例題：
    1.6月1日,企業(yè)取得80畝土地的使用權(quán),支付出讓金600萬(wàn)元.6月5日,將其中40畝土地使用權(quán)作價(jià)550萬(wàn)元作為投資,與另一企業(yè)建立合資企業(yè).
    2.7月18日,將上述剩余40畝土地的使用權(quán),直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠,轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格為400萬(wàn)元,繳納各項(xiàng)稅費(fèi)22.2萬(wàn)元.
    3.8月7日,將企業(yè)原職工集體宿舍大樓轉(zhuǎn)讓給其他單位,售價(jià)500萬(wàn)元,原價(jià)300萬(wàn)元,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格為700萬(wàn)元,該房屋成新率為四成.企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用2.25萬(wàn)元,繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費(fèi)附加27。75萬(wàn)元。
    4.9月份,企業(yè)因發(fā)生財(cái)務(wù)因難,將剛建成的一幢辦公樓轉(zhuǎn)讓給其他單位,企業(yè)按照合同約定取得銷(xiāo)售收入2500萬(wàn)元.該企業(yè)為建造此樓支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為700萬(wàn)元:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為220萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明),但其中有40萬(wàn)元加罰利息.當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5℅(城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7℅\教育費(fèi)附加征收率為3℅).
    計(jì)算企業(yè)應(yīng)納土地增值稅.
    解答:
    1.稅法規(guī)定,企業(yè)以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股對(duì)外投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的,按規(guī)定暫免征收土地增值稅.因此,該筆業(yè)務(wù)不予計(jì)征土地增值稅.
    2.計(jì)算過(guò)程如下:
    (1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入400萬(wàn)元:
    (2)允許扣除的稅金22.2萬(wàn)元:
    (3)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=300+22.2=322.2(萬(wàn)元):
    (4)增值額=400-322.2=77.8(萬(wàn)元):
    (5)增值率=77.8c322.2×100℅=24℅
    (6)應(yīng)納稅額=77.8×30℅-322.2×0℅=23.34(萬(wàn)元).
    3.企業(yè)出售舊房及建筑物,應(yīng)按評(píng)估價(jià)格以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目.
    此外,對(duì)納稅人因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用也允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除.計(jì)算如下:
    (1)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=700×40℅=280(萬(wàn)元)
    (2)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=280+27.75+2.25=310(萬(wàn)元):
    (3)增值額=500-310=190(萬(wàn)元):
    (4)增值率=190÷310×100℅=61℅:
    (5)應(yīng)納稅額=190×40℅-310×5℅=60.5(萬(wàn)元)
    4.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2500萬(wàn)元.
    確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額:
    (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬(wàn)元:
    (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為700萬(wàn)元:
    (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(100+700) ×5℅+(220-40)=220(萬(wàn)元):
    (4)允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)=2500×5℅×(1+7℅+3℅)+2500×0.5‰=138.75(萬(wàn)元)
    (5)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=100+700+220+138.75=1158.75(萬(wàn)元)
    增值額2500-1158.75=1341.25(萬(wàn)元);
    增值率1341.25×50%-1158.75×15%=496.81(萬(wàn)元)
    應(yīng)納稅額=1341.25×50%-1158.75×15%=196.81(萬(wàn)元)
    在計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)于利息支出,分兩種情況確定扣除:
    1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。超過(guò)貸款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額）×扣除比例（5%以下）+允許扣除的利息費(fèi)用。
    2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額）×扣除比例（10%以下）。
    以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府規(guī)定。