一、單項選擇題(在每小題的備選答案中選出一個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內。每小題1分，共20分)
1.房地產評估的對象是( )
A.房屋 B. 土地
C. 建筑 物 D.房屋和 土地
2.房地產價格的構成具有( )
A.單一性 B.多樣性
C.雙重性 D.產品性
3.中房指數(shù)的基準地區(qū)是( )
A.北京 B.上海
C.廣州 D.深圳
4.房地產在正常使用和經營情況下必要支出的費用為( )
A.實際費用 B.必要費用
C.客觀運營費用 D.維護費用
5.如果房地產市場較為穩(wěn)定，估價期日與案例交易日期可相差較遠，但不宜長于( )
A.10年 B.3年
C.5年 D.6年
6.如果估價對象房地產的 建筑 結構為鋼筋混凝土結構，則可比實例的 建筑 結構為( )
A.鋼結構 B.鋼筋混凝土結構
C.磚混結構 D.磚木結構
7.房地產的價格一般取決于( )
A.成本
B.效用
C.所在片區(qū)的基準地價
D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
8.”三通一平”是指( )
A.通道路、供水、供氣和 土地 平整
B.通道路、供水、排水和 土地 平整
C.通道路、供水、供熱和 土地 平整
D.通道路、供水、供電和土地平整
9.房屋的準成本租金構成因素是( )
A.折舊費、維修費、 管理 費
B.折舊費、維修費、 管理 費、 利息
C.折舊費、維修費、 管理 費、 利息 、稅金
D. 折舊費、維修費、 管理 費、 保險 費
10.剩余法估價分析時，售價的預測和成本預算必須符合( )
A.統(tǒng)一原則 B.合法原則
C.平衡原則 D.同步原則
11.剩余法在舊房地產中地價單獨評估時，地價是房地產價格與房屋價格之( )
A.和 B.差 C.積 D.商
12.剩余法估價中土地的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得( )
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.收益
13.剩余法估算待估不動產價格 利息 時，只考慮 建筑 開發(fā)費等三項，而暫不計 利息 的是( )
A.專業(yè)費 B.不可預見費
C.地價 D.租售費
14.路線價的確定必須先確定( )
A.地塊面積 B.標準宗地面積
C.街道面積 D.區(qū)域面積
15.深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的( )
A.長短變化的比率 B.寬度比率
C.高度比率 D.大小比率
16.基準地價評估資料應具有( )
A.長期性 B.遠期性
C.遠瞻性 D.近期性
17.經過處理的宗地地價資料進行數(shù)據(jù)檢驗是按照( )
A.土地交易方式 B. 房產 交易方式
C.城市規(guī)劃 D.土地利用規(guī)劃
18.在編制基準地價成果圖時，均質地域編號應用( )
A.羅馬數(shù)字 B.大寫英語字母
C.大寫羅馬數(shù)字 D.阿拉伯數(shù)字
19.基準地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)( )
A.地價指數(shù)的變動頻率 B.地價指數(shù)的變動幅度
C.地價的變動幅度 D.房價指數(shù)的變動幅度
20.商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含( )
A.進深修正 B.寬度修正
C.使用年限修正 D.公用設施完備
二、雙項選擇題(在每小題的備選答案中選出二個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每小題1分，共15分)
21.地租的兩種基本形式是( )
A.級差地租 B.城市地租
C.壟斷地租 D.絕對地租
E.礦山地租
22.特爾菲法測定土地定級因數(shù)權重值測定中，只要求提出各因素所有專家打分的( )
A.均值 B.均方差
C.期望值 D.方差
E.協(xié)方差
23.房地產具有極強的多樣性及( )
A.個別性 B.復雜性
C.區(qū)域性 D.時間性
E.功能性
24.容積率的大小影響( )
A. 建筑 平均成本的高低 B.房屋的銷售量
C.房屋的 建筑 質量 D. 土地 利用程度的高低
E. 建筑 商的投資積極性
25.房地合一的舊房地產重新建造成本包括( )
A. 土地 重新取得費用 B. 建筑 物折舊費
C.維修費 D. 管理 費
E. 建筑 物重新建造成本
26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( )
A.分部分項法 B.工料測量法
C.指數(shù)調整法 D.平方法
E. 立方法
27.下列因素中會導致建筑物經濟上的折舊的是( )
A.使用磨損 B.設計變化
C.城市規(guī)劃重大改變 D.建筑技術進步
E.現(xiàn)行政策重大改變
28.開發(fā)項目產生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目( )
A.可行 B.不可行
C.可繼續(xù)投資 D.可取消投資
E.應減少投資
29.乘余法估價調查不動產利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和( )
A.裝修 B.建筑密度
C.建筑物高度 D.設計
E.精度
30.路線價法計算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和( )
A.臨街深度 B.臨街長度
C.臨街高度 D.臨街寬度
E.其他條件修正率
31.不同地段標準宗地價格應能反映( )
A.區(qū)域大小 B.地區(qū)形態(tài)
C.區(qū)位差異 D.互相調節(jié)
E.互相均衡
32.路線價法四三二一法則中，超過100英尺 土地 第一、四個25英尺的 土地 價值分別是路線價的( )
A.9% B.6% C.7% D.8% E.4%
33.根據(jù)我國目前的房地產市場狀況，可用于基準地價評估的宏觀經濟資料有( )
A.某大型 企業(yè) 利潤額 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略
C.征地費資料 D.城市生態(tài)環(huán)境狀況
E. 企業(yè) 兼并資料
34.位于同一均質地域的地段，基本一致的是( )
A.房屋高度 B.環(huán)境狀況
C.容積率 D.人口狀況
E. 土地 用途
35.房地產估價人員分為( )
A.注冊估價師 B.注冊房地產估價師
C.注冊土地估價師 D.注冊 房產 估價師
E.注冊地產估價師
三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號內打”√”；錯誤的打”╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
36.人口的數(shù)量與房地產價格的關系是負相關的。( )
37.估價結果報告是估價師提交委估方的書面文件。( )
38.在同一地區(qū)或同一供求范疇內的類似地區(qū)中，存在較多的交易實例，市場比較法才是有效的評估方法。( )
39.路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減 原理 ，計算臨街宗地地價的一種方法。( )
40.為了體現(xiàn)房地產評估報告的高度概括性，應對資料進行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結論。( )
四、簡答題(每小題5分，共15分)
41.如何用級差收益測算基準地價?
42.市場比較法的基本含義是什么?
43.簡述基準地價評估報告的定義及組成內容。
五、計算題(每小題10分，共20分 )
44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
45.某公司購買一5000m2的地塊建 商品 房，建筑容積率為4.0， 建設 期為2年，建筑費用3，500元/m2，專業(yè)費為建筑費的13%，兩項費用均勻投入，房屋建成后售價8，000元/m2，銷售費用為樓價的3.0%，銷售稅費為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費和專業(yè)費的23%。試用剩余法求該宗地地價。
六、論述題(每小題10分，共20分)
46.試述房地產評估的原則。
47. 土地 定級的工作程序是什么?
1.房地產評估的對象是( )
A.房屋 B. 土地
C. 建筑 物 D.房屋和 土地
2.房地產價格的構成具有( )
A.單一性 B.多樣性
C.雙重性 D.產品性
3.中房指數(shù)的基準地區(qū)是( )
A.北京 B.上海
C.廣州 D.深圳
4.房地產在正常使用和經營情況下必要支出的費用為( )
A.實際費用 B.必要費用
C.客觀運營費用 D.維護費用
5.如果房地產市場較為穩(wěn)定，估價期日與案例交易日期可相差較遠，但不宜長于( )
A.10年 B.3年
C.5年 D.6年
6.如果估價對象房地產的 建筑 結構為鋼筋混凝土結構，則可比實例的 建筑 結構為( )
A.鋼結構 B.鋼筋混凝土結構
C.磚混結構 D.磚木結構
7.房地產的價格一般取決于( )
A.成本
B.效用
C.所在片區(qū)的基準地價
D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
8.”三通一平”是指( )
A.通道路、供水、供氣和 土地 平整
B.通道路、供水、排水和 土地 平整
C.通道路、供水、供熱和 土地 平整
D.通道路、供水、供電和土地平整
9.房屋的準成本租金構成因素是( )
A.折舊費、維修費、 管理 費
B.折舊費、維修費、 管理 費、 利息
C.折舊費、維修費、 管理 費、 利息 、稅金
D. 折舊費、維修費、 管理 費、 保險 費
10.剩余法估價分析時，售價的預測和成本預算必須符合( )
A.統(tǒng)一原則 B.合法原則
C.平衡原則 D.同步原則
11.剩余法在舊房地產中地價單獨評估時，地價是房地產價格與房屋價格之( )
A.和 B.差 C.積 D.商
12.剩余法估價中土地的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得( )
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.收益
13.剩余法估算待估不動產價格 利息 時，只考慮 建筑 開發(fā)費等三項，而暫不計 利息 的是( )
A.專業(yè)費 B.不可預見費
C.地價 D.租售費
14.路線價的確定必須先確定( )
A.地塊面積 B.標準宗地面積
C.街道面積 D.區(qū)域面積
15.深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的( )
A.長短變化的比率 B.寬度比率
C.高度比率 D.大小比率
16.基準地價評估資料應具有( )
A.長期性 B.遠期性
C.遠瞻性 D.近期性
17.經過處理的宗地地價資料進行數(shù)據(jù)檢驗是按照( )
A.土地交易方式 B. 房產 交易方式
C.城市規(guī)劃 D.土地利用規(guī)劃
18.在編制基準地價成果圖時，均質地域編號應用( )
A.羅馬數(shù)字 B.大寫英語字母
C.大寫羅馬數(shù)字 D.阿拉伯數(shù)字
19.基準地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)( )
A.地價指數(shù)的變動頻率 B.地價指數(shù)的變動幅度
C.地價的變動幅度 D.房價指數(shù)的變動幅度
20.商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含( )
A.進深修正 B.寬度修正
C.使用年限修正 D.公用設施完備
二、雙項選擇題(在每小題的備選答案中選出二個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每小題1分，共15分)
21.地租的兩種基本形式是( )
A.級差地租 B.城市地租
C.壟斷地租 D.絕對地租
E.礦山地租
22.特爾菲法測定土地定級因數(shù)權重值測定中，只要求提出各因素所有專家打分的( )
A.均值 B.均方差
C.期望值 D.方差
E.協(xié)方差
23.房地產具有極強的多樣性及( )
A.個別性 B.復雜性
C.區(qū)域性 D.時間性
E.功能性
24.容積率的大小影響( )
A. 建筑 平均成本的高低 B.房屋的銷售量
C.房屋的 建筑 質量 D. 土地 利用程度的高低
E. 建筑 商的投資積極性
25.房地合一的舊房地產重新建造成本包括( )
A. 土地 重新取得費用 B. 建筑 物折舊費
C.維修費 D. 管理 費
E. 建筑 物重新建造成本
26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( )
A.分部分項法 B.工料測量法
C.指數(shù)調整法 D.平方法
E. 立方法
27.下列因素中會導致建筑物經濟上的折舊的是( )
A.使用磨損 B.設計變化
C.城市規(guī)劃重大改變 D.建筑技術進步
E.現(xiàn)行政策重大改變
28.開發(fā)項目產生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目( )
A.可行 B.不可行
C.可繼續(xù)投資 D.可取消投資
E.應減少投資
29.乘余法估價調查不動產利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和( )
A.裝修 B.建筑密度
C.建筑物高度 D.設計
E.精度
30.路線價法計算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和( )
A.臨街深度 B.臨街長度
C.臨街高度 D.臨街寬度
E.其他條件修正率
31.不同地段標準宗地價格應能反映( )
A.區(qū)域大小 B.地區(qū)形態(tài)
C.區(qū)位差異 D.互相調節(jié)
E.互相均衡
32.路線價法四三二一法則中，超過100英尺 土地 第一、四個25英尺的 土地 價值分別是路線價的( )
A.9% B.6% C.7% D.8% E.4%
33.根據(jù)我國目前的房地產市場狀況，可用于基準地價評估的宏觀經濟資料有( )
A.某大型 企業(yè) 利潤額 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略
C.征地費資料 D.城市生態(tài)環(huán)境狀況
E. 企業(yè) 兼并資料
34.位于同一均質地域的地段，基本一致的是( )
A.房屋高度 B.環(huán)境狀況
C.容積率 D.人口狀況
E. 土地 用途
35.房地產估價人員分為( )
A.注冊估價師 B.注冊房地產估價師
C.注冊土地估價師 D.注冊 房產 估價師
E.注冊地產估價師
三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號內打”√”；錯誤的打”╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
36.人口的數(shù)量與房地產價格的關系是負相關的。( )
37.估價結果報告是估價師提交委估方的書面文件。( )
38.在同一地區(qū)或同一供求范疇內的類似地區(qū)中，存在較多的交易實例，市場比較法才是有效的評估方法。( )
39.路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減 原理 ，計算臨街宗地地價的一種方法。( )
40.為了體現(xiàn)房地產評估報告的高度概括性，應對資料進行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結論。( )
四、簡答題(每小題5分，共15分)
41.如何用級差收益測算基準地價?
42.市場比較法的基本含義是什么?
43.簡述基準地價評估報告的定義及組成內容。
五、計算題(每小題10分，共20分 )
44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
45.某公司購買一5000m2的地塊建 商品 房，建筑容積率為4.0， 建設 期為2年，建筑費用3，500元/m2，專業(yè)費為建筑費的13%，兩項費用均勻投入，房屋建成后售價8，000元/m2，銷售費用為樓價的3.0%，銷售稅費為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費和專業(yè)費的23%。試用剩余法求該宗地地價。
六、論述題(每小題10分，共20分)
46.試述房地產評估的原則。
47. 土地 定級的工作程序是什么?