第四部分 估價方法：（《估價理論與方法》）
一、 市場比較法：難點是交易修正。
1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內的類似房地產(chǎn)交易案例較多。
2、搜集交易實例。搜集內容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；
②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權利狀況；
③成交日期；
④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；
⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容；
⑥交易情況。（見下面5）
3、選取可比實例。選取可比實例時應符合：（案例在3個以上10個以下）
①可比實例所處地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)。
②可比實例的用途應與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等）。
③可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。（鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構）
④可比實例規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。
⑤可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟適用房等）。
⑥可比實例的交易類型應與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。
⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近（一般在一年以內）。
⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。
4、建立價格可比基礎。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。
5、交易情況修正。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售；f 交易稅費非正常負擔，如應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權債務關系影響的交易。）對于交易稅費非正常負擔的調整方法：
① 正常成交價格－應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格
② 正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際支付的價格。
6、交易日期修正。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進行調整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。
① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格
②采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點的價格
在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。
在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，加以修正。
7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄嘁鏍顩r修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。
思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進行調整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。
8、求取比準價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
******9、方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價格是否進行了綜合和說明。
二、 收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準確界定和資本化率的確定。
1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。
在實際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。
收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。
2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠量化。
3、搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。
4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。
5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。
6、估算運營費用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴建費。
運營費用率=運營費用/有效毛收入
7、凈收益的求?。?BR> ①出租型房地產(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－租賃代理費
租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入
在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。應該注意租約約定稅費由誰負擔，從而確定扣除項目。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。
②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。其特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。
③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關資料計算，或直接比較得出。
④混合型?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。
估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。
利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{整修正，使其成為正常客觀的。
一、 市場比較法：難點是交易修正。
1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內的類似房地產(chǎn)交易案例較多。
2、搜集交易實例。搜集內容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；
②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權利狀況；
③成交日期；
④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；
⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容；
⑥交易情況。（見下面5）
3、選取可比實例。選取可比實例時應符合：（案例在3個以上10個以下）
①可比實例所處地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)。
②可比實例的用途應與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等）。
③可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。（鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構）
④可比實例規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。
⑤可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟適用房等）。
⑥可比實例的交易類型應與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。
⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近（一般在一年以內）。
⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。
4、建立價格可比基礎。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。
5、交易情況修正。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售；f 交易稅費非正常負擔，如應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權債務關系影響的交易。）對于交易稅費非正常負擔的調整方法：
① 正常成交價格－應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格
② 正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際支付的價格。
6、交易日期修正。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進行調整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。
① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格
②采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點的價格
在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。
在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，加以修正。
7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄嘁鏍顩r修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。
思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進行調整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。
8、求取比準價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
******9、方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價格是否進行了綜合和說明。
二、 收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準確界定和資本化率的確定。
1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。
在實際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。
收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。
2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠量化。
3、搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。
4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。
5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。
6、估算運營費用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴建費。
運營費用率=運營費用/有效毛收入
7、凈收益的求?。?BR> ①出租型房地產(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－租賃代理費
租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入
在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。應該注意租約約定稅費由誰負擔，從而確定扣除項目。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。
②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。其特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。
③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關資料計算，或直接比較得出。
④混合型?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。
估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。
利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{整修正，使其成為正常客觀的。