第四十三章 房地產(chǎn)市場
第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述
一、房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易的時(shí)間順序，劃分為一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場。
一級(jí)市場是國有土地出讓的市場，二級(jí)市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋的首次出售或出租市場，三級(jí)市場是指新建房屋經(jīng)過首次流通交易之后再進(jìn)行所有權(quán)出售和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場。
二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成
房地產(chǎn)市場是由參加房地產(chǎn)市場的主體、交易對(duì)象和市場組織方式構(gòu)成的，構(gòu)成房地產(chǎn)市場的三大因素。
（一）房地產(chǎn)市場的主體――參加者
1.供給者
是指向房地產(chǎn)市場提供土地或者房屋交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體。包括國家、房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)、事業(yè)單位、居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等。
2.需求者
是指房地產(chǎn)市場中用有償方式取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的人，是房地產(chǎn)市場必不可少的參加者。房地產(chǎn)市場上的需求者主要有：居民、企業(yè)事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和地方武裝以及外國駐華機(jī)構(gòu)和企業(yè)辦事處、個(gè)人及華僑、僑眷等。
3.中介人
中介人是指協(xié)調(diào)、配合、幫助房地產(chǎn)交易雙方進(jìn)行談判達(dá)成交易協(xié)議的機(jī)構(gòu)和自然人。中介人主要有房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀(jì)人以及在房地產(chǎn)交易中涉及房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)查、保險(xiǎn)、法律手續(xù)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)談判等活動(dòng)的中間人。
4.管理者
為了解決房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的各類問題，需要專門的機(jī)構(gòu)來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理，行使管理職能。
（二）房地產(chǎn)市場的客體――交易對(duì)象
房地產(chǎn)市場上交易對(duì)象有土地使用權(quán)、房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，房屋又分為住房與非住房房屋。
（三）房地產(chǎn)市場的組織方式
房地產(chǎn)市場的組織形式有“有形”的房地產(chǎn)交易場所和“無形”的場外交易市場兩種形式。
1.房地產(chǎn)交易場所
是專門提供給房地產(chǎn)交易各方交易房地產(chǎn)的固定場所。
2.場外市場
是指在房地產(chǎn)交易場所以外進(jìn)行房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。
三、房地產(chǎn)市場的功能
房地產(chǎn)市場是發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，它的功能主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的配置和合理使用
（二）促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)
（三）有助于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
（四）有利于房地產(chǎn)供求相對(duì)平衡，緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象
四、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)市場交易具有不同于一般商品交易的一些特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在供給、銷售和需求三個(gè)方面。
（一）市場供給的特點(diǎn)
1.市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場需求或價(jià)格變化的反應(yīng)和敏感程度。房地產(chǎn)市場供給是缺乏彈性的。
例題：判斷題
房地產(chǎn)市場供給的彈性非常大。
答案：錯(cuò)誤
2.市場供給的不同質(zhì)性
由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量等的差異，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和需求的要求，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)產(chǎn)品。
3.市場供給的地區(qū)性
房地產(chǎn)供給的范圍一般比較小，這是有房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)共同影響所致的。
4.市場供給的不完全性
在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給總量中，有相當(dāng)一部分是國家所有，國家出于穩(wěn)定考慮，會(huì)出臺(tái)一些政策措施，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，導(dǎo)致市場供給的不完全性。
第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述
一、房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易的時(shí)間順序，劃分為一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場。
一級(jí)市場是國有土地出讓的市場，二級(jí)市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋的首次出售或出租市場，三級(jí)市場是指新建房屋經(jīng)過首次流通交易之后再進(jìn)行所有權(quán)出售和房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場。
二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成
房地產(chǎn)市場是由參加房地產(chǎn)市場的主體、交易對(duì)象和市場組織方式構(gòu)成的，構(gòu)成房地產(chǎn)市場的三大因素。
（一）房地產(chǎn)市場的主體――參加者
1.供給者
是指向房地產(chǎn)市場提供土地或者房屋交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體。包括國家、房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)、事業(yè)單位、居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等。
2.需求者
是指房地產(chǎn)市場中用有償方式取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的人，是房地產(chǎn)市場必不可少的參加者。房地產(chǎn)市場上的需求者主要有：居民、企業(yè)事業(yè)單位、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和地方武裝以及外國駐華機(jī)構(gòu)和企業(yè)辦事處、個(gè)人及華僑、僑眷等。
3.中介人
中介人是指協(xié)調(diào)、配合、幫助房地產(chǎn)交易雙方進(jìn)行談判達(dá)成交易協(xié)議的機(jī)構(gòu)和自然人。中介人主要有房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀(jì)人以及在房地產(chǎn)交易中涉及房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)查、保險(xiǎn)、法律手續(xù)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)談判等活動(dòng)的中間人。
4.管理者
為了解決房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的各類問題，需要專門的機(jī)構(gòu)來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理，行使管理職能。
（二）房地產(chǎn)市場的客體――交易對(duì)象
房地產(chǎn)市場上交易對(duì)象有土地使用權(quán)、房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，房屋又分為住房與非住房房屋。
（三）房地產(chǎn)市場的組織方式
房地產(chǎn)市場的組織形式有“有形”的房地產(chǎn)交易場所和“無形”的場外交易市場兩種形式。
1.房地產(chǎn)交易場所
是專門提供給房地產(chǎn)交易各方交易房地產(chǎn)的固定場所。
2.場外市場
是指在房地產(chǎn)交易場所以外進(jìn)行房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。
三、房地產(chǎn)市場的功能
房地產(chǎn)市場是發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，它的功能主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的配置和合理使用
（二）促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)
（三）有助于調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
（四）有利于房地產(chǎn)供求相對(duì)平衡，緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象
四、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)市場交易具有不同于一般商品交易的一些特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在供給、銷售和需求三個(gè)方面。
（一）市場供給的特點(diǎn)
1.市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場需求或價(jià)格變化的反應(yīng)和敏感程度。房地產(chǎn)市場供給是缺乏彈性的。
例題：判斷題
房地產(chǎn)市場供給的彈性非常大。
答案：錯(cuò)誤
2.市場供給的不同質(zhì)性
由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量等的差異，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和需求的要求，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)產(chǎn)品。
3.市場供給的地區(qū)性
房地產(chǎn)供給的范圍一般比較小，這是有房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)共同影響所致的。
4.市場供給的不完全性
在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給總量中，有相當(dāng)一部分是國家所有，國家出于穩(wěn)定考慮，會(huì)出臺(tái)一些政策措施，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，導(dǎo)致市場供給的不完全性。