（七）契稅
    納稅人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國(guó)家機(jī)關(guān)，軍事單位和社會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國(guó)公民和外籍人員。
    納稅對(duì)象 契稅的納稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。具體包括以下五種情況：
    （1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓方不交土地增值稅）；
    （2）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓方還應(yīng)交土地增值稅）；
    （3）房屋買賣（轉(zhuǎn)讓方符合條件的還需交土地增值稅）；
    以下幾種特殊情況也視同買賣房屋：
    ①以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；
    ②以房產(chǎn)做投資或做股權(quán)轉(zhuǎn)讓；
    ③買房拆料或翻建新房。
    （4）房屋贈(zèng)予，包括以獲獎(jiǎng)方式承受土地房屋權(quán)屬。
    （5）房屋交換（單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換還應(yīng)交土地增值稅）。
    計(jì)稅依據(jù) 契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。依不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價(jià)方法不同，契稅計(jì)稅依據(jù)有以下幾種情況：
    （1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；
    （2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；
    （3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)；
    （4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益；
    （5）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：
    ①采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；
    ②承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
    稅率 契稅實(shí)行3%～5%的幅度稅率。
    應(yīng)納稅額 契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：
    契稅應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率
    例題解析
    1．根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，融資租賃房屋的，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為（ ）。
    A 房產(chǎn)原值 B 房產(chǎn)租金
    C 房產(chǎn)余值 D 房產(chǎn)現(xiàn)值
    【答案】C
    【解析】房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率包括：從價(jià)計(jì)征，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%；從租計(jì)征，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。其中，融資租賃房屋的，從價(jià)計(jì)征，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；從租計(jì)征只限于房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入。
    2．[2006年考題]在計(jì)征土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的是項(xiàng)目是（ ）。
    A 土地出讓金 B 營(yíng)業(yè)稅和印花稅
    C 各項(xiàng)稅收的滯納金 D 舊房的重置成本
    【答案】A
    【解析】土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。其中稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：
    1）取得土地使用權(quán)支付的金額：
    ①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款；其他方式取得的，為支付的土地出讓金；
    ②按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。
    2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
    3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三項(xiàng)費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)扣除：
    ①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：
    房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
    ②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：
    房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
    4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。
    5）其他扣除項(xiàng)目。對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：
    加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
    6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度后的價(jià)格。
    轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額＝評(píng)估價(jià)＋取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款＋按國(guó)家規(guī)定交納的費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。