(一)計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)通常是房產(chǎn)的價(jià)值。房產(chǎn)的價(jià)值有三種表現(xiàn)形式：一是房產(chǎn)的原值，即房屋的造價(jià);二是房產(chǎn)的凈值，即房屋的原值扣除折舊后的價(jià)值;三是房產(chǎn)的市價(jià)，即買賣房屋的市場(chǎng)價(jià)值(價(jià)格)。
選擇不同的房產(chǎn)價(jià)值形式計(jì)稅，其征稅效果有著明顯不同：其一，按房產(chǎn)原值計(jì)稅，收入比較穩(wěn)定，但不夠合理。因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，或者增加，或者減少，稅收負(fù)擔(dān)往往難以與房產(chǎn)的獲利水平相適應(yīng)。其二，按房產(chǎn)凈值計(jì)稅，不僅計(jì)稅復(fù)雜，而且也不科學(xué)。其三，按房產(chǎn)的市價(jià)計(jì)稅較為合理，因?yàn)槭袃r(jià)是房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，同時(shí)還包含了房屋因土地開(kāi)發(fā)利用而增加的價(jià)值。但是，按房產(chǎn)市價(jià)計(jì)稅，也存在著房屋估價(jià)工作量大、市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難以確定等諸多問(wèn)題。
基于上述考慮，在房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)時(shí)，決定對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋以房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)出租的房屋按租金作為計(jì)稅依據(jù)。這樣，既可以將房屋的自然損耗因素和房屋后期的增值因素等綜合考慮進(jìn)去，同時(shí)也便于對(duì)不同房屋征稅的分類管理。
(二)計(jì)稅依據(jù)的形式
房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅辦法分為按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)11，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅;沒(méi)有記載房屋原價(jià)11，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)結(jié)管起，計(jì)算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
(4)對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
(6)在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。
如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值;對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估;對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定。在原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例，計(jì)算確定房產(chǎn)余值。對(duì)于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。
如果納稅人對(duì)個(gè)人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。具體辦法由各省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。
3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
(1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 考試大@助你成功
(2)對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減出10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金計(jì)征。
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)通常是房產(chǎn)的價(jià)值。房產(chǎn)的價(jià)值有三種表現(xiàn)形式：一是房產(chǎn)的原值，即房屋的造價(jià);二是房產(chǎn)的凈值，即房屋的原值扣除折舊后的價(jià)值;三是房產(chǎn)的市價(jià)，即買賣房屋的市場(chǎng)價(jià)值(價(jià)格)。
選擇不同的房產(chǎn)價(jià)值形式計(jì)稅，其征稅效果有著明顯不同：其一，按房產(chǎn)原值計(jì)稅，收入比較穩(wěn)定，但不夠合理。因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，或者增加，或者減少，稅收負(fù)擔(dān)往往難以與房產(chǎn)的獲利水平相適應(yīng)。其二，按房產(chǎn)凈值計(jì)稅，不僅計(jì)稅復(fù)雜，而且也不科學(xué)。其三，按房產(chǎn)的市價(jià)計(jì)稅較為合理，因?yàn)槭袃r(jià)是房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，同時(shí)還包含了房屋因土地開(kāi)發(fā)利用而增加的價(jià)值。但是，按房產(chǎn)市價(jià)計(jì)稅，也存在著房屋估價(jià)工作量大、市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難以確定等諸多問(wèn)題。
基于上述考慮，在房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)時(shí)，決定對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋以房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)出租的房屋按租金作為計(jì)稅依據(jù)。這樣，既可以將房屋的自然損耗因素和房屋后期的增值因素等綜合考慮進(jìn)去，同時(shí)也便于對(duì)不同房屋征稅的分類管理。
(二)計(jì)稅依據(jù)的形式
房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅辦法分為按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)11，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅;沒(méi)有記載房屋原價(jià)11，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)結(jié)管起，計(jì)算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
(4)對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
(6)在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。
如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值;對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估;對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定。在原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例，計(jì)算確定房產(chǎn)余值。對(duì)于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。
如果納稅人對(duì)個(gè)人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。具體辦法由各省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。
3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
(1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 考試大@助你成功
(2)對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減出10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金計(jì)征。