
首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點〉。
然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。
分攤的基本原理：應分攤費用=受益程度×設(shè)施總費用
3、稅費的計算
有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計算投資利息
跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。
5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）
投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率
6、確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增殖收益率
7、計算、修正和確定估價結(jié)果
重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。
第八章 土地估價方法之四——成本逼近法
輔導內(nèi)容：
1、成本逼近法的概念、特點、基本公式
2、成本逼近法的應用
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。
要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計算公式
基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。
基本公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。
3、成本逼近法與土地價格構(gòu)成
土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。
注意4個公式的變換
啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。
開發(fā)后土地價格的主要組成部分：
（1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
（2）土地開發(fā)費（包括相應的開發(fā)利潤和利息）
（3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值
4、成本逼近法的特點和適用范圍
一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。
但是，現(xiàn)實土地價格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估價的程序與方法
成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準
2、計算土地開發(fā)費用
開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費
首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點〉。
然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。
分攤的基本原理：應分攤費用=受益程度×設(shè)施總費用
3、稅費的計算
有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計算投資利息
跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。
5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）
投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率
6、確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增殖收益率
7、計算、修正和確定估價結(jié)果
重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。