近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)繼寫字樓熱、公寓熱、住宅熱之后，又出現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)熱的態(tài)勢，許多地產(chǎn)項目都附帶有商業(yè)物業(yè)，租售價格平均高于其它物業(yè)一倍以上。但是，房地產(chǎn)商可能賺錢了，投資商能否賺錢，商業(yè)經(jīng)營著能否賺錢，卻是個令人擔(dān)心的問題，因為我國商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與管理仍然是房地產(chǎn)開發(fā)薄弱的環(huán)節(jié)。
    商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨的困境及原因
    我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨著諸多的困境，歸納起來主要表現(xiàn)在客流不旺、商戶難求和管理乏力等三個方面。
    客流不旺 諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)大多是“開盤時擠死，開業(yè)時冷死”，遭遇客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪。光顧的人不多，買東西的就更少了。因此，商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，難以使顧客產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了。
    租戶難求 商業(yè)物業(yè)是開發(fā)商或使所有者把店鋪租給零售商，租金是他們的重要利潤來源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，一家商業(yè)物業(yè)建立后常常遇到招商難題：想要的零售商他不來，想來的你又不想要，而且購買商業(yè)物業(yè)的大多不是商業(yè)經(jīng)營者，而是商業(yè)物業(yè)投資者，他們在轉(zhuǎn)租給商業(yè)經(jīng)營者的時候，更是難以找到理想的商戶。我國專業(yè)店、專賣店數(shù)量少，質(zhì)量低，商業(yè)物業(yè)沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店、專賣店成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況，有些適應(yīng)了但又在中國無營業(yè)執(zhí)照。
    管理乏力 商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨(dú)立的零售商，通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比百貨店管理難度大得多。諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動等。協(xié)調(diào)無效率，就會使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣。
    中國商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨困境的原因是多方面的，其中主要有主觀、行業(yè)和環(huán)境三大方面。
    主觀原因
    一些投資者缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。
    行業(yè)原因
    我們面臨著一場綜合性的零售革命。西方發(fā)達(dá)國家在近150年時間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店，一價店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等八次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機(jī)遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)非科學(xué)的盲目化傾向，近幾年城市中心區(qū)出現(xiàn)的大量市內(nèi)攤販街就是這種現(xiàn)象的反映。
    環(huán)境原因
    我們還不具備發(fā)展商業(yè)物業(yè)的成熟條件。其發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是：形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民戶小汽車普及率超過50%。商業(yè)物業(yè)“這輛車”是通過汽車輪子推動的，也是伴隨著購物中心的發(fā)展而發(fā)展起來的。
    我國目前城鎮(zhèn)人均國民收入1000美元左右，全國就更低了，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城里購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流，建城里又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。另外，大多數(shù)中國企業(yè)品牌缺乏國外的影響力，難以擁有穩(wěn)定的客流，自然難以獨(dú)立成店，這就使目前中國商業(yè)物業(yè)匯集大量國外及合資品牌，但價位較高，數(shù)量有限。這又使中國商業(yè)物業(yè)墜陷入了另外一種兩難境地：招商國內(nèi)專賣店，沒有！招商海外店，叫好不叫座。中國還不具備商業(yè)物業(yè)大發(fā)展的成熟條件。
    商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢及對策
    我國與美國、法國、日本都不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平至少要落后30年的時間，西方商業(yè)物業(yè)發(fā)展具備了非常完善的條件，進(jìn)入了成熟穩(wěn)定的時期，我們?nèi)蕴幱诔跫夒A段。因此不能在西方看到什么，就模仿什么，而是因地制宜地發(fā)展。發(fā)展速度要由效益來控制，賺錢就建，不賺錢就不建。
    中國商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢
    未來中國商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢必然由盲目發(fā)展向理性發(fā)展轉(zhuǎn)變，并且緊緊圍繞著創(chuàng)造新的生活方式進(jìn)行調(diào)整。
    一方面，由于零售業(yè)競爭的激烈化，中國商業(yè)物業(yè)的建設(shè)速度逐漸減慢，并且逐漸走向科學(xué)和理性。商業(yè)物業(yè)的投資商行為日益規(guī)范，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與零售業(yè)的結(jié)合。商業(yè)物業(yè)的投資商逐漸擺脫盲目開發(fā)商業(yè)綜合物業(yè)的思維方式，尋求科學(xué)而有計劃的投資方式。在國內(nèi)的城市規(guī)劃中，逐漸考慮商業(yè)物業(yè)和商業(yè)步行街的概念，并在地區(qū)商業(yè)規(guī)劃中引進(jìn)。
    另一方面，大型超市、專賣店的發(fā)展，百貨商店的革新，休閑娛樂活動的豐富，將把中國商業(yè)物業(yè)帶到一個更高的層次和水平，從而為人們創(chuàng)造一種全新的生活方式。中國商業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿€有很大的空間屬于商業(yè)物業(yè)。百貨商店、大型超市、專業(yè)商店、娛樂城等業(yè)態(tài)的發(fā)展，必然推動商業(yè)物業(yè)象更高層次發(fā)展，商業(yè)物業(yè)對其他零售業(yè)態(tài)所具有的包容性，將使中國的商業(yè)物業(yè)在其他相關(guān)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上得到進(jìn)一步的升華。中國商業(yè)物業(yè)將隨著中國城市化和商業(yè)化的發(fā)展，得到進(jìn)一步的發(fā)展。
    中國發(fā)展商業(yè)物業(yè)的對策選擇
    商業(yè)物業(yè)管理對于我們來說，還是一個新的話題，在我國目前的消費(fèi)水平情況下究竟該如何發(fā)展，有許多問題需要探討和研究。中國商業(yè)物業(yè)要走出發(fā)展困境，至少要解決三個方面的問題。
    確定怎樣的指導(dǎo)原則 中國商業(yè)物業(yè)的發(fā)展必須遵循兩個重要的指導(dǎo)原則。一是國外經(jīng)驗與中國實際相結(jié)合。我國有些商業(yè)物業(yè)是憑著自己感覺建立起來的，忽視了中國國情，終也付出了沉重的代價，米爾斯與萬通新世界合作的失敗，麥肯錫向王府井百貨輸出管理的挫折，都證明“洋藥”有用，然而有限?？梢?，商業(yè)物業(yè)管理是一門本土化的藝術(shù)，不是潮流化藝術(shù)，我們的商業(yè)物業(yè)是給中國人開的，不是給美國人開的，也不是給法國人開的，更不是給日本人開的，因此要根據(jù)中國人的消費(fèi)特點進(jìn)行規(guī)劃組織和結(jié)構(gòu)設(shè)置。二是穩(wěn)步發(fā)展與適時調(diào)整相結(jié)合。西方大型商業(yè)物業(yè)常常是分期分批進(jìn)行開發(fā)，一期營業(yè)后有好的效益，入租商戶涌躍，再考慮開二期三期，這樣風(fēng)險較小，也便于調(diào)整。我們這幾年商業(yè)物業(yè)發(fā)展非常流行大而一步到位，開業(yè)后空空蕩蕩，調(diào)整難有余地，不調(diào)整投資回收無期。
    實際上商業(yè)物業(yè)并不一定特大，也不一定豪華。沃爾瑪之所以成功，它有一個重要的理念：為顧客節(jié)省每一分錢。商業(yè)物業(yè)開發(fā)商如果考慮為入租商戶節(jié)省每一分錢，考慮為光顧商業(yè)物業(yè)的顧客節(jié)省每一分錢，就會奠定成功的重要基礎(chǔ)。美國有許多商業(yè)物業(yè)建筑裝修非常簡單，法國有些商業(yè)物業(yè)也是街道式排列，我國的商業(yè)物業(yè)幾乎清一色地豪華，既不符合商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律，又不符合中國國情。
    如何進(jìn)行開發(fā)決策 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)決策，絕不是開發(fā)商自己的事，它與城市規(guī)劃、小區(qū)建設(shè)、舊城復(fù)興都有著密切的關(guān)系。因此政府要參與宏觀管理，開發(fā)商要進(jìn)行科學(xué)決策。
    政府對商業(yè)物業(yè)建設(shè)的管理與控制，要從兩方面入手。一方面建立和完善相應(yīng)的法規(guī)，主要的文件是《大型商業(yè)物業(yè)設(shè)置辦法條例》，每一個大型商業(yè)物業(yè)的建立計劃要通過政府規(guī)劃、審議才能實施。另一方面規(guī)范零售業(yè)態(tài)，提供城市各種業(yè)態(tài)的飽和指數(shù)，供開發(fā)商在選擇項目時參考。
    開發(fā)商要科學(xué)地進(jìn)行立項決策。一方面要進(jìn)行數(shù)字化地商圈分析，商圈內(nèi)有多少居民？居民購買水平如何？有多少人，會花多少錢來商業(yè)物業(yè)買東西？入租商戶的純利潤會實現(xiàn)多少？從而決定建不建這個商業(yè)物業(yè)和建成什么樣的商業(yè)物業(yè)。美國商業(yè)物業(yè)對自己的顧客了如指掌。
    進(jìn)行科學(xué)決策的另一方面是確定商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)，依據(jù)是商圈特征。規(guī)模建多大？西方商業(yè)物業(yè)是從小到大發(fā)展起來的，直到1994年美國、日本商業(yè)物業(yè)平均面積也是1-2萬平方米之間。中國目前發(fā)展社區(qū)型商業(yè)物業(yè)較為穩(wěn)妥。店址選在哪兒？有兩種選擇，在新建小區(qū)可考慮建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)物業(yè)；在傳統(tǒng)社區(qū)也采取老網(wǎng)點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)物業(yè)。特色是什么？每個商業(yè)物業(yè)發(fā)展一定要形成自己的特色，可供選擇的類型有折扣型商業(yè)物業(yè)、專賣型商業(yè)物業(yè)、景觀型商業(yè)物業(yè)、娛樂型商業(yè)物業(yè)等。誰是主題店？選擇的原則是與商圈客戶相吻合，與其他租戶相補(bǔ)充。美國商業(yè)物業(yè)里主題店以百貨商店居多，法國商業(yè)物業(yè)里主題店以特級市場為多。因商業(yè)物業(yè)中匯集大量專賣店，如百貨店是主題店，他必須放棄專柜式經(jīng)營，同時百貨店已向高檔型轉(zhuǎn)化，經(jīng)營選購品較多。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
    如何進(jìn)行營運(yùn)管理 任何一種商業(yè)形式都是建立容易管理難，商業(yè)物業(yè)更是如此。商業(yè)物業(yè)管理包括設(shè)施管理、租戶管理、營銷管理和財務(wù)管理。物業(yè)管理的目標(biāo)是為入租店鋪和來商業(yè)物業(yè)的顧客提供一個舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場環(huán)境設(shè)備的維持，安全保衛(wèi)管理。租戶管理的目標(biāo)是造就優(yōu)良的店鋪，具體內(nèi)容包括教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理和表格管理。營銷管理的目標(biāo)是提升商業(yè)物業(yè)的客流量和銷售額，具體內(nèi)容包括對店鋪進(jìn)行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動。財務(wù)管理的目標(biāo)是使商業(yè)物業(yè)和入租店鋪取得良好效益，具體內(nèi)容包括收取租金和各項費(fèi)用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估和店鋪指導(dǎo)。