隨著住房制度改革的日益推進(jìn)，工作單位不再分配住房，人們居住與工作逐漸分離，開(kāi)始自己購(gòu)買住房，單位也從住房物業(yè)管理撤出。這時(shí)，新的問(wèn)題出現(xiàn)了，居住小區(qū)的物業(yè)到底應(yīng)該由誰(shuí)管理？居住小區(qū)公共部位的所有權(quán)和營(yíng)業(yè)所得到底應(yīng)該屬于誰(shuí)所有？物業(yè)服務(wù)應(yīng)該收多少費(fèi)用？應(yīng)該以何種方式提供？
由于各個(gè)方面事先都沒(méi)有想到會(huì)有這些問(wèn)題，缺乏明確的規(guī)范，一時(shí)之間，小區(qū)物業(yè)管理陷入了困境。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，住房制度改革意味著巨大的商機(jī)，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，終于擁有了自己的住宅，感到由衷的高興，但高興之余卻發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理原來(lái)有著那么多的煩惱和沖突，有的甚至還因此而陷入了暴力沖突。
小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題引起了中央政府有關(guān)部門(mén)的注意。為了改變小區(qū)物業(yè)管理無(wú)章可循的混亂局面，1999年4月開(kāi)始，建設(shè)部房地產(chǎn)行政管理部門(mén)就開(kāi)始組織起草《物業(yè)管理?xiàng)l例》，草案于2002年10月16日在人民日?qǐng)?bào)、法制日?qǐng)?bào)等發(fā)布，各大新聞網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，共收到建議4000余條，其中部分意見(jiàn)被采納。2003年5月28日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步修改之后，2003年6月19日正式公布，并于2003年9月1日正式實(shí)施。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)是非常及時(shí)的，其開(kāi)門(mén)立法的方式對(duì)行政法規(guī)來(lái)說(shuō)也是空前的。它規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理公司、新聘物業(yè)管理公司和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及居委會(huì)等各個(gè)方面的關(guān)系，很多人認(rèn)為，這一條例結(jié)束了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)無(wú)法可依的局面，針對(duì)性地解決了小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域的很多難題：
明確了物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是應(yīng)聘提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，不擁有物業(yè)管理權(quán)。這杜絕了物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主委員會(huì)為自己牟取利益的可能性，也在一定程度上杜絕了其通過(guò)物業(yè)管理權(quán)界限不明確而牟取利益的可能性。
規(guī)范了業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理公司的關(guān)系，規(guī)范了前期物業(yè)管理，要求開(kāi)發(fā)商制定業(yè)主臨時(shí)公約并告知物業(yè)買受人，開(kāi)發(fā)商必須與物業(yè)管理公司簽約進(jìn)行前期物業(yè)管理，該合同到業(yè)主委員會(huì)簽訂的新的物業(yè)管理合同生效之日終止。
明確小區(qū)公共建筑和公用設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)改變公共建筑和公用設(shè)施的用途。單個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，其所得收入歸全體業(yè)主所有和使用。擅自處置，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以罰款5－20萬(wàn)元。
明確了業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的法律責(zé)任。如果業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納，若仍不繳納，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。這有利于解決有些業(yè)主搭便車消費(fèi)物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，有利于維護(hù)全體業(yè)主的利益。
明確供水、供電、供氣、供熱等公用事業(yè)單位直接向終用戶收費(fèi)。這杜絕了公用事業(yè)單位利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)成本、專家公用事業(yè)維護(hù)成本的機(jī)會(huì)。否則物業(yè)管理企業(yè)很可能不得不用物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)彌補(bǔ)壟斷企業(yè)代收費(fèi)用，實(shí)際上變相提高了壟斷性公共服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格。
確定物業(yè)管理公司是業(yè)主大會(huì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主可以通過(guò)法定程序來(lái)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并且被解聘的物業(yè)管理公司不能賴著不走，也不能霸占小區(qū)物業(yè)的任何資料，包括建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間向物業(yè)管理公司移交的有關(guān)資料，如竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等。這些資料屬于業(yè)主資產(chǎn)的有機(jī)組成部分，物業(yè)管理公司不得占為己有。如果物業(yè)管理公司不移交相關(guān)資料，行政主管部門(mén)可以要求限期移交，逾期不交，則給與1－10萬(wàn)元的罰款。
上一篇：物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：小區(qū)物業(yè)管理的制度框
由于各個(gè)方面事先都沒(méi)有想到會(huì)有這些問(wèn)題，缺乏明確的規(guī)范，一時(shí)之間，小區(qū)物業(yè)管理陷入了困境。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，住房制度改革意味著巨大的商機(jī)，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，終于擁有了自己的住宅，感到由衷的高興，但高興之余卻發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理原來(lái)有著那么多的煩惱和沖突，有的甚至還因此而陷入了暴力沖突。
小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題引起了中央政府有關(guān)部門(mén)的注意。為了改變小區(qū)物業(yè)管理無(wú)章可循的混亂局面，1999年4月開(kāi)始，建設(shè)部房地產(chǎn)行政管理部門(mén)就開(kāi)始組織起草《物業(yè)管理?xiàng)l例》，草案于2002年10月16日在人民日?qǐng)?bào)、法制日?qǐng)?bào)等發(fā)布，各大新聞網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，共收到建議4000余條，其中部分意見(jiàn)被采納。2003年5月28日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步修改之后，2003年6月19日正式公布，并于2003年9月1日正式實(shí)施。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)是非常及時(shí)的，其開(kāi)門(mén)立法的方式對(duì)行政法規(guī)來(lái)說(shuō)也是空前的。它規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理公司、新聘物業(yè)管理公司和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及居委會(huì)等各個(gè)方面的關(guān)系，很多人認(rèn)為，這一條例結(jié)束了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)無(wú)法可依的局面，針對(duì)性地解決了小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域的很多難題：
明確了物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是應(yīng)聘提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，不擁有物業(yè)管理權(quán)。這杜絕了物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主委員會(huì)為自己牟取利益的可能性，也在一定程度上杜絕了其通過(guò)物業(yè)管理權(quán)界限不明確而牟取利益的可能性。
規(guī)范了業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理公司的關(guān)系，規(guī)范了前期物業(yè)管理，要求開(kāi)發(fā)商制定業(yè)主臨時(shí)公約并告知物業(yè)買受人，開(kāi)發(fā)商必須與物業(yè)管理公司簽約進(jìn)行前期物業(yè)管理，該合同到業(yè)主委員會(huì)簽訂的新的物業(yè)管理合同生效之日終止。
明確小區(qū)公共建筑和公用設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)改變公共建筑和公用設(shè)施的用途。單個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，其所得收入歸全體業(yè)主所有和使用。擅自處置，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以罰款5－20萬(wàn)元。
明確了業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的法律責(zé)任。如果業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納，若仍不繳納，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。這有利于解決有些業(yè)主搭便車消費(fèi)物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，有利于維護(hù)全體業(yè)主的利益。
明確供水、供電、供氣、供熱等公用事業(yè)單位直接向終用戶收費(fèi)。這杜絕了公用事業(yè)單位利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)成本、專家公用事業(yè)維護(hù)成本的機(jī)會(huì)。否則物業(yè)管理企業(yè)很可能不得不用物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)彌補(bǔ)壟斷企業(yè)代收費(fèi)用，實(shí)際上變相提高了壟斷性公共服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格。
確定物業(yè)管理公司是業(yè)主大會(huì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主可以通過(guò)法定程序來(lái)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并且被解聘的物業(yè)管理公司不能賴著不走，也不能霸占小區(qū)物業(yè)的任何資料，包括建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間向物業(yè)管理公司移交的有關(guān)資料，如竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等。這些資料屬于業(yè)主資產(chǎn)的有機(jī)組成部分，物業(yè)管理公司不得占為己有。如果物業(yè)管理公司不移交相關(guān)資料，行政主管部門(mén)可以要求限期移交，逾期不交，則給與1－10萬(wàn)元的罰款。
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