45.剩余法估價結(jié)果的可靠性取決于(B C D)。
A.是否正確估算了自有資金和信貸資金的比例
B.是否正確確定了土地利用方式
C.是否判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價
D.是否正確確定了土地開發(fā)費用和正常利潤
46.反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下的地價水平，供土地交換使用的是(C D) 。
A.基準地價
B.標定地價
C.交易底價
D.交易評估價
47.在運用基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，須具備的基本資料有(A B)。
A.城鎮(zhèn)基準地價
B.基準地價修正系數(shù)表
C.收益額
D.市場交易資料
48.目前主要的地價管理政策有(A B C D)。
A.對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)
B.可以按經(jīng)濟和城市建設的需要，對單位和個人的土地使用權(quán)實行提前收回
C.對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預
D.征收土地增值稅，防止不正常交易
49.關(guān)于我國的土地估價制度和土地估價師資格制度(A B C D)
A.建立了基準地價、標定地價、宗地地價;城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價體系;
B.建立了從估價機構(gòu)審批、地價確認到估價機構(gòu)公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度;
C.建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構(gòu)的監(jiān)督管理機制。
D.實行了城鎮(zhèn)土地分等定級和城市基準地價測算
50.地價管理的作用可表現(xiàn)在(B C D )等方面。
A.壟斷土地一級市場
B.防止地價暴漲
C.防止國有土地收益流失
D.防止地價暴跌
情景分析題
某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為2億元，當?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%，開發(fā)商要求的投資回報率一般為15%，當?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1-55小題的問題。
51.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( B D)。
A.收益還原法
B.市場比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點表述錯誤的是(A B )。
A.征地、安置、拆遷及青苗補償費用就是土地的價格
B.開發(fā)商的投資回報率就是本次開發(fā)的開發(fā)商所需要的回報率
C.土地出讓增值收益率取當?shù)匾话闼?BR> D.土地開發(fā)周期與土地開發(fā)的難易程度有關(guān).
53.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地土地無限年期最可能實現(xiàn)的價值是(D)。
A.512.33元/平方米
B.433.29元/平方米
C.417.81元/平方米
D.459.59元/平方米
54.根據(jù)估價方法,下列說法正確的是(ABC)
A.土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用.
B.各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析.
C.成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本分析
D.成本逼近法評估的價格可以直接作為市場價格
55.關(guān)于成本法估價的特點和適用范圍正確的是(ABC)
A.成本法一般適用于新開發(fā)土地估價,不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價.
B.成本法適用于工業(yè)用地估價,對商業(yè)用地和住宅用地不是很適用
C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場狹小,缺乏交易案例,無法采用其他估價方法進行評估的土地
D.成本法沒有考慮土地的效用,價值和市場的需求,所以對與投資者衡量投資效益,進行可行性分析沒有大的用處.
解答:土地取得費=6萬元/畝+2萬元/畝=8萬元/畝=120元/平方米
土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米
投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米
開發(fā)利潤=(120+200)×15%=48元/平方米
計算土地價格
因當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%
無限年期土地使用權(quán)價格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米
A.是否正確估算了自有資金和信貸資金的比例
B.是否正確確定了土地利用方式
C.是否判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價
D.是否正確確定了土地開發(fā)費用和正常利潤
46.反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下的地價水平，供土地交換使用的是(C D) 。
A.基準地價
B.標定地價
C.交易底價
D.交易評估價
47.在運用基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，須具備的基本資料有(A B)。
A.城鎮(zhèn)基準地價
B.基準地價修正系數(shù)表
C.收益額
D.市場交易資料
48.目前主要的地價管理政策有(A B C D)。
A.對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)
B.可以按經(jīng)濟和城市建設的需要，對單位和個人的土地使用權(quán)實行提前收回
C.對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預
D.征收土地增值稅，防止不正常交易
49.關(guān)于我國的土地估價制度和土地估價師資格制度(A B C D)
A.建立了基準地價、標定地價、宗地地價;城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價體系;
B.建立了從估價機構(gòu)審批、地價確認到估價機構(gòu)公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度;
C.建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構(gòu)的監(jiān)督管理機制。
D.實行了城鎮(zhèn)土地分等定級和城市基準地價測算
50.地價管理的作用可表現(xiàn)在(B C D )等方面。
A.壟斷土地一級市場
B.防止地價暴漲
C.防止國有土地收益流失
D.防止地價暴跌
情景分析題
某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為2億元，當?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%，開發(fā)商要求的投資回報率一般為15%，當?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1-55小題的問題。
51.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( B D)。
A.收益還原法
B.市場比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點表述錯誤的是(A B )。
A.征地、安置、拆遷及青苗補償費用就是土地的價格
B.開發(fā)商的投資回報率就是本次開發(fā)的開發(fā)商所需要的回報率
C.土地出讓增值收益率取當?shù)匾话闼?BR> D.土地開發(fā)周期與土地開發(fā)的難易程度有關(guān).
53.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地土地無限年期最可能實現(xiàn)的價值是(D)。
A.512.33元/平方米
B.433.29元/平方米
C.417.81元/平方米
D.459.59元/平方米
54.根據(jù)估價方法,下列說法正確的是(ABC)
A.土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用.
B.各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析.
C.成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本分析
D.成本逼近法評估的價格可以直接作為市場價格
55.關(guān)于成本法估價的特點和適用范圍正確的是(ABC)
A.成本法一般適用于新開發(fā)土地估價,不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價.
B.成本法適用于工業(yè)用地估價,對商業(yè)用地和住宅用地不是很適用
C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場狹小,缺乏交易案例,無法采用其他估價方法進行評估的土地
D.成本法沒有考慮土地的效用,價值和市場的需求,所以對與投資者衡量投資效益,進行可行性分析沒有大的用處.
解答:土地取得費=6萬元/畝+2萬元/畝=8萬元/畝=120元/平方米
土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米
投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米
開發(fā)利潤=(120+200)×15%=48元/平方米
計算土地價格
因當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%
無限年期土地使用權(quán)價格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米