第三章 土地增值稅基本原理核心考點精講
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
考點1：征稅范圍
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
1.土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。
2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的
（二）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（符合一定的條件），屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。
（三）房地產(chǎn)的出租
房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（四）房地產(chǎn)的抵押
對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
（五）房地產(chǎn)的交換
它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
（六）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅（非房地產(chǎn)企業(yè)）。
（七）合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
（九）房地產(chǎn)的代建房行為
其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（十）房地產(chǎn)的重新評估
不屬于土地增值稅的征稅范圍。
第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
考點2：扣除項目及其金額
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)（注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的萬分之五(貼花)允許在此扣除。
（五）其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。
（六）舊房及建筑物的評估價格
舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
考點1：征稅范圍
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
1.土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。
2.土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的
（二）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（符合一定的條件），屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。
（三）房地產(chǎn)的出租
房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（四）房地產(chǎn)的抵押
對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
（五）房地產(chǎn)的交換
它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
（六）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅（非房地產(chǎn)企業(yè)）。
（七）合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
（九）房地產(chǎn)的代建房行為
其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（十）房地產(chǎn)的重新評估
不屬于土地增值稅的征稅范圍。
第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
考點2：扣除項目及其金額
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)（注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的萬分之五(貼花)允許在此扣除。
（五）其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。
（六）舊房及建筑物的評估價格
舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。