第二章 國有建設(shè)用地使用制度
【考試內(nèi)容】了解建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征，掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，掌握招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式及程序，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的概念和內(nèi)容，掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同的變更和解除，掌握國有建設(shè)用地租賃和建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，了解建設(shè)用地使用權(quán)出讓的其他法律規(guī)定。
§2.1.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征（了解）
１、國家壟斷行為：只有國家才能出讓。集體所有的土地，要轉(zhuǎn)為國有土地后，才可出讓。
２、有一定使用期限：
土地用途 年限（年）
居?。ㄗ詣永m(xù)期） 70
工業(yè)
50
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育
綜合或其他
商業(yè)、旅游、娛樂 40
３、有償出讓：出讓金。
４、使用權(quán)出讓可分別設(shè)立：地表、地上、地下。
５、權(quán)力范圍是有限制的：地下資源、埋葬物、市政公用設(shè)施。
§2.1.2 出讓金（掌握）
§2.1.3 方式及程序（掌握）
四種出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議
１、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的程序
§2.1.4 出讓合同（熟悉及掌握）
1、概念
2、特征
（1）出讓人和受讓人之間、權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。
（2）出讓人：必須是市、縣人民政府土地管理部門
（3）受讓人：境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人，成片出讓合同中必須是中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。
（4）是轉(zhuǎn)讓合同的前提條件。
3、種類
4、內(nèi)容
（1）土地的位置、面積、界址等土地自然狀況
（2）土地用途及使用期限
（3）建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等
（4）動工開發(fā)期限
（5）出讓金金額及支付方式
（6）開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
（7）違約責(zé)任
（8）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款
5、出讓合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)
出讓雙方 權(quán) 利 義 務(wù)
出讓人 若未能按期接收全部出讓金，有權(quán)解除合同，并請求違約賠償；對未按合同開發(fā)利用土地的，有權(quán)予以糾正、警告、罰款或無償收回土地。 按期出讓使用權(quán)，并達(dá)到合同約定的條件等義務(wù)。
受讓人 若未能按期取得使用權(quán)，有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。 按期支付全部出讓金；向土地管理部門辦理登記、以合同和城市規(guī)劃要求利用土地等義務(wù)。
6、合同的變更和解除
（1）變更土地用途
①取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意
②簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同
③相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
（2）合同解除
因主觀、客觀條件的變化，以當(dāng)事人雙方違約為常見原因，使合同的履行成為不必要或不可能，從而使合同雙方權(quán)利和義務(wù)歸于消滅的一種法律行為。
出讓特征、四種出讓方式及程序、出讓合同內(nèi)容
§2.1.5 國有土地租賃、作價(jià)出資或入股（掌握）
市場開放、市場體制改革，國企改革
1、國家土地租賃的概念
相對于大量存在的行政劃撥土地而言，從土地?zé)o償使用過渡到有償使用的一種有效方式。
2、租賃方式：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議。
3、租賃期限：短期租賃年限一般不超過5年。
4、租賃合同
5、承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押
轉(zhuǎn)租 承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分組給第三人，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的其它項(xiàng)權(quán)利。
轉(zhuǎn)讓 承租人將合同轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
抵押 只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價(jià)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
6、承租土地使用權(quán)收回：
（1）國家需要（2）承租人違約（3）到期后申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)
7、建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
國有企業(yè)改制改組中，將其作為資產(chǎn)為新設(shè)企業(yè)所持有（有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）。這樣，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失問題，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。
§2.1.6 其他法律規(guī)定（了解）
1、集體土地經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后才能出讓。
2、建設(shè)用地使用出讓必須符合城市規(guī)劃。
體規(guī)劃
城市規(guī)劃
年度建設(shè)用地計(jì)劃
3、建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)行總量控制。
4、雙方當(dāng)事人都要共同遵守出讓合同。
5、建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期。
§2.2 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
【考試內(nèi)容】熟悉建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍，了解建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序，掌握劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的管理。
§2.2.1劃撥范圍（熟悉）
1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地
4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
§2.2.2程序（了解）
申請、審批、撥地、發(fā)證。
§2.2.3劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的管理（掌握）
１、土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地；
２、國家需要和城市規(guī)劃要求；
３、各級司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)；
４、土地使用者自動放棄土地使用權(quán)；
５、未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用（不可抗力、政府行為或必要前期工作除外）；
６、不按批準(zhǔn)用途使用土地；
７、鐵路、公路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。
§2.3 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
【考試內(nèi)容】掌握建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制，了解建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。
§2.3.1 轉(zhuǎn)讓的條件（掌握）
1、以出讓方式取得的：
①出讓金和土地使用權(quán)證書；
②屬于房屋建設(shè)工程的,需要投入建設(shè)的資金額占開發(fā)投資總額（不含土地出讓金）25%;
③屬于成片開發(fā)的,需要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件.
2、以劃撥方式取得的： 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批
§2.3.1 轉(zhuǎn)讓的限制（熟悉）
1、轉(zhuǎn)讓合同的終止日期 原出讓合同的終止日期
轉(zhuǎn)讓合同的建設(shè)項(xiàng)目完成日期 原出讓合同的終止日期
2、受讓人的權(quán)利和義務(wù)隨著合同發(fā)送金額發(fā)生轉(zhuǎn)讓
3、地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨著合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓
4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格時(shí)，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
5、如需改變合同的規(guī)劃用途，須向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請
§2.3.3 轉(zhuǎn)讓的程序（了解）
申請、審批、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、公證、登記
§2.4 建設(shè)用地使用權(quán)出租
【考試內(nèi)容】掌握建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的內(nèi)容。
§2.4.1 條件（掌握）
1、出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)均可以出租。
2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)出租時(shí)，需要符合下列條件：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人
（2）領(lǐng)有國有土地使用證
（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明
（4）依法同土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交了出讓金。
3、土地使用權(quán)出租的限定條件：
（1）必須簽訂租賃合同
（2）未按合同規(guī)定開發(fā)的土地不得出租
（3）必須辦理租賃登記
§2.4.2 程序（熟悉）
申請、審批、簽訂合同、辦理登記。
§2.4.3 租賃合同內(nèi)容（熟悉）
1、租金標(biāo)準(zhǔn)
2、租賃期限
3、土地用途
4、租賃合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)
租賃責(zé)任人 權(quán)利 義務(wù)
出租方 （1）按期收取租金；
（2）監(jiān)督承租方按合同規(guī)定使用土地；
（3）依法收回土地的權(quán)利。 （１）交付土地及地上建筑物、其他附著物；
（２）修繕義務(wù)；
（３）妨害除去義務(wù)；
（４）繼續(xù)履行出讓合同義務(wù)。
承租方 （１）合法使用出租的土地及地上建筑物、
其他附著物的權(quán)利；
（2）有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物權(quán)利， （１）保管義務(wù)；
（２）支付租金義務(wù)；
（3）租賃標(biāo)的物返還義務(wù)。
§2.5 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
【考試內(nèi)容】掌握建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序和登記制度，熟悉抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用、管理和處分，了解建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失，了解額抵押權(quán)。/北京安通學(xué)校/
§2.5.1 抵押權(quán)的設(shè)定（掌握）
1、可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)：
（1）以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。
（2）以劃撥方式取得的土地需要補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證。
2、下列情況不可以設(shè)定抵押權(quán)：
（1）權(quán)屬有爭議的土地；
（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán)；
（3）已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)；
（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式限制的房地產(chǎn)；
（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)
3、應(yīng)注意的問題：
（1）同一宗土地使用權(quán)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，應(yīng)告訴抵押權(quán)人。
（2）兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押物時(shí)，視為同一抵押標(biāo)的物。
（3）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建筑用地使用權(quán)一并抵押。
（4）以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人的書面同意。
（5）已出租的土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
（6）抵押土地使用權(quán)的價(jià)值，可以當(dāng)事人之間協(xié)商，也可以委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
（7）征得抵押人同意后，可以以抵押人名義投保，保費(fèi)由抵押人承擔(dān)，抵押期間，抵押權(quán)人為第一受償人。
（8）擔(dān)保期限 企業(yè)經(jīng)營期限
同時(shí)，擔(dān)保期限 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定使用年限—已經(jīng)使用年限
（9）正在建造的建筑物作為抵押的，自抵押登記起設(shè)立抵押權(quán)。
§2.5.2 抵押權(quán)的程序和登記制度（熟悉）
1、程序：簽訂抵押合同、公證、抵押登記、注銷登記。
2、抵押登記制度：
保護(hù)抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止重復(fù)抵押。抵押合同自抵押登記之日起生效。
§2.5.3 抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用、管理和處分（熟悉）
1、占用與管理
（1）抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押土地使用權(quán)的利用情況。
（2）抵押期間，發(fā)生毀損或滅失的，抵押人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大，同時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。
（3）經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物可以轉(zhuǎn)讓或出租，獲得的價(jià)款優(yōu)先向抵押權(quán)人清償。
2、處分
（1）當(dāng)發(fā)生下列情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的土地使用權(quán)：
①屆滿未償清②抵押人死亡且合法繼承人等拒絕履行債務(wù)③抵押人破產(chǎn)或解散④抵押人擅自處分抵押物⑤合同約定的其他情況
（2）處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)受償權(quán)的順序：
①處分抵押土地使用權(quán)的費(fèi)用②稅費(fèi)③抵押權(quán)人的本息和違約金④因違約而造成的損害⑤抵押人
（3）同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的受償規(guī)定：
①已登記的優(yōu)先于未登記的
②若都登記，則按登記日先后順序，順序相同時(shí)按債權(quán)比例
③若都未登記，則按債權(quán)比例
（4）處分抵押物時(shí)，土地上的新增建筑物，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
§2.5.4 抵押權(quán)的滅失（了解）
1、因債務(wù)清償而滅失
2、因債務(wù)清償以外原因而滅失：
（1）拋棄（2）協(xié)議（3）土地（4）混同
§2.5.5 額抵押權(quán)（了解）
1、概念：
抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物隊(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債務(wù)作擔(dān)保。
2、抵押權(quán)的確定
有下列情形之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：
（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；
（2）沒有約定債權(quán)確定期間，自額抵押權(quán)設(shè)立起兩年后確定債權(quán)；
（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生；
（4）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；
（5）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
（6）其他情形。
3、相關(guān)法律規(guī)定：
（1）已經(jīng)存在的債權(quán)可以轉(zhuǎn)入額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；
（2）額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定之前，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，另有約定除外；
（3）額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定之前，可變更，但不得對抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
§2.6 建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止（熟悉）
【考試內(nèi)容】熟悉建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的各種情形及法律后果。
§2.6.1 建設(shè)用地使用權(quán)收回的情況
1、社會公共利益的需要；
2、為實(shí)施城市規(guī)劃；
3、建設(shè)用地使用權(quán)屆滿。（僅對非住宅建筑用地而言）
§2.6.2 建設(shè)用地使用權(quán)終止的情況
1、因土地滅失而終止
2、由于土地使用者拋棄而終止
§2.6.3 收回和終止的法律后果
1、土地使用者不再享有使用權(quán)，其權(quán)利和義務(wù)隨之解除；
2、地上建筑物和其他附著物由國家無償取得；
3、按合同規(guī)定拆除設(shè)備。
§2.7 閑置土地的處置
【考試內(nèi)容】熟悉閑置土地的認(rèn)定，掌握閑置土地的處置方式，熟悉征收土地閑置費(fèi)和無償收回土地使用權(quán)。
§2.7.1 閑置土地的認(rèn)定（熟悉）
具有下列情形之一，即可認(rèn)定為閑置土地：
1、未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自使用合同生效或批準(zhǔn)頒發(fā)日起滿一年未動工開發(fā)；
2、曾經(jīng)動工開發(fā)過，但未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)1年，卻開發(fā)面積占總面積不足1/3或者投資額占總投資額不足25%；
3、其他情形。
§2.7.2 處置方式（掌握）
1、延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但不超過1年；
2、改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；
3、安排臨時(shí)使用，待條件具備后，重新開發(fā)；
4、置換等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有用地進(jìn)行開發(fā)；
5、采取招標(biāo)、拍賣等方式重新確定新的土地使用者；
6、協(xié)議將土地使用權(quán)交還給政府。
§2.7.3 征收土地閑置費(fèi)（熟悉）
閑置土地超過合同約定動工開發(fā)日滿一年未動工的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20%。
§2.7.4 無償收回土地使用權(quán)（熟悉）
未動工超過2年的土地，國家有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
【考試內(nèi)容】了解建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征，掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，掌握招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式及程序，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的概念和內(nèi)容，掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同的變更和解除，掌握國有建設(shè)用地租賃和建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，了解建設(shè)用地使用權(quán)出讓的其他法律規(guī)定。
§2.1.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征（了解）
１、國家壟斷行為：只有國家才能出讓。集體所有的土地，要轉(zhuǎn)為國有土地后，才可出讓。
２、有一定使用期限：
土地用途 年限（年）
居?。ㄗ詣永m(xù)期） 70
工業(yè)
50
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育
綜合或其他
商業(yè)、旅游、娛樂 40
３、有償出讓：出讓金。
４、使用權(quán)出讓可分別設(shè)立：地表、地上、地下。
５、權(quán)力范圍是有限制的：地下資源、埋葬物、市政公用設(shè)施。
§2.1.2 出讓金（掌握）
§2.1.3 方式及程序（掌握）
四種出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議
１、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的程序
§2.1.4 出讓合同（熟悉及掌握）
1、概念
2、特征
（1）出讓人和受讓人之間、權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。
（2）出讓人：必須是市、縣人民政府土地管理部門
（3）受讓人：境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人，成片出讓合同中必須是中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。
（4）是轉(zhuǎn)讓合同的前提條件。
3、種類
4、內(nèi)容
（1）土地的位置、面積、界址等土地自然狀況
（2）土地用途及使用期限
（3）建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等
（4）動工開發(fā)期限
（5）出讓金金額及支付方式
（6）開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
（7）違約責(zé)任
（8）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款
5、出讓合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)
出讓雙方 權(quán) 利 義 務(wù)
出讓人 若未能按期接收全部出讓金，有權(quán)解除合同，并請求違約賠償；對未按合同開發(fā)利用土地的，有權(quán)予以糾正、警告、罰款或無償收回土地。 按期出讓使用權(quán)，并達(dá)到合同約定的條件等義務(wù)。
受讓人 若未能按期取得使用權(quán)，有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。 按期支付全部出讓金；向土地管理部門辦理登記、以合同和城市規(guī)劃要求利用土地等義務(wù)。
6、合同的變更和解除
（1）變更土地用途
①取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意
②簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同
③相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
（2）合同解除
因主觀、客觀條件的變化，以當(dāng)事人雙方違約為常見原因，使合同的履行成為不必要或不可能，從而使合同雙方權(quán)利和義務(wù)歸于消滅的一種法律行為。
出讓特征、四種出讓方式及程序、出讓合同內(nèi)容
§2.1.5 國有土地租賃、作價(jià)出資或入股（掌握）
市場開放、市場體制改革，國企改革
1、國家土地租賃的概念
相對于大量存在的行政劃撥土地而言，從土地?zé)o償使用過渡到有償使用的一種有效方式。
2、租賃方式：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議。
3、租賃期限：短期租賃年限一般不超過5年。
4、租賃合同
5、承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押
轉(zhuǎn)租 承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分組給第三人，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的其它項(xiàng)權(quán)利。
轉(zhuǎn)讓 承租人將合同轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
抵押 只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價(jià)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
6、承租土地使用權(quán)收回：
（1）國家需要（2）承租人違約（3）到期后申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)
7、建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
國有企業(yè)改制改組中，將其作為資產(chǎn)為新設(shè)企業(yè)所持有（有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）。這樣，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失問題，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。
§2.1.6 其他法律規(guī)定（了解）
1、集體土地經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后才能出讓。
2、建設(shè)用地使用出讓必須符合城市規(guī)劃。
體規(guī)劃
城市規(guī)劃
年度建設(shè)用地計(jì)劃
3、建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)行總量控制。
4、雙方當(dāng)事人都要共同遵守出讓合同。
5、建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期。
§2.2 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
【考試內(nèi)容】熟悉建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍，了解建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序，掌握劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的管理。
§2.2.1劃撥范圍（熟悉）
1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地
4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
§2.2.2程序（了解）
申請、審批、撥地、發(fā)證。
§2.2.3劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的管理（掌握）
１、土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地；
２、國家需要和城市規(guī)劃要求；
３、各級司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)；
４、土地使用者自動放棄土地使用權(quán)；
５、未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用（不可抗力、政府行為或必要前期工作除外）；
６、不按批準(zhǔn)用途使用土地；
７、鐵路、公路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。
§2.3 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
【考試內(nèi)容】掌握建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制，了解建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。
§2.3.1 轉(zhuǎn)讓的條件（掌握）
1、以出讓方式取得的：
①出讓金和土地使用權(quán)證書；
②屬于房屋建設(shè)工程的,需要投入建設(shè)的資金額占開發(fā)投資總額（不含土地出讓金）25%;
③屬于成片開發(fā)的,需要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件.
2、以劃撥方式取得的： 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批
§2.3.1 轉(zhuǎn)讓的限制（熟悉）
1、轉(zhuǎn)讓合同的終止日期 原出讓合同的終止日期
轉(zhuǎn)讓合同的建設(shè)項(xiàng)目完成日期 原出讓合同的終止日期
2、受讓人的權(quán)利和義務(wù)隨著合同發(fā)送金額發(fā)生轉(zhuǎn)讓
3、地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨著合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓
4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格時(shí)，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
5、如需改變合同的規(guī)劃用途，須向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請
§2.3.3 轉(zhuǎn)讓的程序（了解）
申請、審批、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、公證、登記
§2.4 建設(shè)用地使用權(quán)出租
【考試內(nèi)容】掌握建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的內(nèi)容。
§2.4.1 條件（掌握）
1、出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)均可以出租。
2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)出租時(shí)，需要符合下列條件：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人
（2）領(lǐng)有國有土地使用證
（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明
（4）依法同土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交了出讓金。
3、土地使用權(quán)出租的限定條件：
（1）必須簽訂租賃合同
（2）未按合同規(guī)定開發(fā)的土地不得出租
（3）必須辦理租賃登記
§2.4.2 程序（熟悉）
申請、審批、簽訂合同、辦理登記。
§2.4.3 租賃合同內(nèi)容（熟悉）
1、租金標(biāo)準(zhǔn)
2、租賃期限
3、土地用途
4、租賃合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)
租賃責(zé)任人 權(quán)利 義務(wù)
出租方 （1）按期收取租金；
（2）監(jiān)督承租方按合同規(guī)定使用土地；
（3）依法收回土地的權(quán)利。 （１）交付土地及地上建筑物、其他附著物；
（２）修繕義務(wù)；
（３）妨害除去義務(wù)；
（４）繼續(xù)履行出讓合同義務(wù)。
承租方 （１）合法使用出租的土地及地上建筑物、
其他附著物的權(quán)利；
（2）有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物權(quán)利， （１）保管義務(wù)；
（２）支付租金義務(wù)；
（3）租賃標(biāo)的物返還義務(wù)。
§2.5 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
【考試內(nèi)容】掌握建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定，熟悉建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序和登記制度，熟悉抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用、管理和處分，了解建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失，了解額抵押權(quán)。/北京安通學(xué)校/
§2.5.1 抵押權(quán)的設(shè)定（掌握）
1、可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)：
（1）以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。
（2）以劃撥方式取得的土地需要補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證。
2、下列情況不可以設(shè)定抵押權(quán)：
（1）權(quán)屬有爭議的土地；
（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán)；
（3）已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)；
（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式限制的房地產(chǎn)；
（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)
3、應(yīng)注意的問題：
（1）同一宗土地使用權(quán)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，應(yīng)告訴抵押權(quán)人。
（2）兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押物時(shí)，視為同一抵押標(biāo)的物。
（3）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建筑用地使用權(quán)一并抵押。
（4）以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人的書面同意。
（5）已出租的土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
（6）抵押土地使用權(quán)的價(jià)值，可以當(dāng)事人之間協(xié)商，也可以委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
（7）征得抵押人同意后，可以以抵押人名義投保，保費(fèi)由抵押人承擔(dān)，抵押期間，抵押權(quán)人為第一受償人。
（8）擔(dān)保期限 企業(yè)經(jīng)營期限
同時(shí)，擔(dān)保期限 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定使用年限—已經(jīng)使用年限
（9）正在建造的建筑物作為抵押的，自抵押登記起設(shè)立抵押權(quán)。
§2.5.2 抵押權(quán)的程序和登記制度（熟悉）
1、程序：簽訂抵押合同、公證、抵押登記、注銷登記。
2、抵押登記制度：
保護(hù)抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止重復(fù)抵押。抵押合同自抵押登記之日起生效。
§2.5.3 抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用、管理和處分（熟悉）
1、占用與管理
（1）抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押土地使用權(quán)的利用情況。
（2）抵押期間，發(fā)生毀損或滅失的，抵押人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大，同時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。
（3）經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物可以轉(zhuǎn)讓或出租，獲得的價(jià)款優(yōu)先向抵押權(quán)人清償。
2、處分
（1）當(dāng)發(fā)生下列情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的土地使用權(quán)：
①屆滿未償清②抵押人死亡且合法繼承人等拒絕履行債務(wù)③抵押人破產(chǎn)或解散④抵押人擅自處分抵押物⑤合同約定的其他情況
（2）處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)受償權(quán)的順序：
①處分抵押土地使用權(quán)的費(fèi)用②稅費(fèi)③抵押權(quán)人的本息和違約金④因違約而造成的損害⑤抵押人
（3）同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的受償規(guī)定：
①已登記的優(yōu)先于未登記的
②若都登記，則按登記日先后順序，順序相同時(shí)按債權(quán)比例
③若都未登記，則按債權(quán)比例
（4）處分抵押物時(shí)，土地上的新增建筑物，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
§2.5.4 抵押權(quán)的滅失（了解）
1、因債務(wù)清償而滅失
2、因債務(wù)清償以外原因而滅失：
（1）拋棄（2）協(xié)議（3）土地（4）混同
§2.5.5 額抵押權(quán)（了解）
1、概念：
抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物隊(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債務(wù)作擔(dān)保。
2、抵押權(quán)的確定
有下列情形之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：
（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；
（2）沒有約定債權(quán)確定期間，自額抵押權(quán)設(shè)立起兩年后確定債權(quán)；
（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生；
（4）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；
（5）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
（6）其他情形。
3、相關(guān)法律規(guī)定：
（1）已經(jīng)存在的債權(quán)可以轉(zhuǎn)入額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；
（2）額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定之前，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，另有約定除外；
（3）額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定之前，可變更，但不得對抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
§2.6 建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止（熟悉）
【考試內(nèi)容】熟悉建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的各種情形及法律后果。
§2.6.1 建設(shè)用地使用權(quán)收回的情況
1、社會公共利益的需要；
2、為實(shí)施城市規(guī)劃；
3、建設(shè)用地使用權(quán)屆滿。（僅對非住宅建筑用地而言）
§2.6.2 建設(shè)用地使用權(quán)終止的情況
1、因土地滅失而終止
2、由于土地使用者拋棄而終止
§2.6.3 收回和終止的法律后果
1、土地使用者不再享有使用權(quán)，其權(quán)利和義務(wù)隨之解除；
2、地上建筑物和其他附著物由國家無償取得；
3、按合同規(guī)定拆除設(shè)備。
§2.7 閑置土地的處置
【考試內(nèi)容】熟悉閑置土地的認(rèn)定，掌握閑置土地的處置方式，熟悉征收土地閑置費(fèi)和無償收回土地使用權(quán)。
§2.7.1 閑置土地的認(rèn)定（熟悉）
具有下列情形之一，即可認(rèn)定為閑置土地：
1、未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自使用合同生效或批準(zhǔn)頒發(fā)日起滿一年未動工開發(fā)；
2、曾經(jīng)動工開發(fā)過，但未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)1年，卻開發(fā)面積占總面積不足1/3或者投資額占總投資額不足25%；
3、其他情形。
§2.7.2 處置方式（掌握）
1、延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但不超過1年；
2、改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；
3、安排臨時(shí)使用，待條件具備后，重新開發(fā)；
4、置換等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有用地進(jìn)行開發(fā)；
5、采取招標(biāo)、拍賣等方式重新確定新的土地使用者；
6、協(xié)議將土地使用權(quán)交還給政府。
§2.7.3 征收土地閑置費(fèi)（熟悉）
閑置土地超過合同約定動工開發(fā)日滿一年未動工的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20%。
§2.7.4 無償收回土地使用權(quán)（熟悉）
未動工超過2年的土地，國家有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。