五、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在總結(jié)我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。作為物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。
1.《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。
2.《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。
3.《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。
4.選用《標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主（使用人）的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。
例題：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定的服務(wù)等級(jí)是（ ）。
A、特級(jí)
B、一級(jí)
C、二級(jí)
D、三級(jí)E、三級(jí)
答案：BCD
解析：《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。
六、維修資金（掌握）
1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)23號(hào)文件）明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。之后，建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）?！稐l例》進(jìn)一步明確：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）。
（一）維修資金的性質(zhì)和用途維修資金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造。
物業(yè)的共用部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。
例題：下列關(guān)于維修資金的性質(zhì)和用途，說(shuō)法不正確的是（ ）。
A、維修資金，屬全體業(yè)主所有
B、維修資金，屬物業(yè)公司所有
C.維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造
D.維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿前的大中修和更新、改造
E、維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大修
答案：BDE
解析：維修資金，屬全體業(yè)主所有，不屬物業(yè)公司所有。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造。
（二）維修資金的歸集維修資金的歸集分以下兩種情況：
1.商品房銷售商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
2.公有住房出售公房出售以后，維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向繳交：
（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，資金屬售房單位所有。
（2）購(gòu)房者按購(gòu)房款2％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。具體辦法由市、縣人民政府制定。
例題：商品房銷售中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款（ ）的比例向售房單位繳交維修資金。
A.1％—2％
B、2％-3％
C、2％-4％
D.3％－5％
答案：B
解析：商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。
（三）維修資金的使用與管理
1.維修資金的使用維修資金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字L1998]7 號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后實(shí)施。
2.維修資金的管理維修資金屬于代管資金。因此，必須加強(qiáng)對(duì)維修資金的管理。其要點(diǎn)主要有：
（1）業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。
（2）業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主的檢查和監(jiān)督。
（3）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修資金帳目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。
（4）維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩＞S修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修資金凈收益轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用和管理。為了保證維修資金的安全，維修資金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。
（5）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
（6）因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
（7）各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理和使用。
例題：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金屬于代管資金，其代管主體有（ ）。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
B.物業(yè)管理企業(yè)
C.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)
D.業(yè)主大會(huì)E.業(yè)主委員會(huì)
答案：BC
解析：業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在總結(jié)我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。作為物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。
1.《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。
2.《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。
3.《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。
4.選用《標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主（使用人）的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。
例題：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定的服務(wù)等級(jí)是（ ）。
A、特級(jí)
B、一級(jí)
C、二級(jí)
D、三級(jí)E、三級(jí)
答案：BCD
解析：《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。
六、維修資金（掌握）
1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)23號(hào)文件）明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。之后，建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）?！稐l例》進(jìn)一步明確：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）。
（一）維修資金的性質(zhì)和用途維修資金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造。
物業(yè)的共用部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。
例題：下列關(guān)于維修資金的性質(zhì)和用途，說(shuō)法不正確的是（ ）。
A、維修資金，屬全體業(yè)主所有
B、維修資金，屬物業(yè)公司所有
C.維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造
D.維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿前的大中修和更新、改造
E、維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大修
答案：BDE
解析：維修資金，屬全體業(yè)主所有，不屬物業(yè)公司所有。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造。
（二）維修資金的歸集維修資金的歸集分以下兩種情況：
1.商品房銷售商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
2.公有住房出售公房出售以后，維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向繳交：
（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，資金屬售房單位所有。
（2）購(gòu)房者按購(gòu)房款2％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。具體辦法由市、縣人民政府制定。
例題：商品房銷售中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款（ ）的比例向售房單位繳交維修資金。
A.1％—2％
B、2％-3％
C、2％-4％
D.3％－5％
答案：B
解析：商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。
（三）維修資金的使用與管理
1.維修資金的使用維修資金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字L1998]7 號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后實(shí)施。
2.維修資金的管理維修資金屬于代管資金。因此，必須加強(qiáng)對(duì)維修資金的管理。其要點(diǎn)主要有：
（1）業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。
（2）業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主的檢查和監(jiān)督。
（3）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修資金帳目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。
（4）維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩＞S修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修資金凈收益轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用和管理。為了保證維修資金的安全，維修資金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。
（5）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
（6）因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
（7）各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理和使用。
例題：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金屬于代管資金，其代管主體有（ ）。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
B.物業(yè)管理企業(yè)
C.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)
D.業(yè)主大會(huì)E.業(yè)主委員會(huì)
答案：BC
解析：業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。