第一節(jié) 土地管理法律制度
一、土地管理法的概念
土地管理法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)
（一）土地所有權(quán)
1．土地所有權(quán)是土地所有者依法對其土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)分為全民所有即國家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
2．國家土地所有權(quán)。所謂國家土地所有權(quán)是指國家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利。國家土地所有權(quán)具有三方面的明顯特征：
（1）中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的惟一和統(tǒng)一的主體。
（2）國家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性。
（3）國家土地所有權(quán)在內(nèi)容上表現(xiàn)為國家對國有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
屬于國家所有的土地有：
（1）城市市區(qū)的土地；
（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（3）國家依法征用的土地；
（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；
（5）農(nóng)村集體組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地：
（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。
3．集體土地所有權(quán)。在我國，集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權(quán)利。它有以下特征：
（1）集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織；
（2）集體土地所有權(quán)的客體包括法律規(guī)定為集體所有的耕地、林地、山嶺、草原、荒地、灘涂等；
（3）集體經(jīng)濟(jì)組織可以對所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。
集體土地所有權(quán)的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。
（二）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是指土地使用人對國家或集體所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意義上的處分權(quán)能的一種權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
（三）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)
農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
三、土地利用總體規(guī)劃制度
（一）國家實(shí)行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
（二）土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改
土地利用總體規(guī)劃編制的原則是：
（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；
（2）提高土地利用率；
（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；
（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；
（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。
國家對土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級審批。省的土地利用總體規(guī)劃，省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
（三）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接
（四）建立土地調(diào)查和土地統(tǒng)計制度
四、耕地保護(hù)制度
（一）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度
非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。
（二）建立基本農(nóng)田保護(hù)制度
〈列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地有：
（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；
（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；3（（3）蔬菜生產(chǎn)基地；
（4）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；
（5）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。
各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界。
禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖搪養(yǎng)魚。
（三）禁止閑置、荒蕪耕地 （了解）
一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)：連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權(quán)，該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。
承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕掘荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。
（四）鼓勵開發(fā)未利用的土地
禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。
開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。
（五）搞好土地整治
因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾：沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。
五、建設(shè)用地管理制度
（一）建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系
1．建設(shè)占用國有土地的權(quán)屬關(guān)系。
2．建設(shè)占用集體土地的權(quán)屬關(guān)系。
（二）建設(shè)用地的審批程序
省政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。建設(shè)用地征用基本農(nóng)田，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，以及征用其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)用地興辦企業(yè)，由縣級以上政府批準(zhǔn)；
（三）建設(shè)用地的補(bǔ)償和安置
1．土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。
2．安置補(bǔ)助費(fèi)。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
3．附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4．勞動力安置。被征地單位的土地被全部征用的，經(jīng)省政府審查批準(zhǔn)，原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、房地產(chǎn)管理法的概念
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
1．土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下五種情況：
（1）居住用地70年；
（2）工業(yè)用地50年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（5）綜合或其他用地50年。
2．土地使用權(quán)出讓采取拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議三種方式，
3．土地使用權(quán)出讓合同。
土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求出讓方承擔(dān)違約責(zé)任。
改變土地用途的，先經(jīng)城市規(guī)劃主管部門同意，然后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記事宜。
一、土地管理法的概念
土地管理法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)
（一）土地所有權(quán)
1．土地所有權(quán)是土地所有者依法對其土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)分為全民所有即國家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
2．國家土地所有權(quán)。所謂國家土地所有權(quán)是指國家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利。國家土地所有權(quán)具有三方面的明顯特征：
（1）中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的惟一和統(tǒng)一的主體。
（2）國家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性。
（3）國家土地所有權(quán)在內(nèi)容上表現(xiàn)為國家對國有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
屬于國家所有的土地有：
（1）城市市區(qū)的土地；
（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（3）國家依法征用的土地；
（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；
（5）農(nóng)村集體組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地：
（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。
3．集體土地所有權(quán)。在我國，集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權(quán)利。它有以下特征：
（1）集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織；
（2）集體土地所有權(quán)的客體包括法律規(guī)定為集體所有的耕地、林地、山嶺、草原、荒地、灘涂等；
（3）集體經(jīng)濟(jì)組織可以對所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。
集體土地所有權(quán)的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。
（二）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是指土地使用人對國家或集體所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意義上的處分權(quán)能的一種權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
（三）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)
農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
三、土地利用總體規(guī)劃制度
（一）國家實(shí)行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
（二）土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改
土地利用總體規(guī)劃編制的原則是：
（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；
（2）提高土地利用率；
（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；
（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；
（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。
國家對土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級審批。省的土地利用總體規(guī)劃，省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
（三）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接
（四）建立土地調(diào)查和土地統(tǒng)計制度
四、耕地保護(hù)制度
（一）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度
非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。
（二）建立基本農(nóng)田保護(hù)制度
〈列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地有：
（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；
（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；3（（3）蔬菜生產(chǎn)基地；
（4）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；
（5）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。
各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界。
禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖搪養(yǎng)魚。
（三）禁止閑置、荒蕪耕地 （了解）
一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)：連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權(quán)，該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。
承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕掘荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。
（四）鼓勵開發(fā)未利用的土地
禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。
開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。
（五）搞好土地整治
因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾：沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。
五、建設(shè)用地管理制度
（一）建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系
1．建設(shè)占用國有土地的權(quán)屬關(guān)系。
2．建設(shè)占用集體土地的權(quán)屬關(guān)系。
（二）建設(shè)用地的審批程序
省政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。建設(shè)用地征用基本農(nóng)田，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，以及征用其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)用地興辦企業(yè)，由縣級以上政府批準(zhǔn)；
（三）建設(shè)用地的補(bǔ)償和安置
1．土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。
2．安置補(bǔ)助費(fèi)。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
3．附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4．勞動力安置。被征地單位的土地被全部征用的，經(jīng)省政府審查批準(zhǔn)，原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、房地產(chǎn)管理法的概念
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
1．土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下五種情況：
（1）居住用地70年；
（2）工業(yè)用地50年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（5）綜合或其他用地50年。
2．土地使用權(quán)出讓采取拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議三種方式，
3．土地使用權(quán)出讓合同。
土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求出讓方承擔(dān)違約責(zé)任。
改變土地用途的，先經(jīng)城市規(guī)劃主管部門同意，然后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記事宜。