各種目的的房地產估價（房地產分割、合并估價 房地產糾紛估價 企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價 房地產拍賣保留價評估 房地產貸款項目評估）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提與房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的掌握程度。
考試基本要求：
熟悉：房地產拍賣保留價評估。
了解：房地產分割、合并估價、房地產糾紛估價、企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價、房地產貸款項目評估的特點及內容。
要點說明：
房地產分割、合并估價
（1）房地產分割、合并估價的特點房地產分割、合并估價，除需遵循一般房地產估價的原則與方法外，還要從影響房地產合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。
房地產分割估價實際上就是房地產合并估價的逆向操作，本節(jié)重點以房地產合并估價為例來說明房地產分割、合并估價的操作方法及要點。
（2）房地產合并相關法律規(guī)定房地產合并的必然結果就是相鄰的兩宗房地產中的一宗轉讓給另一宗的所有者，也就是說房地產合并是一種房地產轉讓行為，在關于房地產轉讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接影響房地產合并：
1）房地產是否符合法定的轉讓條件。
2）待合并房地產的土地使用權取得方式。
3）待合并房地產的土地用途。
4）待合并房地產的土地使用權剩余年限。
（3）房地產合并估價方法要點
1）房地產合并前后價格的計算要客觀、準確；
2）增值額的分配要準確、合理。
房地產糾紛估價
房地產糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
房地產糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產價格（價值）類糾紛；另一類是針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構聘請房地產估價機構完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織（如估價專家委員會）出面對估價結果做出鑒定和裁決。
（1）房地產價格（價值）類糾紛及其特點
房地產糾紛是社會生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對標的物房地產權屬、價格等方面的爭議。當房地產糾紛涉及房地產的價格（或價值）的確定而需要聘請專業(yè)房地產估價機構進行估價時，這樣的糾紛為房地產價格（價值）類糾紛。
房地產糾紛具有種類多、標的價值大、歷史遺留問題多等特點，具體表現在以下幾個方面：
1）房地產糾紛中的民事法律關系較復雜；
2）房地產糾紛爭議標的價值一般較大；
3）房地產糾紛涉及面廣；
4）房地產糾紛政策性強，適用法律的難度較大。
（2）房地產估價結果糾紛及其特點
房地產估價結果糾紛是指當事人因對估價結果有不同看法而引致的糾紛。
房地產估價結果糾紛的特點是：
1）房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論的，與一般的房地產糾紛而引發(fā)的房地產價格（價值）糾紛不同，房地產估價結果糾紛不是針對未確定的房地產價格（或價值），而是針對已經做出的房地產估價結論，并且這種結論必然是由專業(yè)的房地產估價機構做出的。
2）房地產估價結果糾紛的調處必須由專門的估價仲裁機構（或鑒定組織）進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛的其他當事人接受。
（3）房地產糾紛估價及其特點
1）除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。解決房地產估價服務糾紛進行估價結論檢驗時，一般應以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。
2）價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
3）不能以當前房地產市場實際價格作為判斷原估價結論是否真實、客觀、合理的標準。
企業(yè)各種經濟活動中房地產估價的類型
（1）類型
1）房地產權屬發(fā)生轉移企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，大都涉及到房地產權屬的轉移。
企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。
2）房地產權屬不發(fā)生轉移企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉移。
（2）估價假設前提在企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，不僅要結合企業(yè)經濟活動的特點來確定房地產權屬是否發(fā)生轉移，而且根據《規(guī)范》要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。
無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的使用，在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產的一個組成部分的使用。
（3）估價方法的選用
1）房地產權屬發(fā)生轉移的估價房地產權屬發(fā)生轉移，在估價時均按照房地產轉讓方式處理。
破產清算的房地產估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現的市場價值較公平市價低很多，其估價結果可低于公開市場價值。
2）房地產權屬不發(fā)生轉移的估價這一類房地產估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結合房地產的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。
房地產貸款項目評估
房地產貸款項目評估是房地產開發(fā)企業(yè)在向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自行對借款企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務活動。一般均形成書面報告的形式，作為貸款評審的重要依據。有時也受房地產開發(fā)企業(yè)委托做項目評估，為其投資項目的決策進行科學論證。
房地產貸款項目評估特點：綜合性、科學性、專業(yè)性、特殊性。
房地產貸款項目評估內容：主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目合理性的評估、市場分析、財務及經濟效益評估、不確定性分析、風險評估、結論等幾大部分。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提與房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的掌握程度。
考試基本要求：
熟悉：房地產拍賣保留價評估。
了解：房地產分割、合并估價、房地產糾紛估價、企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價、房地產貸款項目評估的特點及內容。
要點說明：
房地產分割、合并估價
（1）房地產分割、合并估價的特點房地產分割、合并估價，除需遵循一般房地產估價的原則與方法外，還要從影響房地產合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。
房地產分割估價實際上就是房地產合并估價的逆向操作，本節(jié)重點以房地產合并估價為例來說明房地產分割、合并估價的操作方法及要點。
（2）房地產合并相關法律規(guī)定房地產合并的必然結果就是相鄰的兩宗房地產中的一宗轉讓給另一宗的所有者，也就是說房地產合并是一種房地產轉讓行為，在關于房地產轉讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接影響房地產合并：
1）房地產是否符合法定的轉讓條件。
2）待合并房地產的土地使用權取得方式。
3）待合并房地產的土地用途。
4）待合并房地產的土地使用權剩余年限。
（3）房地產合并估價方法要點
1）房地產合并前后價格的計算要客觀、準確；
2）增值額的分配要準確、合理。
房地產糾紛估價
房地產糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
房地產糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產價格（價值）類糾紛；另一類是針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構聘請房地產估價機構完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織（如估價專家委員會）出面對估價結果做出鑒定和裁決。
（1）房地產價格（價值）類糾紛及其特點
房地產糾紛是社會生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對標的物房地產權屬、價格等方面的爭議。當房地產糾紛涉及房地產的價格（或價值）的確定而需要聘請專業(yè)房地產估價機構進行估價時，這樣的糾紛為房地產價格（價值）類糾紛。
房地產糾紛具有種類多、標的價值大、歷史遺留問題多等特點，具體表現在以下幾個方面：
1）房地產糾紛中的民事法律關系較復雜；
2）房地產糾紛爭議標的價值一般較大；
3）房地產糾紛涉及面廣；
4）房地產糾紛政策性強，適用法律的難度較大。
（2）房地產估價結果糾紛及其特點
房地產估價結果糾紛是指當事人因對估價結果有不同看法而引致的糾紛。
房地產估價結果糾紛的特點是：
1）房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論的，與一般的房地產糾紛而引發(fā)的房地產價格（價值）糾紛不同，房地產估價結果糾紛不是針對未確定的房地產價格（或價值），而是針對已經做出的房地產估價結論，并且這種結論必然是由專業(yè)的房地產估價機構做出的。
2）房地產估價結果糾紛的調處必須由專門的估價仲裁機構（或鑒定組織）進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛的其他當事人接受。
（3）房地產糾紛估價及其特點
1）除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。解決房地產估價服務糾紛進行估價結論檢驗時，一般應以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。
2）價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
3）不能以當前房地產市場實際價格作為判斷原估價結論是否真實、客觀、合理的標準。
企業(yè)各種經濟活動中房地產估價的類型
（1）類型
1）房地產權屬發(fā)生轉移企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，大都涉及到房地產權屬的轉移。
企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。
2）房地產權屬不發(fā)生轉移企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉移。
（2）估價假設前提在企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，不僅要結合企業(yè)經濟活動的特點來確定房地產權屬是否發(fā)生轉移，而且根據《規(guī)范》要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。
無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的使用，在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產的一個組成部分的使用。
（3）估價方法的選用
1）房地產權屬發(fā)生轉移的估價房地產權屬發(fā)生轉移，在估價時均按照房地產轉讓方式處理。
破產清算的房地產估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現的市場價值較公平市價低很多，其估價結果可低于公開市場價值。
2）房地產權屬不發(fā)生轉移的估價這一類房地產估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結合房地產的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。
房地產貸款項目評估
房地產貸款項目評估是房地產開發(fā)企業(yè)在向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自行對借款企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務活動。一般均形成書面報告的形式，作為貸款評審的重要依據。有時也受房地產開發(fā)企業(yè)委托做項目評估，為其投資項目的決策進行科學論證。
房地產貸款項目評估特點：綜合性、科學性、專業(yè)性、特殊性。
房地產貸款項目評估內容：主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目合理性的評估、市場分析、財務及經濟效益評估、不確定性分析、風險評估、結論等幾大部分。