[ 例 4 — 13] 為評(píng)估某寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A ， B ， C 三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 4 — 6 。
    可比實(shí)例情況表 4-6
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    成交價(jià)格
     5000( 人民幣元／㎡ )
     650( 美元／㎡ )
     5500( 人民幣元／㎡ )
    成交日期
     2005 年 1 月 1 日
     2005 年 3 月 1 日
     2005 年 7 月 1 日
    交易情況
     +2 ％
     +5 ％
     -3 ％
    房地產(chǎn)狀況
     -8 ％
     -4 ％
     +6 ％
    在表 4 — 6 的交易情況中，正 ( 負(fù) ) 值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高 ( 低 ) 于其正常價(jià)格的幅度;房地產(chǎn)狀況中，正 ( 負(fù) ) 值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu) ( 劣 ) 于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2005 年 3 月 1 日為 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 月 1 日為 1 ： 8 . 3 ;該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 2005 年 1 月 1 日至 2005 年 2 月 1 日基本保持不變， 2005 年 2 月 1 日至 2005 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 1 %，以后平均每月比上月上升 0 . 5 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格。
    [ 解 ] 測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格如下：
    用列表法進(jìn)行計(jì)算：
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    成交價(jià)格
     5000 ( 人民幣元／㎡ )
     650 ( 美元／㎡ )
     5500 ( 人民幣元／㎡ )
    建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
     5000( 人民幣元／㎡ )
     650 ＊ 8.4( 人民幣元／ m2)
     5500( 人民幣元／㎡ )
    交易日期調(diào)整
     [ （ 1 － 1% ） 3 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100
     [ （ 1 － 1% ） 2 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100
     [ （ 1 ＋ 0.5% ） 3 ＊ 100]/100
    交易情況修正
     100/102
     100/105
     100/97
    房地產(chǎn)狀況調(diào)整
     100/92
     100/96
     100/106
    比準(zhǔn)價(jià)格
     5300.51( 元人民幣／㎡ )
     5442.93( 元人民幣／㎡ )
     5429.79( 元人民幣／㎡ )
    將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：
    估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià)) = ( 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 )÷ 3=5391( 元人民幣/㎡ )
    [ 例 4 — 13] 為評(píng)估某寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A ， B ， C 三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 4 — 6 。
    可比實(shí)例情況表 4-6
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    成交價(jià)格
     5000( 人民幣元／㎡ )
     650( 美元／㎡ )
     5500( 人民幣元／㎡ )
    成交日期
     2005 年 1 月 1 日
     2005 年 3 月 1 日
     2005 年 7 月 1 日
    交易情況
     +2 ％
     +5 ％
     -3 ％
    房地產(chǎn)狀況
     -8 ％
     -4 ％
     +6 ％
    在表 4 — 6 的交易情況中，正 ( 負(fù) ) 值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高 ( 低 ) 于其正常價(jià)格的幅度;房地產(chǎn)狀況中，正 ( 負(fù) ) 值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu) ( 劣 ) 于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2005 年 3 月 1 日為 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 月 1 日為 1 ： 8 . 3 ;該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 2005 年 1 月 1 日至 2005 年 2 月 1 日基本保持不變， 2005 年 2 月 1 日至 2005 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 1 %，以后平均每月比上月上升 0 . 5 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格。
    [ 解 ] 測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格如下：
    用列表法進(jìn)行計(jì)算：
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    成交價(jià)格
     5000 ( 人民幣元／㎡ )
     650 ( 美元／㎡ )
     5500 ( 人民幣元／㎡ )
    建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
     5000( 人民幣元／㎡ )
     650 ＊ 8.4( 人民幣元／ m2)
     5500( 人民幣元／㎡ )
    交易日期調(diào)整
     [ （ 1 － 1% ） 3 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100
     [ （ 1 － 1% ） 2 ＊（ 1 ＋ 0.5% ） 5 ＊ 100]/100
     [ （ 1 ＋ 0.5% ） 3 ＊ 100]/100
    交易情況修正
     100/102
     100/105
     100/97
    房地產(chǎn)狀況調(diào)整
     100/92
     100/96
     100/106
    比準(zhǔn)價(jià)格
     5300.51( 元人民幣／㎡ )
     5442.93( 元人民幣／㎡ )
     5429.79( 元人民幣／㎡ )
    將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：
    估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià)) = ( 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 )÷ 3=5391( 元人民幣/㎡ )
    [ 例 4-14] 為評(píng)估某住宅 2005 年 10 月 30 日的正常市場價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A ， B ， C 三宗類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：
    (1) 可比實(shí)例的成交價(jià)格，見表 4 — 7 。
    表 4-7
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    成交價(jià)格 ( 元／ m2)
     3 700
     4 200
     3 900
    成交日期
     2005 年5月30 日
     2005 年8月30日
     2005年9月30 日
    （ 2 ）交易情況的分析判斷結(jié)果，見下表
    表 4-8
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    交易情況
     -2 ％
     0
     +1 ％
    上表中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。
    (3) 該類住宅 2005 年 4 月至 10 月的價(jià)格指數(shù)，見表 4 — 9 。
    表 4-9
    月 份
     4
     5
     6
     7
     8
     9
     10
    價(jià)格指數(shù)
     100
     92.4
     98.3
     98.6
     100.3
     109.0
     106.8
    表 4 — 9 中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。
    (4) 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表 4 — 10 。
    表 4-10
    房地產(chǎn)狀況
     權(quán) 重
     估價(jià)對(duì)象
     可比實(shí)例 A
     可比實(shí)例 B
     可比實(shí)例 C
    因素 1
     0.5
     100
     105
     100
     80
    因素 2
     0.3
     100
     100
     110
     120
    因素 3
     0.2
     100
     120
     100
     100
    試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該商品住宅 2005 年 10 月 30 日的正常市場價(jià)格。
    [ 解 ] 測算該住宅 2005 年 10 月 30 日的正常市場價(jià)格如下：
    (1) 計(jì)算公式：
    比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
    (2) 求取交易情況修正系數(shù)：
    可比實(shí)例 A 的交易情況修正系數(shù)： 100/(100-2) = 100/98
    可比實(shí)例 B 的交易情況修正系數(shù); 100/100-0=100/100
    可比實(shí)例 C 的交易情況修正系數(shù)： 100/100+1 = 100/101
    (3) 求取交易日期調(diào)整系數(shù)：
    可比實(shí)例 A 的交易日期調(diào)整系數(shù)： 106 . 8/92.4
    可比實(shí)例 B 的交易日期調(diào)整系數(shù)： 106 . 8/100.3
    可比實(shí)例 C 的交易日期調(diào)整系數(shù)： 106 . 8/109.0
    (4) 求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：
    可比實(shí)例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ( 105 × 0.5+100 × 0.3+120 × 0.2 ) =100/1006.5
    可比實(shí)例 B 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ( 100 × 0.5+110 × 0.3+100 × 0.2 ) =100/103
    可比實(shí)例 C 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ( 80 × 0.5+120 × 0.3+100 × 0.2 ) =100/96
    (5) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ( 單價(jià) )VA ， VB ， VC ：
    VA = 4 097.56( 元/㎡ )
    VB = 4 341.93( 元/㎡ )
    Vc = 3 941.09( 元/㎡ )
    (6) 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：
    估價(jià)對(duì)象價(jià)格 ( 單價(jià) ) = (4097.56+4 341 . 93 十 3 941 . 09) ÷ 3=4 126.786( 元/㎡ )