房地產(chǎn)評(píng)估
五、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（1）成本法評(píng)估土地的基本公式：
土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。
（2）成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。
（3）運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。
舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：（實(shí)質(zhì)為年限法確定成新率）
建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限
常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。
直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：
式中：D——年貶值額；
C——建筑物的重新建造成本；
S——建筑物的凈殘值；
N——建筑物的耐用年限；（注意不能大于土地的尚可使用年限）
R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。
六、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（1）假設(shè)開發(fā)法的基本思路。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
（預(yù)期價(jià)值可以通過市場(chǎng)法或收益法得到）
實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：
土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)-開發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)
（2）假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋?BR> 調(diào)查房地產(chǎn)基本情況；確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式；預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益；測(cè)算開發(fā)建設(shè)成本；測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)；測(cè)算投資利息和稅費(fèi)；估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。
七、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：
（1）具有政府公告作用；
（2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；
（3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；
（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；
（5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；
（6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
注：該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法。可以快速方便地進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。
八、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用
（1）路線價(jià)法的計(jì)算公式：
宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度
（注：深度百分率應(yīng)為累計(jì)深度百分率）
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：
宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率
或：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額
（2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。
（3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。
（4）路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。
“四三二一”法則需要掌握，其他法則只需了解。
九、在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法
形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。
注意：在建工程賬面值一般是已投資金額（也就是付款金額），但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評(píng)估時(shí)，在建工程是按形象進(jìn)度評(píng)估的，形象進(jìn)度大于投資額時(shí)需要增加負(fù)債。
形象進(jìn)度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實(shí)際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法。
五、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（1）成本法評(píng)估土地的基本公式：
土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。
（2）成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。
（3）運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。
舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：（實(shí)質(zhì)為年限法確定成新率）
建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限
常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。
直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：
式中：D——年貶值額；
C——建筑物的重新建造成本；
S——建筑物的凈殘值；
N——建筑物的耐用年限；（注意不能大于土地的尚可使用年限）
R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。
六、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（1）假設(shè)開發(fā)法的基本思路。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
（預(yù)期價(jià)值可以通過市場(chǎng)法或收益法得到）
實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：
土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)-開發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)
（2）假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋?BR> 調(diào)查房地產(chǎn)基本情況；確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式；預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益；測(cè)算開發(fā)建設(shè)成本；測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)；測(cè)算投資利息和稅費(fèi)；估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。
七、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：
（1）具有政府公告作用；
（2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；
（3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；
（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；
（5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；
（6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
注：該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法。可以快速方便地進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。
八、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用
（1）路線價(jià)法的計(jì)算公式：
宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度
（注：深度百分率應(yīng)為累計(jì)深度百分率）
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：
宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率
或：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額
（2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。
（3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。
（4）路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。
“四三二一”法則需要掌握，其他法則只需了解。
九、在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法
形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。
注意：在建工程賬面值一般是已投資金額（也就是付款金額），但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評(píng)估時(shí)，在建工程是按形象進(jìn)度評(píng)估的，形象進(jìn)度大于投資額時(shí)需要增加負(fù)債。
形象進(jìn)度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實(shí)際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法。