（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
1、房屋開發(fā)建設(shè)成本的歸集及科目設(shè)置。
（1）房屋開發(fā)建造成本的歸集：房屋開發(fā)建造成本應(yīng)當按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集核算。
（2）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置：設(shè)置“開發(fā)成本”科目，屬于成本費用類科目。借方記錄企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用；貸方記錄開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品數(shù)額；借方余額是未完工的開發(fā)產(chǎn)品的成本費用數(shù)額。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬，進行明細分類核算。
2、土地開發(fā)成本的歸集及科目設(shè)置
（1）土地開發(fā)成本的歸集
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置：土地開發(fā)有兩種不同的用途，一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房兒開發(fā)的工程用土地。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的帳務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般帳務(wù)處理（2005年考過簡答）
（1）將屬于直接費用的土地征用及補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等，直接計入“開發(fā)成本”賬戶及相應(yīng)的成本核算成本項目中；
（2）將日常應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，計入“開發(fā)間接費用”賬戶進行歸集；
（3）期末，按一定的分配標準將開發(fā)間接費用在開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，計入到相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)成本”賬戶中；
（4）計算并結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)工程成本，即將完工的開發(fā)工程成本由“開發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶中。
2、土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
3、房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設(shè)置
銷售費用包括產(chǎn)品銷售之前的改造修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費，為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售而發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、福利費、業(yè)務(wù)費等。
企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的直接參與項目開發(fā)的組織管理人員、設(shè)施等發(fā)生的各項間接費用，不作為期間費用，不在上述科目進行核算，而是在所設(shè)置的“開發(fā)間接費用”科目中核算。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務(wù)處理
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算
一、房地產(chǎn)銷售收入確認的一般原則
長期工程（包括勞務(wù)）合同，一般都應(yīng)當根據(jù)完成進度法或者完成合同法合理確認營業(yè)收入。
在確認房地產(chǎn)銷售收入時，一項交易完成的實質(zhì)比形式更加重要。
確認房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況；二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
企業(yè)相應(yīng)采用的會計方法稱為完全應(yīng)計法（又稱銷售法），有分期收款法、成本回收法、保證金（負債）法和推定收入法。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認的方法
（一）完全應(yīng)計法
完全應(yīng)計法也稱銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。
采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：
1、試用期滿。
2、付款可靠。
3、應(yīng)收賬款收回的把握性強。
4、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。
由于房地產(chǎn)銷售中的收款周期一般很長，因此，完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。
應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認利息收入的一種會計處理方法。
1、房屋開發(fā)建設(shè)成本的歸集及科目設(shè)置。
（1）房屋開發(fā)建造成本的歸集：房屋開發(fā)建造成本應(yīng)當按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集核算。
（2）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置：設(shè)置“開發(fā)成本”科目，屬于成本費用類科目。借方記錄企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用；貸方記錄開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品數(shù)額；借方余額是未完工的開發(fā)產(chǎn)品的成本費用數(shù)額。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬，進行明細分類核算。
2、土地開發(fā)成本的歸集及科目設(shè)置
（1）土地開發(fā)成本的歸集
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置：土地開發(fā)有兩種不同的用途，一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房兒開發(fā)的工程用土地。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的帳務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般帳務(wù)處理（2005年考過簡答）
（1）將屬于直接費用的土地征用及補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等，直接計入“開發(fā)成本”賬戶及相應(yīng)的成本核算成本項目中；
（2）將日常應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，計入“開發(fā)間接費用”賬戶進行歸集；
（3）期末，按一定的分配標準將開發(fā)間接費用在開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，計入到相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)成本”賬戶中；
（4）計算并結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)工程成本，即將完工的開發(fā)工程成本由“開發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶中。
2、土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
3、房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設(shè)置
銷售費用包括產(chǎn)品銷售之前的改造修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費，為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售而發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、福利費、業(yè)務(wù)費等。
企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的直接參與項目開發(fā)的組織管理人員、設(shè)施等發(fā)生的各項間接費用，不作為期間費用，不在上述科目進行核算，而是在所設(shè)置的“開發(fā)間接費用”科目中核算。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務(wù)處理
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算
一、房地產(chǎn)銷售收入確認的一般原則
長期工程（包括勞務(wù)）合同，一般都應(yīng)當根據(jù)完成進度法或者完成合同法合理確認營業(yè)收入。
在確認房地產(chǎn)銷售收入時，一項交易完成的實質(zhì)比形式更加重要。
確認房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況；二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
企業(yè)相應(yīng)采用的會計方法稱為完全應(yīng)計法（又稱銷售法），有分期收款法、成本回收法、保證金（負債）法和推定收入法。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認的方法
（一）完全應(yīng)計法
完全應(yīng)計法也稱銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。
采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：
1、試用期滿。
2、付款可靠。
3、應(yīng)收賬款收回的把握性強。
4、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。
由于房地產(chǎn)銷售中的收款周期一般很長，因此，完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。
應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認利息收入的一種會計處理方法。