主持人：謝謝秦主任，秦主任剛才講到了，現(xiàn)在由于兩個因素，一個是前所未有的外圍因素，還有一個是考慮全局的社會的和諧穩(wěn)定。剛才也說過了，銀行非常重要，大家可能也有印象，面臨這個大勢，銀行會不會簡單地延長放貸情況呢？是不是簡單恢復(fù)以前的做法，還是像秦主任講的有一個非常新的符合這個行業(yè)發(fā)展的一個整體思考方案呢。&考&試大$現(xiàn)在請中國民生銀行常務(wù)副行長洪崎，給我們講地產(chǎn)金融的方向與路徑。
    洪崎：女士們先生們，地產(chǎn)界金融界的朋友們大家上午好！我不是主管部門，是從一個商業(yè)銀行的角度談一些對房地產(chǎn)金融的思考。我的演講題目是地產(chǎn)金融的方向與路徑。也借中國地產(chǎn)金融年會的機(jī)會探討一下房地產(chǎn)金融的問題。推動對房地產(chǎn)金融的回顧，特別反思一下美國次貸危機(jī)，主要是探討一下我國的房地產(chǎn)金融業(yè)，如何健康持續(xù)地發(fā)展。
    我國的地產(chǎn)金融市場一直在借鑒西方發(fā)達(dá)國家的做法。上個世紀(jì)八十年代中期以來，在華爾街大型投行帶動下，美國房地產(chǎn)抵押證券化，以及基金市場以及私募基金房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展壯大，也標(biāo)志著美國房地產(chǎn)金融業(yè)市場化。但是美國這次次貸危機(jī)給我們打了一針清醒劑。也使我們深入地反思美國的一些金融創(chuàng)新的問題。對照歐美發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融市場。我國房地產(chǎn)金融目前所處的發(fā)展階段還正處于現(xiàn)代化的前沿。房地產(chǎn)金融工具也比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)的資金嚴(yán)重依賴于信貸融資，相當(dāng)于美國上世紀(jì)七十年代和八十年代末的情況。這一時代我們知道的風(fēng)險，美國不是次貸危機(jī)，而是房地產(chǎn)融資嚴(yán)重地依賴于銀行信貸，&考&試大$給銀行帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)周期性的危機(jī)也深遠(yuǎn)地影響了金融的文地。美國上世紀(jì)七十、八十年代中期的問題。當(dāng)時正值二戰(zhàn)時候出生的嬰兒潮成年，里根政府出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。到1989年，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)7330億美元，占全部貸款總額的39.7%.但是在國際國內(nèi)一系列突發(fā)事件的影響下，美國市場發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。1989年房價開始下跌，房地產(chǎn)不良貸款增多。據(jù)資料統(tǒng)計，美國主要的商業(yè)銀行總資產(chǎn)的凈利潤由85年的0.65%下降至89年的0.2%，與房地產(chǎn)相關(guān)的壞賬占壞賬總額的比例。89年達(dá)到31.29%，90年上升到43.41%.在商業(yè)銀行發(fā)生困難的時候，儲蓄與貸款協(xié)會也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。89年老布什政府用了1660億美元資金，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的3%挽救了金融市場，包括政府出資成立清債公司，隨后90年日本的銀行危機(jī)，1997年亞洲金融風(fēng)暴，甚至中國的海南房地產(chǎn)風(fēng)暴，都隱含著房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致了銀行業(yè)巨大的損失。這之后，美國進(jìn)行了反思，減少房地產(chǎn)對銀行信貸的依賴，打通的房地產(chǎn)貸款的證券化，但是現(xiàn)在看來，美國犯了兩個嚴(yán)重的錯誤。
    一是1995年后逐步放開了次貸，就是向還款能力差的人發(fā)放按揭貸款，二是允許華爾街大投行將這些有問題的次貸作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，創(chuàng)造出次貸證券，并且進(jìn)一步衍生出擔(dān)保債務(wù)憑證，以及信用違約互換。放貸價格指數(shù)ABSHE等市場價值驚人的金融工具。當(dāng)次貸危機(jī)發(fā)生以后，次貸相關(guān)產(chǎn)品的價值大大縮水，整個市場重新定價。信用萎縮形成的信用危機(jī)，眾多的金融機(jī)構(gòu)因為資本不足，而重新洗牌。我們以史為鑒，充分認(rèn)識到過渡的信貸，依賴銀行支持，這種一條道走到黑的融資方式是不可取的也不現(xiàn)實的。我們必須推動金融創(chuàng)新建立一個更穩(wěn)定更有效的房地產(chǎn)金融市場。同時，我們也必須吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，&考&試大$處理好虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。所以我們應(yīng)該加強(qiáng)金融創(chuàng)新，加緊市場的基礎(chǔ)制度建設(shè)，完善創(chuàng)新本身帶來的風(fēng)險。最終建立一個多元化，專業(yè)化的市場。金融監(jiān)管部門要著力于加強(qiáng)市場基礎(chǔ)的制度建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管，積極推進(jìn)金融創(chuàng)新和開發(fā)。在發(fā)達(dá)房地產(chǎn)金融市場要實現(xiàn)融資多元化，既也商業(yè)銀行也有房地產(chǎn)公募基金和私募基金，還有股市。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場，既也貸款投資等金融衍生產(chǎn)品，也有證券化產(chǎn)品合理的金融衍生產(chǎn)品。我們預(yù)計，房地產(chǎn)金融市場還會朝專業(yè)化方向發(fā)展，專業(yè)的房地產(chǎn)基金公司會越來越多。綜合經(jīng)營機(jī)構(gòu)將會投入內(nèi)部體制變革，打造專門的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。市場份額將向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)集中，在當(dāng)前階段發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，在做好市場基礎(chǔ)和制度建設(shè)的同時，建議穩(wěn)步推進(jìn)以下兩個方面房地產(chǎn)金融工具。
    第一房地產(chǎn)抵押貸款證券化，建立證券化市場，打通銀行系統(tǒng)與資本系統(tǒng)的直接關(guān)系。證券化市場不僅可以解決房地產(chǎn)信貸長期存在的問題，還可以推動市場引導(dǎo)資金雙方理性決策。第二加快推進(jìn)專業(yè)化房地產(chǎn)信托基金，房地產(chǎn)作為資金密集的重資產(chǎn)行業(yè)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)金融市場也應(yīng)該大力發(fā)展資產(chǎn)公司，彌補(bǔ)當(dāng)前銀行、股市、債市主要憑企業(yè)信用，鼓勵私募基金在配套條件成熟時發(fā)展公募基金，以及相類似的產(chǎn)品。在這個過程中，政府部門應(yīng)逐漸淡化房地產(chǎn)帶動投資和消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)方面的作用。加強(qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息溝通發(fā)布管理等等。減少非理性的追漲下跌，實現(xiàn)房地產(chǎn)理性發(fā)展，避免周期性的大起大落。在向房地產(chǎn)金融市場邁進(jìn)的過程中，我們商業(yè)銀行也有理由承擔(dān)更大的責(zé)任，推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展。&考&試大$在當(dāng)前，商業(yè)銀行還應(yīng)該發(fā)揮金字招牌的銀行業(yè)信譽(yù)，以及強(qiáng)大的前后臺專業(yè)的服務(wù)，整合信托市場，房地產(chǎn)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)提供專業(yè)化，全過程的資金解決方案。
    我們民生銀行目前在近期，我們的組織體系構(gòu)架的改革過程中，我們對各個行業(yè)進(jìn)行了事業(yè)部改造，房地產(chǎn)業(yè)作為第一批的經(jīng)營事業(yè)部。目前看來專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部更有利與加深對房地產(chǎn)金融的理解，為房地產(chǎn)行業(yè)客戶提供全面專業(yè)、更有價值的服務(wù)。推動我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)代化，我們也期待與房地產(chǎn)企業(yè)與金融同業(yè)共同發(fā)展，謝謝大家！