一、1998年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第3小題）
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費；第二步，計算利息、利潤和土地增值收益；第三步，將以上各項相加得到積算價格；第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。
（三）公式與計算步驟
1、基本公式
土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計算步驟
（1）計算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計算土地取得費（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費=3+2=5（萬元/畝）=75（元/平方米）
（3）計算土地開發(fā)費，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計算利潤，利潤=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計算成本地價
成本地價=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價格
積算價格=成本地價×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計算50年期地價
50年期地價=土地積算價格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點與常見問題分析
利息、利潤計算基數(shù)及計息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自2002年土地估價實務(wù)試卷計算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費（含稅費）平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；再將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。
（三）公式與計算步驟
1、適用公式
土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）×年期修正系數(shù)A+土地出讓金×年期修正系數(shù)B
2、計算步驟
（1）選擇計算方法：根據(jù)題意，適用于成本逼近法
（2）計算土地取得費（含稅費）， 10（萬元/畝）=150（元/平方米）
（3）計算土地開發(fā)費， 8（萬元/畝）=120（元/平方米）
（4）計算利息（不超過1年，按單利計算）
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55（元/平方米）
（5）計算利潤， （150+120）×10%=27（元/平方米）
（6）計算無限年期成本地價
成本地價=（2）+（3）+（4）+（5）=150+120+11.55+27=308.55（元/平方米）
（7）計算49年期成本地價
308.55×[1-1/（1+6%）49]=290.79（元/平方米）
（8）計算49年期的土地出讓金
30×[1-1/（1+6%）49]/ [1-1/（1+6%）50]= 29.90（元/平方米）
（9）計算單位地價， （7）+（8）=290.79+29.90=320.69（元/平方米）
（10）計算總地價，
總地價=320.69×3000=96.21（萬元）
（四）難點與常見問題分析
難點：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)；二是土地取得時間與估價時點不一致，需要進行年期修正。
常見錯誤：
（1）面積換算錯誤，這是成本逼近法的一個重要考點；
（2）利息、利潤的計算基數(shù)以及利息的計息方式和計息期錯誤；
（3）年期修正錯誤，特別注意成本地價與土地出讓金在使用年期上不同，進行年期修正的公式也不一樣。
（4）解題步驟不夠完整或不夠清晰。
題目：（出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第3小題）
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費；第二步，計算利息、利潤和土地增值收益；第三步，將以上各項相加得到積算價格；第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。
（三）公式與計算步驟
1、基本公式
土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計算步驟
（1）計算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計算土地取得費（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費=3+2=5（萬元/畝）=75（元/平方米）
（3）計算土地開發(fā)費，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計算利潤，利潤=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計算成本地價
成本地價=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價格
積算價格=成本地價×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計算50年期地價
50年期地價=土地積算價格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點與常見問題分析
利息、利潤計算基數(shù)及計息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自2002年土地估價實務(wù)試卷計算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費（含稅費）平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；再將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。
（三）公式與計算步驟
1、適用公式
土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）×年期修正系數(shù)A+土地出讓金×年期修正系數(shù)B
2、計算步驟
（1）選擇計算方法：根據(jù)題意，適用于成本逼近法
（2）計算土地取得費（含稅費）， 10（萬元/畝）=150（元/平方米）
（3）計算土地開發(fā)費， 8（萬元/畝）=120（元/平方米）
（4）計算利息（不超過1年，按單利計算）
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55（元/平方米）
（5）計算利潤， （150+120）×10%=27（元/平方米）
（6）計算無限年期成本地價
成本地價=（2）+（3）+（4）+（5）=150+120+11.55+27=308.55（元/平方米）
（7）計算49年期成本地價
308.55×[1-1/（1+6%）49]=290.79（元/平方米）
（8）計算49年期的土地出讓金
30×[1-1/（1+6%）49]/ [1-1/（1+6%）50]= 29.90（元/平方米）
（9）計算單位地價， （7）+（8）=290.79+29.90=320.69（元/平方米）
（10）計算總地價，
總地價=320.69×3000=96.21（萬元）
（四）難點與常見問題分析
難點：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)；二是土地取得時間與估價時點不一致，需要進行年期修正。
常見錯誤：
（1）面積換算錯誤，這是成本逼近法的一個重要考點；
（2）利息、利潤的計算基數(shù)以及利息的計息方式和計息期錯誤；
（3）年期修正錯誤，特別注意成本地價與土地出讓金在使用年期上不同，進行年期修正的公式也不一樣。
（4）解題步驟不夠完整或不夠清晰。