第一百四十三條 建設用地使用權(quán)人有權(quán)將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
●條文主旨
本條是關(guān)于建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定。
●立法背景
本條至第148條規(guī)定了建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其限制，在有關(guān)法律、行政法規(guī)中已經(jīng)有了比較完備的規(guī)定，本條的規(guī)定與相關(guān)法律規(guī)定是統(tǒng)～的。
●條文解讀
本條規(guī)定包括三個層次：1．權(quán)利人有權(quán)流轉(zhuǎn)建設用地使用權(quán)；2．流轉(zhuǎn)建設用地使用權(quán)的方式有轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押；3．建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時必須遵循法律規(guī)定，特別是有關(guān)限制性規(guī)定。其中，第三個層次涉及的規(guī)定不僅有物權(quán)法，還有土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔保法以及城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等其他法律、法規(guī)巾的有關(guān)規(guī)定。在本條的貫徹和執(zhí)行中要注意吸取已有規(guī)定在貫徹實施中的成果和經(jīng)驗，使建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更為有序，實現(xiàn)地盡其利。
●相關(guān)規(guī)定
一、關(guān)于建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其方式的法律依據(jù)
土地管理法第2條第3款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！钡?7條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。”城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第4條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。合法權(quán)益受國家法律保護?！钡?9條第l款規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與?！?BR> 二、關(guān)于對建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制
1．根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設用地，其流轉(zhuǎn)要通過行政審批，并交納相應土地出讓金或者土地收益。例如：城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！钡?0條規(guī)定，設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。擔保法第56條規(guī)定，拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。此外，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中也有相應的規(guī)定。
2．根據(jù)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，即便是以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)，在有些情況下也是不能直接進人流轉(zhuǎn)的。例如：城市房地產(chǎn)管理法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的；(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，井取得土地使用權(quán)證書；(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書?！背擎?zhèn)國有土地使用權(quán)暫行條例第19條第2款規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”
●條文主旨
本條是關(guān)于建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定。
●立法背景
本條至第148條規(guī)定了建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其限制，在有關(guān)法律、行政法規(guī)中已經(jīng)有了比較完備的規(guī)定，本條的規(guī)定與相關(guān)法律規(guī)定是統(tǒng)～的。
●條文解讀
本條規(guī)定包括三個層次：1．權(quán)利人有權(quán)流轉(zhuǎn)建設用地使用權(quán)；2．流轉(zhuǎn)建設用地使用權(quán)的方式有轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押；3．建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時必須遵循法律規(guī)定，特別是有關(guān)限制性規(guī)定。其中，第三個層次涉及的規(guī)定不僅有物權(quán)法，還有土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔保法以及城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等其他法律、法規(guī)巾的有關(guān)規(guī)定。在本條的貫徹和執(zhí)行中要注意吸取已有規(guī)定在貫徹實施中的成果和經(jīng)驗，使建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更為有序，實現(xiàn)地盡其利。
●相關(guān)規(guī)定
一、關(guān)于建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其方式的法律依據(jù)
土地管理法第2條第3款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！钡?7條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。”城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第4條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。合法權(quán)益受國家法律保護?！钡?9條第l款規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與?！?BR> 二、關(guān)于對建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制
1．根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設用地，其流轉(zhuǎn)要通過行政審批，并交納相應土地出讓金或者土地收益。例如：城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！钡?0條規(guī)定，設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。擔保法第56條規(guī)定，拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。此外，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中也有相應的規(guī)定。
2．根據(jù)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，即便是以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)，在有些情況下也是不能直接進人流轉(zhuǎn)的。例如：城市房地產(chǎn)管理法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的；(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，井取得土地使用權(quán)證書；(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書?！背擎?zhèn)國有土地使用權(quán)暫行條例第19條第2款規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”