《合同法》既未采法定優(yōu)先權(quán)登記成立主義，自不能與臺(tái)灣地區(qū)“民法”作相同解釋，故宜采登記為對(duì)抗第三人的要件。具體言之，如承包人未作成登記，則對(duì)于標(biāo)的物上的抵押權(quán)人實(shí)行其抵押權(quán)或發(fā)包人的其他無(wú)擔(dān)保債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)標(biāo)的物強(qiáng)制執(zhí)行，均不得提出異議；于該標(biāo)的物換價(jià)所得的價(jià)金，亦不得主張優(yōu)先受償；如承包人向法院申請(qǐng)實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，則此等抵押權(quán)人及債權(quán)人得提起異議之訴，法院受理后，即應(yīng)中止法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行29.但不登記并不妨礙承包人以法定優(yōu)先權(quán)對(duì)抗發(fā)包人，故當(dāng)標(biāo)的物上別無(wú)其他擔(dān)保物權(quán)且發(fā)包人別無(wú)其他債權(quán)人時(shí)30，承包人仍得實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，發(fā)包人不得以未登記而提出異議。
至于此項(xiàng)登記之發(fā)動(dòng)，臺(tái)灣地區(qū)修改后的“民法”似可借鑒，即于通常情況下，承包人有請(qǐng)求發(fā)包人共同作成登記的權(quán)利，發(fā)包人則有協(xié)助作成登記的義務(wù)；如建設(shè)工程合同業(yè)經(jīng)公證，則允許承包人單獨(dú)申請(qǐng)作成登記。申請(qǐng)登記時(shí)，申請(qǐng)人除應(yīng)提交有效的債權(quán)證明文書(shū)外，還應(yīng)提交能夠證明標(biāo)的物（或?qū)⒔ǔ芍畼?biāo)的物）所有權(quán)歸屬的文書(shū)。對(duì)該項(xiàng)登記有異議之人，自得按規(guī)定申請(qǐng)作成異議登記。
五、法定優(yōu)先權(quán)的適用
1.適用的條件
《合同法》第286條規(guī)定的適用條件為：
（1）發(fā)包人未按約支付價(jià)款；
（2）承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款；
（3）發(fā)包人逾期仍未支付價(jià)款。
關(guān)于發(fā)包人未按約支付價(jià)款，如發(fā)包人約定給付之標(biāo)的物為金錢，則可謂發(fā)包人已陷入履行遲延，至于全部遲延還是一部遲延，則非所問(wèn)。惟如約定之給付為物時(shí)，則除履行遲延外，尚有可能發(fā)生不完全履行之情形，此時(shí)對(duì)于發(fā)包人是否按約履行可能發(fā)生爭(zhēng)議。
關(guān)于催告之內(nèi)容，《合同法》定為“在合理期限內(nèi)支付價(jià)款”，解釋上應(yīng)當(dāng)包括在合理期限內(nèi)補(bǔ)正不完全履行。此所謂“合理期限”自應(yīng)斟酌個(gè)案之具體情事，以為確定。此外，發(fā)包人違約后，承包人應(yīng)于何期限內(nèi)發(fā)出催告，法律并無(wú)明文，解釋上自不能任由承包人拖延發(fā)出催告的時(shí)間，而應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則，確認(rèn)此一期限。
關(guān)于發(fā)包人逾期仍不履行，在履行遲延的場(chǎng)合，較為明了，在不完全履行的場(chǎng)合，則又可能發(fā)生疑問(wèn)，如補(bǔ)正是否已完全，催告后發(fā)包人給付之標(biāo)的物是否存在瑕疵。
對(duì)上述各項(xiàng)適用條件是否滿足，或?qū)Ψǘ▋?yōu)先權(quán)本身是否成立，如當(dāng)事人間發(fā)生爭(zhēng)議，承包人應(yīng)向法院提起確認(rèn)之訴，以資定奪；如承包人已向法院申請(qǐng)適用法定優(yōu)先權(quán)，則發(fā)包人可向法院提起異議之訴。
2.換價(jià)的方式
《合同法》第286條規(guī)定的換價(jià)方式為拍賣和折價(jià)，此外變賣是否亦可作為換價(jià)之方式？筆者認(rèn)為，折價(jià)與變賣均為實(shí)現(xiàn)物之交換價(jià)值的方式，本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，《民法通則》第89條第2項(xiàng)、《擔(dān)保法》第53條也均將兩者并列為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的方式，故不妨將折價(jià)與變賣同作為換價(jià)的方式。
3.換價(jià)的實(shí)行
《合同法》規(guī)定以拍賣換價(jià)的，應(yīng)向法院申請(qǐng)為之，故承包人不得向其他行政機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)等提出拍賣申請(qǐng)，更不得擅自扣押、拍賣標(biāo)的物。承包人提出申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提供法定優(yōu)先權(quán)成立并已符合實(shí)行條件的證據(jù)。法院受理申請(qǐng)后，應(yīng)參照強(qiáng)制執(zhí)行程序處理。
至于折價(jià)（或變賣）則允許當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議以實(shí)行之。但為保護(hù)標(biāo)的物上的其他物權(quán)人以及發(fā)包人的其他債權(quán)人，則應(yīng)規(guī)定此等方式之換價(jià)，應(yīng)在鑒定人公平估價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行31.
無(wú)論采用何種方式實(shí)行換價(jià)，在承包人優(yōu)先受償前，均應(yīng)先由鑒定人核定因承包人之工作而使標(biāo)的物增加的價(jià)值，以定承包人得就標(biāo)的物的換價(jià)優(yōu)先受償?shù)姆秶?BR> 六、在我國(guó)施行法定優(yōu)先權(quán)制度應(yīng)解決的問(wèn)題及目前的對(duì)策
為充分發(fā)揮法定優(yōu)先權(quán)制度的作用，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整好各方的利益關(guān)系，僅僅憑借《合同法》第286條這一個(gè)條文是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。從本文前面的分析中，應(yīng)不難看出至少有以下三方面的制度亟需配套。首先是要建立和完善統(tǒng)一的、高效的、公開(kāi)的登記體系。一方面要加強(qiáng)對(duì)普通物權(quán)的登記措施，另一方面要盡快設(shè)立、健全預(yù)告登記、異議登記等特殊項(xiàng)目的登記。二是要及早制定《強(qiáng)制執(zhí)行法》，用于規(guī)范法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行問(wèn)題，同時(shí)也要?jiǎng)?chuàng)立較為完備的執(zhí)行異議制度，為真正實(shí)現(xiàn)登記對(duì)抗的效力服務(wù)。三是要完善現(xiàn)有的提存制度，保證提存機(jī)關(guān)工作的公開(kāi)、安全、高效。
在目前不具備上述條件，尤其是登記制度極不完備的情況下，應(yīng)嚴(yán)格謹(jǐn)慎地適用《合同法》第286條的規(guī)定。一是可以在時(shí)間上對(duì)適用對(duì)象加以限制，因該條創(chuàng)設(shè)的實(shí)為一項(xiàng)物權(quán)，具有對(duì)世性，故應(yīng)嚴(yán)格限制其溯及力，即對(duì)于在《合同法》實(shí)施前成立的建設(shè)工程合同，原則上不適用法定優(yōu)先權(quán)，從而將其排除在《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第1條規(guī)定的適用范圍之外。二是可以通過(guò)司法解釋，從標(biāo)的物的權(quán)屬、工程的內(nèi)容、得就標(biāo)的物換價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶确矫嫦拗品ǘ▋?yōu)先權(quán)的成立、實(shí)行和受償范圍。三是可以參考或準(zhǔn)用現(xiàn)有法律對(duì)于抵押權(quán)的一些規(guī)定（如《擔(dān)保法》第47條、第49條、第50條等）。
至于此項(xiàng)登記之發(fā)動(dòng)，臺(tái)灣地區(qū)修改后的“民法”似可借鑒，即于通常情況下，承包人有請(qǐng)求發(fā)包人共同作成登記的權(quán)利，發(fā)包人則有協(xié)助作成登記的義務(wù)；如建設(shè)工程合同業(yè)經(jīng)公證，則允許承包人單獨(dú)申請(qǐng)作成登記。申請(qǐng)登記時(shí)，申請(qǐng)人除應(yīng)提交有效的債權(quán)證明文書(shū)外，還應(yīng)提交能夠證明標(biāo)的物（或?qū)⒔ǔ芍畼?biāo)的物）所有權(quán)歸屬的文書(shū)。對(duì)該項(xiàng)登記有異議之人，自得按規(guī)定申請(qǐng)作成異議登記。
五、法定優(yōu)先權(quán)的適用
1.適用的條件
《合同法》第286條規(guī)定的適用條件為：
（1）發(fā)包人未按約支付價(jià)款；
（2）承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款；
（3）發(fā)包人逾期仍未支付價(jià)款。
關(guān)于發(fā)包人未按約支付價(jià)款，如發(fā)包人約定給付之標(biāo)的物為金錢，則可謂發(fā)包人已陷入履行遲延，至于全部遲延還是一部遲延，則非所問(wèn)。惟如約定之給付為物時(shí)，則除履行遲延外，尚有可能發(fā)生不完全履行之情形，此時(shí)對(duì)于發(fā)包人是否按約履行可能發(fā)生爭(zhēng)議。
關(guān)于催告之內(nèi)容，《合同法》定為“在合理期限內(nèi)支付價(jià)款”，解釋上應(yīng)當(dāng)包括在合理期限內(nèi)補(bǔ)正不完全履行。此所謂“合理期限”自應(yīng)斟酌個(gè)案之具體情事，以為確定。此外，發(fā)包人違約后，承包人應(yīng)于何期限內(nèi)發(fā)出催告，法律并無(wú)明文，解釋上自不能任由承包人拖延發(fā)出催告的時(shí)間，而應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則，確認(rèn)此一期限。
關(guān)于發(fā)包人逾期仍不履行，在履行遲延的場(chǎng)合，較為明了，在不完全履行的場(chǎng)合，則又可能發(fā)生疑問(wèn)，如補(bǔ)正是否已完全，催告后發(fā)包人給付之標(biāo)的物是否存在瑕疵。
對(duì)上述各項(xiàng)適用條件是否滿足，或?qū)Ψǘ▋?yōu)先權(quán)本身是否成立，如當(dāng)事人間發(fā)生爭(zhēng)議，承包人應(yīng)向法院提起確認(rèn)之訴，以資定奪；如承包人已向法院申請(qǐng)適用法定優(yōu)先權(quán)，則發(fā)包人可向法院提起異議之訴。
2.換價(jià)的方式
《合同法》第286條規(guī)定的換價(jià)方式為拍賣和折價(jià)，此外變賣是否亦可作為換價(jià)之方式？筆者認(rèn)為，折價(jià)與變賣均為實(shí)現(xiàn)物之交換價(jià)值的方式，本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，《民法通則》第89條第2項(xiàng)、《擔(dān)保法》第53條也均將兩者并列為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的方式，故不妨將折價(jià)與變賣同作為換價(jià)的方式。
3.換價(jià)的實(shí)行
《合同法》規(guī)定以拍賣換價(jià)的，應(yīng)向法院申請(qǐng)為之，故承包人不得向其他行政機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)等提出拍賣申請(qǐng)，更不得擅自扣押、拍賣標(biāo)的物。承包人提出申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提供法定優(yōu)先權(quán)成立并已符合實(shí)行條件的證據(jù)。法院受理申請(qǐng)后，應(yīng)參照強(qiáng)制執(zhí)行程序處理。
至于折價(jià)（或變賣）則允許當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議以實(shí)行之。但為保護(hù)標(biāo)的物上的其他物權(quán)人以及發(fā)包人的其他債權(quán)人，則應(yīng)規(guī)定此等方式之換價(jià)，應(yīng)在鑒定人公平估價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行31.
無(wú)論采用何種方式實(shí)行換價(jià)，在承包人優(yōu)先受償前，均應(yīng)先由鑒定人核定因承包人之工作而使標(biāo)的物增加的價(jià)值，以定承包人得就標(biāo)的物的換價(jià)優(yōu)先受償?shù)姆秶?BR> 六、在我國(guó)施行法定優(yōu)先權(quán)制度應(yīng)解決的問(wèn)題及目前的對(duì)策
為充分發(fā)揮法定優(yōu)先權(quán)制度的作用，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整好各方的利益關(guān)系，僅僅憑借《合同法》第286條這一個(gè)條文是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。從本文前面的分析中，應(yīng)不難看出至少有以下三方面的制度亟需配套。首先是要建立和完善統(tǒng)一的、高效的、公開(kāi)的登記體系。一方面要加強(qiáng)對(duì)普通物權(quán)的登記措施，另一方面要盡快設(shè)立、健全預(yù)告登記、異議登記等特殊項(xiàng)目的登記。二是要及早制定《強(qiáng)制執(zhí)行法》，用于規(guī)范法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行問(wèn)題，同時(shí)也要?jiǎng)?chuàng)立較為完備的執(zhí)行異議制度，為真正實(shí)現(xiàn)登記對(duì)抗的效力服務(wù)。三是要完善現(xiàn)有的提存制度，保證提存機(jī)關(guān)工作的公開(kāi)、安全、高效。
在目前不具備上述條件，尤其是登記制度極不完備的情況下，應(yīng)嚴(yán)格謹(jǐn)慎地適用《合同法》第286條的規(guī)定。一是可以在時(shí)間上對(duì)適用對(duì)象加以限制，因該條創(chuàng)設(shè)的實(shí)為一項(xiàng)物權(quán)，具有對(duì)世性，故應(yīng)嚴(yán)格限制其溯及力，即對(duì)于在《合同法》實(shí)施前成立的建設(shè)工程合同，原則上不適用法定優(yōu)先權(quán)，從而將其排除在《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第1條規(guī)定的適用范圍之外。二是可以通過(guò)司法解釋，從標(biāo)的物的權(quán)屬、工程的內(nèi)容、得就標(biāo)的物換價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶确矫嫦拗品ǘ▋?yōu)先權(quán)的成立、實(shí)行和受償范圍。三是可以參考或準(zhǔn)用現(xiàn)有法律對(duì)于抵押權(quán)的一些規(guī)定（如《擔(dān)保法》第47條、第49條、第50條等）。