9．3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資
9．3．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念
9．3．1．1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的資金除具有“貨幣－生產(chǎn)－商品－貨幣”這樣一個(gè)一般的循環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程外，還具有資金墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定性和增值性以及風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在著：資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，如何解決這些矛盾，是項(xiàng)目投資得以順利進(jìn)行的基本前提。
9．3．1．2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面，沒有資金籌措，資金供應(yīng)就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金，使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9．3．1．3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義
資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力，不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng)，其結(jié)果很可能由于流動(dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終；對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期抵押貸款，投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤(rùn)的可能，但這種高額利潤(rùn)對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，是可望不可及的。
從金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，其擁有的資金如果不能及時(shí)融出，就會(huì)由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機(jī)構(gòu)只有設(shè)法及時(shí)地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。世界各國(guó)的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機(jī)構(gòu)信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，是金融機(jī)構(gòu)的客戶群之一，也是金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)中最重要的爭(zhēng)奪對(duì)象。
9．3．2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案
9．3．2．1 融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。
既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)，其特點(diǎn)是；不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力。
新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)，其特點(diǎn)是；項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。
9．3．2．2 資金來(lái)源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來(lái)源中，選定項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。
常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等）的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來(lái)源，目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款
9．3．2．3 資本金籌措
資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30％。對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購(gòu)置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)人股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)人股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人人股的資金。既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括項(xiàng)目法人可用于項(xiàng)目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國(guó)內(nèi)外企業(yè)法人人股資金。
當(dāng)既有項(xiàng)目法人是上市公司時(shí)，可以通過(guò)增發(fā)新股，為特定的房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證，股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任，同時(shí)享受相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，但一般沒有公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。優(yōu)先股又可分為累計(jì)優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財(cái)產(chǎn)和所有權(quán)。持有普通股的股東對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理行使權(quán)力，參加股東大會(huì)并有投票權(quán)。
以資金或土地使用權(quán)作價(jià)人股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過(guò)充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢(shì)，并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產(chǎn)開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作，通過(guò)將土地開發(fā)費(fèi)用（拆遷、安置、補(bǔ)償）的部分或全部作價(jià)人股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財(cái)務(wù)壓力。
9．3．2．4 債務(wù)資金籌措
債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借人的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
（1）信貸融資
任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。如果開發(fā)商不會(huì)利用銀行信貸資金，完全靠自己的現(xiàn)金本錢周轉(zhuǎn)，就很難擴(kuò)大投資項(xiàng)目的規(guī)模及提高資本金的投資收益水平，還會(huì)由于投資能力的不足而失去許多良好的投資機(jī)會(huì)。利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用。
信貸融資方案要明確擬提供貸款的機(jī)構(gòu)及其貸款條件，包括支付方式、貸款期限、貸款利率、還本付息方式和附加條件等。
（2）債券融資
企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。債券融資是指項(xiàng)目法人以自身的財(cái)務(wù)狀況和信用條件為基礎(chǔ)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項(xiàng)目建設(shè)的融資方式。 企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的目的、金融市場(chǎng)的規(guī)律、有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期而定，通常為3～5年。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息；第二種是轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新；第三種是轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。
9．3．2．5 預(yù)售或預(yù)租
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機(jī)．構(gòu)，對(duì)預(yù)售樓宇感興趣，因?yàn)樗麄冎恍柘绕谥Ц渡倭慷ń鸹蝾A(yù)付款，就可以享受到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)15％的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12％，則其預(yù)付款的收益率高達(dá)12％÷15％X100％＝80％。
預(yù)售樓宇對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，由于他可以降低購(gòu)樓費(fèi)用（如果樓宇建成后，買家再將所預(yù)定的樓宇轉(zhuǎn)賣，則可獲得很高的投資收益），所以有很高的積極性；對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給買家，因此開發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當(dāng)然，預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
9．3．2．6 融資方案分析
在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來(lái)源后，接下來(lái)的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來(lái)源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。
（1）資金來(lái)源可靠性分析。主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。應(yīng)力求使籌措的資金、幣種及投入時(shí)序與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)順利進(jìn)行。
（2）融資結(jié)構(gòu)分析。主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。在一般情況下，項(xiàng)目資本金比例過(guò)低，將給項(xiàng)目帶來(lái)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，合理確定資本金與債務(wù)資金的比例。股本結(jié)構(gòu)反映項(xiàng)目股東各方出資額和相應(yīng)的權(quán)益，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和主要股東方的參股意愿，合理確定參股各方的出資比例。債務(wù)結(jié)構(gòu)反映項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金的比例，應(yīng)根據(jù)債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式、附加條件以及利率、匯率、還款方式的不同，合理確定內(nèi)債與外債的比例、政策性銀行與商業(yè)性銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。
（3）融資成本分析。融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過(guò)計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。
（4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析。融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，需要分析融資方案實(shí)施中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，及其對(duì)資金來(lái)源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過(guò)程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長(zhǎng)、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際金融市場(chǎng)外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對(duì)外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測(cè)匯率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。
9．3．3 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查
金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。
9．3．3．1 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)
金融機(jī)構(gòu)在向申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級(jí)，即客戶評(píng)價(jià)。通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)的過(guò)程，實(shí)際上是將上述評(píng)價(jià)指標(biāo)，按照一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別給每項(xiàng)指標(biāo)打分，再根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的相對(duì)重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算出每個(gè)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級(jí)。通常情況下，BBB及以上資信等級(jí)的企業(yè)才能獲得銀行貸款?！?BR> 9．3．3．2 貸款項(xiàng)目評(píng)估
金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過(guò)程中，除對(duì)開發(fā)商進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)價(jià)外，還會(huì)對(duì)開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本身的正常運(yùn)行，具備充分的還款能力。
金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面，即：項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。各方面的具體指標(biāo)如表9—3所示。
從金融機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目不僅要滿足開發(fā)商的投資目標(biāo)，重要的是還需滿足金融機(jī)構(gòu)自己的目標(biāo)?？偟膩?lái)說(shuō)，項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)規(guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過(guò)開發(fā)商各類項(xiàng)目全部投資額的15％。從房地產(chǎn)投資組合的角度來(lái)說(shuō)，一般寫字樓項(xiàng)目可占其總投資的35％～40％，商業(yè)零售用房35％～40％，工業(yè)廠房10％～15％，土地和其他物業(yè)5％～10％；從地區(qū)分布來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目也能滿足金融機(jī)構(gòu)地區(qū)分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風(fēng)險(xiǎn)。
在項(xiàng)目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機(jī)構(gòu)還很可能親自去了解有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的詳情，如果開發(fā)商是自己的新客戶，更需要這樣做。他們自己調(diào)查的內(nèi)容包括項(xiàng)目所在的確切地點(diǎn)、當(dāng)?shù)亍?duì)各類樓宇的需求情況、項(xiàng)目改變用途以適應(yīng)市場(chǎng)需要的可能性、市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)貸款時(shí)通常還會(huì)考慮建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量和建筑師的水平情況。此外，有時(shí)金融機(jī)構(gòu)還會(huì)對(duì)未來(lái)租客的選擇進(jìn)行干預(yù)，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機(jī)構(gòu)控制項(xiàng)目和開發(fā)商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發(fā)商看來(lái)是機(jī)會(huì)的時(shí)候，銀行家看到的往往是風(fēng)險(xiǎn)。
在咨詢業(yè)日益發(fā)達(dá)的今天，金融機(jī)構(gòu)還會(huì)要求開發(fā)商向其提供房地產(chǎn)咨詢機(jī)
構(gòu)提供的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，這也是金融機(jī)構(gòu)化解和分散融資風(fēng)險(xiǎn)的有途徑效。在咨詢機(jī)構(gòu)提供的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中，咨詢機(jī)構(gòu)會(huì)就項(xiàng)目的建設(shè)條件、項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況、預(yù)期租金和售價(jià)水平、總開發(fā)成本、項(xiàng)目自身的收益能力和還貸能力、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、不確定性分析的結(jié)果等提供專業(yè)意見，供銀行或其他金融機(jī)構(gòu)參考。
9．3．3．3 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)
貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款
人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。當(dāng)銀行與借款人及其他第三人簽訂擔(dān)保協(xié)議后，如借款人財(cái)務(wù)狀況惡化、違反借款合同或無(wú)法償還貸款時(shí)，銀行可以通過(guò)執(zhí)行擔(dān)保來(lái)收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個(gè)額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，首先應(yīng)考查借款人的第一還款來(lái)源是否充足；貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：
（1）保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無(wú)力歸還貸款時(shí)，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。保證通常是由第三方保證人以自身的財(cái)產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來(lái)源。而且，只有當(dāng)保證人有能力和意愿代替借款人償還貸款，這項(xiàng)保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財(cái)務(wù)實(shí)力和信譽(yù)程度后，方可做出是否接受其保證的決策。一般來(lái)說(shuō)，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。
（2）抵押。是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行合同時(shí)，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設(shè)定貸款抵押，是最常見的擔(dān)保形式。從抵押擔(dān)保的質(zhì)量來(lái)看，商品房?jī)?yōu)于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。
（3）質(zhì)押。貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力折價(jià)出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力的價(jià)款優(yōu)先受償。
9．3．3．4 貸款綜合評(píng)價(jià)
金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。
某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額／某筆貸款額）×100％＝信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)
某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額＝某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)
其中：
（1）信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級(jí)企業(yè)為30％，AA級(jí)企業(yè)為50％，A級(jí)企業(yè)為?0％，BBB級(jí)企業(yè)為90％。
（2）貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是：信用貸款為100％；由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為10％－20％，由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50％，AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為100％；用商品房抵押的為50％，由其他房屋及建筑物抵押的為100％（如參加保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款到期日的，系數(shù)取值為50％）。
（3）貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100％，期限在半年以上不滿1年的為120％；中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120％；期限在3年以上不滿5年的為130％，期限在5年以上的為140％。
（4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80％、70％、60％和50％。
按照上述公式計(jì)算，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60％的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。例如，某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，代人上述公式得：貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝50％X50％X120％X60％=18％，銀行可以發(fā)放貸款。
9．3．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念
9．3．1．1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的資金除具有“貨幣－生產(chǎn)－商品－貨幣”這樣一個(gè)一般的循環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程外，還具有資金墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定性和增值性以及風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在著：資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，如何解決這些矛盾，是項(xiàng)目投資得以順利進(jìn)行的基本前提。
9．3．1．2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面，沒有資金籌措，資金供應(yīng)就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金，使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9．3．1．3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義
資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力，不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng)，其結(jié)果很可能由于流動(dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終；對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期抵押貸款，投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤(rùn)的可能，但這種高額利潤(rùn)對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，是可望不可及的。
從金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，其擁有的資金如果不能及時(shí)融出，就會(huì)由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機(jī)構(gòu)只有設(shè)法及時(shí)地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。世界各國(guó)的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機(jī)構(gòu)信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，是金融機(jī)構(gòu)的客戶群之一，也是金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)中最重要的爭(zhēng)奪對(duì)象。
9．3．2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案
9．3．2．1 融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。
既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)，其特點(diǎn)是；不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力。
新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)，其特點(diǎn)是；項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。
9．3．2．2 資金來(lái)源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來(lái)源中，選定項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。
常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等）的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來(lái)源，目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款
9．3．2．3 資本金籌措
資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30％。對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購(gòu)置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)人股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)人股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人人股的資金。既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括項(xiàng)目法人可用于項(xiàng)目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國(guó)內(nèi)外企業(yè)法人人股資金。
當(dāng)既有項(xiàng)目法人是上市公司時(shí)，可以通過(guò)增發(fā)新股，為特定的房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證，股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任，同時(shí)享受相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，但一般沒有公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。優(yōu)先股又可分為累計(jì)優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財(cái)產(chǎn)和所有權(quán)。持有普通股的股東對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理行使權(quán)力，參加股東大會(huì)并有投票權(quán)。
以資金或土地使用權(quán)作價(jià)人股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過(guò)充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢(shì)，并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產(chǎn)開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作，通過(guò)將土地開發(fā)費(fèi)用（拆遷、安置、補(bǔ)償）的部分或全部作價(jià)人股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財(cái)務(wù)壓力。
9．3．2．4 債務(wù)資金籌措
債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借人的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
（1）信貸融資
任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。如果開發(fā)商不會(huì)利用銀行信貸資金，完全靠自己的現(xiàn)金本錢周轉(zhuǎn)，就很難擴(kuò)大投資項(xiàng)目的規(guī)模及提高資本金的投資收益水平，還會(huì)由于投資能力的不足而失去許多良好的投資機(jī)會(huì)。利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用。
信貸融資方案要明確擬提供貸款的機(jī)構(gòu)及其貸款條件，包括支付方式、貸款期限、貸款利率、還本付息方式和附加條件等。
（2）債券融資
企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。債券融資是指項(xiàng)目法人以自身的財(cái)務(wù)狀況和信用條件為基礎(chǔ)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項(xiàng)目建設(shè)的融資方式。 企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的目的、金融市場(chǎng)的規(guī)律、有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期而定，通常為3～5年。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息；第二種是轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新；第三種是轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。
9．3．2．5 預(yù)售或預(yù)租
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機(jī)．構(gòu)，對(duì)預(yù)售樓宇感興趣，因?yàn)樗麄冎恍柘绕谥Ц渡倭慷ń鸹蝾A(yù)付款，就可以享受到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)15％的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12％，則其預(yù)付款的收益率高達(dá)12％÷15％X100％＝80％。
預(yù)售樓宇對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，由于他可以降低購(gòu)樓費(fèi)用（如果樓宇建成后，買家再將所預(yù)定的樓宇轉(zhuǎn)賣，則可獲得很高的投資收益），所以有很高的積極性；對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給買家，因此開發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當(dāng)然，預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
9．3．2．6 融資方案分析
在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來(lái)源后，接下來(lái)的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來(lái)源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。
（1）資金來(lái)源可靠性分析。主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。應(yīng)力求使籌措的資金、幣種及投入時(shí)序與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)順利進(jìn)行。
（2）融資結(jié)構(gòu)分析。主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。在一般情況下，項(xiàng)目資本金比例過(guò)低，將給項(xiàng)目帶來(lái)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，合理確定資本金與債務(wù)資金的比例。股本結(jié)構(gòu)反映項(xiàng)目股東各方出資額和相應(yīng)的權(quán)益，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和主要股東方的參股意愿，合理確定參股各方的出資比例。債務(wù)結(jié)構(gòu)反映項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金的比例，應(yīng)根據(jù)債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式、附加條件以及利率、匯率、還款方式的不同，合理確定內(nèi)債與外債的比例、政策性銀行與商業(yè)性銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。
（3）融資成本分析。融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過(guò)計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。
（4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析。融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，需要分析融資方案實(shí)施中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，及其對(duì)資金來(lái)源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過(guò)程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長(zhǎng)、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際金融市場(chǎng)外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對(duì)外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測(cè)匯率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。
9．3．3 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查
金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。
9．3．3．1 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)
金融機(jī)構(gòu)在向申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級(jí)，即客戶評(píng)價(jià)。通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)的過(guò)程，實(shí)際上是將上述評(píng)價(jià)指標(biāo)，按照一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別給每項(xiàng)指標(biāo)打分，再根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的相對(duì)重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算出每個(gè)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級(jí)。通常情況下，BBB及以上資信等級(jí)的企業(yè)才能獲得銀行貸款?！?BR> 9．3．3．2 貸款項(xiàng)目評(píng)估
金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過(guò)程中，除對(duì)開發(fā)商進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)價(jià)外，還會(huì)對(duì)開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本身的正常運(yùn)行，具備充分的還款能力。
金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面，即：項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。各方面的具體指標(biāo)如表9—3所示。
從金融機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目不僅要滿足開發(fā)商的投資目標(biāo)，重要的是還需滿足金融機(jī)構(gòu)自己的目標(biāo)?？偟膩?lái)說(shuō)，項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)規(guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過(guò)開發(fā)商各類項(xiàng)目全部投資額的15％。從房地產(chǎn)投資組合的角度來(lái)說(shuō)，一般寫字樓項(xiàng)目可占其總投資的35％～40％，商業(yè)零售用房35％～40％，工業(yè)廠房10％～15％，土地和其他物業(yè)5％～10％；從地區(qū)分布來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目也能滿足金融機(jī)構(gòu)地區(qū)分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風(fēng)險(xiǎn)。
在項(xiàng)目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機(jī)構(gòu)還很可能親自去了解有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的詳情，如果開發(fā)商是自己的新客戶，更需要這樣做。他們自己調(diào)查的內(nèi)容包括項(xiàng)目所在的確切地點(diǎn)、當(dāng)?shù)亍?duì)各類樓宇的需求情況、項(xiàng)目改變用途以適應(yīng)市場(chǎng)需要的可能性、市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)貸款時(shí)通常還會(huì)考慮建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量和建筑師的水平情況。此外，有時(shí)金融機(jī)構(gòu)還會(huì)對(duì)未來(lái)租客的選擇進(jìn)行干預(yù)，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機(jī)構(gòu)控制項(xiàng)目和開發(fā)商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發(fā)商看來(lái)是機(jī)會(huì)的時(shí)候，銀行家看到的往往是風(fēng)險(xiǎn)。
在咨詢業(yè)日益發(fā)達(dá)的今天，金融機(jī)構(gòu)還會(huì)要求開發(fā)商向其提供房地產(chǎn)咨詢機(jī)
構(gòu)提供的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，這也是金融機(jī)構(gòu)化解和分散融資風(fēng)險(xiǎn)的有途徑效。在咨詢機(jī)構(gòu)提供的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中，咨詢機(jī)構(gòu)會(huì)就項(xiàng)目的建設(shè)條件、項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況、預(yù)期租金和售價(jià)水平、總開發(fā)成本、項(xiàng)目自身的收益能力和還貸能力、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、不確定性分析的結(jié)果等提供專業(yè)意見，供銀行或其他金融機(jī)構(gòu)參考。
9．3．3．3 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)
貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款
人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。當(dāng)銀行與借款人及其他第三人簽訂擔(dān)保協(xié)議后，如借款人財(cái)務(wù)狀況惡化、違反借款合同或無(wú)法償還貸款時(shí)，銀行可以通過(guò)執(zhí)行擔(dān)保來(lái)收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個(gè)額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，首先應(yīng)考查借款人的第一還款來(lái)源是否充足；貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：
（1）保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無(wú)力歸還貸款時(shí)，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。保證通常是由第三方保證人以自身的財(cái)產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來(lái)源。而且，只有當(dāng)保證人有能力和意愿代替借款人償還貸款，這項(xiàng)保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財(cái)務(wù)實(shí)力和信譽(yù)程度后，方可做出是否接受其保證的決策。一般來(lái)說(shuō)，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。
（2）抵押。是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行合同時(shí)，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設(shè)定貸款抵押，是最常見的擔(dān)保形式。從抵押擔(dān)保的質(zhì)量來(lái)看，商品房?jī)?yōu)于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。
（3）質(zhì)押。貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力折價(jià)出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力的價(jià)款優(yōu)先受償。
9．3．3．4 貸款綜合評(píng)價(jià)
金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。
某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額／某筆貸款額）×100％＝信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)
某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額＝某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)
其中：
（1）信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級(jí)企業(yè)為30％，AA級(jí)企業(yè)為50％，A級(jí)企業(yè)為?0％，BBB級(jí)企業(yè)為90％。
（2）貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是：信用貸款為100％；由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為10％－20％，由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50％，AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為100％；用商品房抵押的為50％，由其他房屋及建筑物抵押的為100％（如參加保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款到期日的，系數(shù)取值為50％）。
（3）貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100％，期限在半年以上不滿1年的為120％；中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120％；期限在3年以上不滿5年的為130％，期限在5年以上的為140％。
（4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80％、70％、60％和50％。
按照上述公式計(jì)算，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60％的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。例如，某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，代人上述公式得：貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝50％X50％X120％X60％=18％，銀行可以發(fā)放貸款。