因我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在多頭管理問(wèn)題，不具土地估價(jià)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能出具土地估價(jià)報(bào)告，國(guó)有企業(yè)改制時(shí)，往往同時(shí)選聘資產(chǎn)評(píng)估師和土地佑價(jià)師進(jìn)行整體資·產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常引用土地估價(jià)結(jié)果實(shí)踐操作中，又因沒(méi)有相應(yīng)的“引用規(guī)范”，出現(xiàn)了很多問(wèn)題，本文列示幾類實(shí)踐中常出現(xiàn)的問(wèn)題，加以簡(jiǎn)單分析，并提出解決問(wèn)題的若干建議。
在國(guó)有企業(yè)改制實(shí)踐中，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了妥善解決土地處置方案報(bào)批以及估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒竼?wèn)題，委托方往往委托一家(或若干家)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和一家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，同時(shí)以一個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，受托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)將經(jīng)備案的土地估價(jià)結(jié)果直接引用，匯人資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論中。這種模式幾乎被所有改制的國(guó)有企業(yè)，尤其是大型國(guó)有企業(yè)所采用。作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)其中已經(jīng)產(chǎn)生的或隱含的問(wèn)題，應(yīng)引起高度重視，并依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定和執(zhí)業(yè)規(guī)范進(jìn)行合理處理。
一、存在的問(wèn)題
1.問(wèn)題產(chǎn)生的政策原因。不具土地估價(jià)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能出具土地估價(jià)報(bào)告及估價(jià)報(bào)告須報(bào)備案的政策環(huán)境，是改制企業(yè)選擇上述模式以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告產(chǎn)生引用的必然。
與西方國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的背景條件不同的是，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生則是由政府直接推動(dòng)的，各專業(yè)中介估價(jià)機(jī)構(gòu)大多從創(chuàng)辦之日起，就在政府部門(mén)，導(dǎo)致多部門(mén)分割管理，分業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。這對(duì)于起步階段各相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)、素質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)方法上的提高，都起到了歷史的作用。但引發(fā)出的諸如方法標(biāo)準(zhǔn)不一、道德規(guī)范不一、報(bào)告格式不一等種種弊端，甚至對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)肢解評(píng)估、重復(fù)評(píng)估，以及同一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的多頭核批的現(xiàn)象也是客觀存在的。其中，因多個(gè)政府部門(mén)分別規(guī)定而進(jìn)人某一類服務(wù)市場(chǎng)的特許權(quán)，就是典型的例證。比如，現(xiàn)階段國(guó)土資源管理部門(mén)只對(duì)持有中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)核發(fā)的《土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)》的機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)報(bào)告予以備案。
在這種政策環(huán)境下，改制企業(yè)勢(shì)必同時(shí)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一行為下的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用土地估價(jià)結(jié)果也就成為目前所有改制項(xiàng)目評(píng)估的惟一做法。這種狀況不但給資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)帶來(lái)自身不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，而且給國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行管理帶來(lái)了難度，同時(shí)也增加了改制企業(yè)的改制成本，延長(zhǎng)了改制的時(shí)間。
本文暫且不討論其產(chǎn)生的肢解資產(chǎn)、割裂市場(chǎng)、滯緩交易、費(fèi)用增加、加大協(xié)調(diào)難度、加大監(jiān)管難度、延長(zhǎng)企業(yè)改制時(shí)間等弊端，單就改制企業(yè)必須同時(shí)選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，從而在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行討論。
2.引用土地估價(jià)結(jié)果，卻不承擔(dān)土地估價(jià)結(jié)果合理性的責(zé)任。
《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》第54條規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第22條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。第23條規(guī)定:遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任。作者理解，作為整體資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論，盡管土地資產(chǎn)引用了土地估價(jià)師的評(píng)估結(jié)果，但應(yīng)將引用的土地估價(jià)結(jié)果一體化地看成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)論的組成部分，不應(yīng)肢解成兩個(gè)結(jié)論(除非評(píng)估范圍不含土地資產(chǎn))。因此，在同一報(bào)告書(shū)中，“引用”就具有了評(píng)估取值方法的性質(zhì)，或者理解為“引用”實(shí)際上是評(píng)估師確定評(píng)估結(jié)果的取價(jià)依據(jù)。簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師以及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)包括土地評(píng)估結(jié)果在內(nèi)的評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。
在確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論過(guò)程中，除“提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任”(《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第23條)外，任何直接或間接支持評(píng)估結(jié)論的法規(guī)、市場(chǎng)、測(cè)算依據(jù)，評(píng)估師都應(yīng)對(duì)其有效性、真實(shí)性、選擇的合理性負(fù)責(zé)。作為同一經(jīng)濟(jì)行為下整體資產(chǎn)一部分的土地資產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估師盡管未接受委托實(shí)施規(guī)范的評(píng)估程序，但出具的報(bào)告評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)論都是包括土地的，資產(chǎn)評(píng)估師有對(duì)其所發(fā)表的評(píng)估結(jié)論進(jìn)行專業(yè)判斷的義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在引用
后聲明不負(fù)責(zé)任的做法，值得討論。
中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)專家在資產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)班講課中已指出，評(píng)估報(bào)告“特別事項(xiàng)”部分，將責(zé)任完全或部分推給公司或其他中介機(jī)構(gòu)的做法是錯(cuò)誤的。國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)專家，也指出了評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或?qū)徲?jì)報(bào)告簡(jiǎn)單引用而不加分析和說(shuō)明的錯(cuò)誤做法。
3.實(shí)際操作中，評(píng)估師忽視土地評(píng)估范圍對(duì)接，使評(píng)估結(jié)論以及增減幅度錯(cuò)誤。
(1)土地評(píng)估范圍不一
土地估價(jià)往往以企業(yè)申報(bào)的土地宗數(shù)(實(shí)物、含賬外)進(jìn)行評(píng)估，不太關(guān)注賬面記錄的情況，而資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)也沒(méi)有與賬面記錄對(duì)接，這樣勢(shì)必產(chǎn)生評(píng)估范圍不一的問(wèn)題及評(píng)估結(jié)論和增減值錯(cuò)誤。例如，某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一中央所屬企業(yè)H股上市評(píng)估中，賬面記錄的5宗地，賬面價(jià)值是2250萬(wàn)元，是企業(yè)1994年清產(chǎn)核資后以土地價(jià)值50%人賬價(jià)值，之后企業(yè)在2000年又通過(guò)劃撥方式取得了3宗地，發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用全額進(jìn)人當(dāng)期損益。企業(yè)改制時(shí)根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)申報(bào)給土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有8宗地，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)8宗地的評(píng)估值為12458萬(wàn)元，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不加考慮地將8宗地、12458萬(wàn)元的評(píng)估值引用在賬面記錄的5宗地上，增值率454%，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論分析增減時(shí)稱“土地增值原因是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地價(jià)大幅上漲所致”，這顯然是錯(cuò)誤的。
而且，在沒(méi)有分析土地賬面價(jià)值組成、也沒(méi)有了解土地評(píng)估值的價(jià)值組成的情況下，分析評(píng)估增減，使得評(píng)估增減幅度偏離，評(píng)估結(jié)論合理性的專業(yè)判斷失去了應(yīng)有的意義。
(2)重評(píng)與漏評(píng)
對(duì)企業(yè)外購(gòu)的商品房，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)比較法對(duì)房地合一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在選取的交易實(shí)例成交價(jià)格中，一般含有土地價(jià)格，而得出的商品房評(píng)估值也含有土地的價(jià)值。而企業(yè)根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)數(shù)量，申報(bào)給土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估范圍仍然含有該土地，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣全額引用了含有該土地價(jià)值的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，導(dǎo)致同一資產(chǎn)重復(fù)評(píng)估。
房改房的評(píng)估處理問(wèn)題。某國(guó)有企業(yè)，廠區(qū)內(nèi)建有大量職工住宅，占廠區(qū)用地面積的35%，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，已全部按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)賣(mài)給了職工，企業(yè)賬務(wù)未處理。改制時(shí)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)將該企業(yè)占用的1宗國(guó)有土地，按工業(yè)用地用途評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不加考慮地將土地估價(jià)結(jié)果全額引用記人土地評(píng)估值中，而將賣(mài)給了職工的住宅，按房改時(shí)確定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算了評(píng)估值?？此茮](méi)有重復(fù)評(píng)估，實(shí)際本來(lái)應(yīng)該在“分宗”并“*”的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行評(píng)估，但操作中全額將已經(jīng)不是企業(yè)權(quán)益的土地價(jià)值記人了企業(yè)權(quán)益。
實(shí)踐中，也有漏評(píng)的情況。某電力集團(tuán)企業(yè)擬將擁有的控股單位股權(quán)投人境外公司，因土地處置方案批復(fù)中明確，電廠占有的生產(chǎn)性用地可以保留劃撥，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)只對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)職工住宅、醫(yī)院、學(xué)校、賓館占有的土地沒(méi)有評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣不加考慮地只將可以保留劃撥的生產(chǎn)性用地估價(jià)結(jié)果引用，記人土地評(píng)估值中，對(duì)職工住宅、醫(yī)院、學(xué)校、賓館占有的土地沒(méi)有反映其價(jià)值。
另外，土地估價(jià)中，與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，在引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)，也經(jīng)常存在重復(fù)和遺漏的問(wèn)題。尤其是土地的征用、開(kāi)發(fā)和配套等費(fèi)用。對(duì)此，《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》第89條專門(mén)提請(qǐng)注意。尤其是對(duì)在建工程中的征地費(fèi)用的處理，資產(chǎn)評(píng)估師常常以賬面值作為評(píng)估值時(shí)，土地評(píng)估重復(fù)的情況也屢屢出現(xiàn)。
在國(guó)有企業(yè)改制實(shí)踐中，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了妥善解決土地處置方案報(bào)批以及估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒竼?wèn)題，委托方往往委托一家(或若干家)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和一家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，同時(shí)以一個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，受托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)將經(jīng)備案的土地估價(jià)結(jié)果直接引用，匯人資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論中。這種模式幾乎被所有改制的國(guó)有企業(yè)，尤其是大型國(guó)有企業(yè)所采用。作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)其中已經(jīng)產(chǎn)生的或隱含的問(wèn)題，應(yīng)引起高度重視，并依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定和執(zhí)業(yè)規(guī)范進(jìn)行合理處理。
一、存在的問(wèn)題
1.問(wèn)題產(chǎn)生的政策原因。不具土地估價(jià)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能出具土地估價(jià)報(bào)告及估價(jià)報(bào)告須報(bào)備案的政策環(huán)境，是改制企業(yè)選擇上述模式以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告產(chǎn)生引用的必然。
與西方國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的背景條件不同的是，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生則是由政府直接推動(dòng)的，各專業(yè)中介估價(jià)機(jī)構(gòu)大多從創(chuàng)辦之日起，就在政府部門(mén)，導(dǎo)致多部門(mén)分割管理，分業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。這對(duì)于起步階段各相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)、素質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)方法上的提高，都起到了歷史的作用。但引發(fā)出的諸如方法標(biāo)準(zhǔn)不一、道德規(guī)范不一、報(bào)告格式不一等種種弊端，甚至對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)肢解評(píng)估、重復(fù)評(píng)估，以及同一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的多頭核批的現(xiàn)象也是客觀存在的。其中，因多個(gè)政府部門(mén)分別規(guī)定而進(jìn)人某一類服務(wù)市場(chǎng)的特許權(quán)，就是典型的例證。比如，現(xiàn)階段國(guó)土資源管理部門(mén)只對(duì)持有中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)核發(fā)的《土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)》的機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)報(bào)告予以備案。
在這種政策環(huán)境下，改制企業(yè)勢(shì)必同時(shí)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一行為下的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用土地估價(jià)結(jié)果也就成為目前所有改制項(xiàng)目評(píng)估的惟一做法。這種狀況不但給資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)帶來(lái)自身不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，而且給國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行管理帶來(lái)了難度，同時(shí)也增加了改制企業(yè)的改制成本，延長(zhǎng)了改制的時(shí)間。
本文暫且不討論其產(chǎn)生的肢解資產(chǎn)、割裂市場(chǎng)、滯緩交易、費(fèi)用增加、加大協(xié)調(diào)難度、加大監(jiān)管難度、延長(zhǎng)企業(yè)改制時(shí)間等弊端，單就改制企業(yè)必須同時(shí)選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，從而在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行討論。
2.引用土地估價(jià)結(jié)果，卻不承擔(dān)土地估價(jià)結(jié)果合理性的責(zé)任。
《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》第54條規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第22條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。第23條規(guī)定:遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任。作者理解，作為整體資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論，盡管土地資產(chǎn)引用了土地估價(jià)師的評(píng)估結(jié)果，但應(yīng)將引用的土地估價(jià)結(jié)果一體化地看成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)論的組成部分，不應(yīng)肢解成兩個(gè)結(jié)論(除非評(píng)估范圍不含土地資產(chǎn))。因此，在同一報(bào)告書(shū)中，“引用”就具有了評(píng)估取值方法的性質(zhì)，或者理解為“引用”實(shí)際上是評(píng)估師確定評(píng)估結(jié)果的取價(jià)依據(jù)。簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師以及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)包括土地評(píng)估結(jié)果在內(nèi)的評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。
在確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論過(guò)程中，除“提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任”(《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第23條)外，任何直接或間接支持評(píng)估結(jié)論的法規(guī)、市場(chǎng)、測(cè)算依據(jù)，評(píng)估師都應(yīng)對(duì)其有效性、真實(shí)性、選擇的合理性負(fù)責(zé)。作為同一經(jīng)濟(jì)行為下整體資產(chǎn)一部分的土地資產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估師盡管未接受委托實(shí)施規(guī)范的評(píng)估程序，但出具的報(bào)告評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)論都是包括土地的，資產(chǎn)評(píng)估師有對(duì)其所發(fā)表的評(píng)估結(jié)論進(jìn)行專業(yè)判斷的義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在引用
后聲明不負(fù)責(zé)任的做法，值得討論。
中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)專家在資產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)班講課中已指出，評(píng)估報(bào)告“特別事項(xiàng)”部分，將責(zé)任完全或部分推給公司或其他中介機(jī)構(gòu)的做法是錯(cuò)誤的。國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)專家，也指出了評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或?qū)徲?jì)報(bào)告簡(jiǎn)單引用而不加分析和說(shuō)明的錯(cuò)誤做法。
3.實(shí)際操作中，評(píng)估師忽視土地評(píng)估范圍對(duì)接，使評(píng)估結(jié)論以及增減幅度錯(cuò)誤。
(1)土地評(píng)估范圍不一
土地估價(jià)往往以企業(yè)申報(bào)的土地宗數(shù)(實(shí)物、含賬外)進(jìn)行評(píng)估，不太關(guān)注賬面記錄的情況，而資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)也沒(méi)有與賬面記錄對(duì)接，這樣勢(shì)必產(chǎn)生評(píng)估范圍不一的問(wèn)題及評(píng)估結(jié)論和增減值錯(cuò)誤。例如，某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一中央所屬企業(yè)H股上市評(píng)估中，賬面記錄的5宗地，賬面價(jià)值是2250萬(wàn)元，是企業(yè)1994年清產(chǎn)核資后以土地價(jià)值50%人賬價(jià)值，之后企業(yè)在2000年又通過(guò)劃撥方式取得了3宗地，發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用全額進(jìn)人當(dāng)期損益。企業(yè)改制時(shí)根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)申報(bào)給土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有8宗地，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)8宗地的評(píng)估值為12458萬(wàn)元，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不加考慮地將8宗地、12458萬(wàn)元的評(píng)估值引用在賬面記錄的5宗地上，增值率454%，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論分析增減時(shí)稱“土地增值原因是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地價(jià)大幅上漲所致”，這顯然是錯(cuò)誤的。
而且，在沒(méi)有分析土地賬面價(jià)值組成、也沒(méi)有了解土地評(píng)估值的價(jià)值組成的情況下，分析評(píng)估增減，使得評(píng)估增減幅度偏離，評(píng)估結(jié)論合理性的專業(yè)判斷失去了應(yīng)有的意義。
(2)重評(píng)與漏評(píng)
對(duì)企業(yè)外購(gòu)的商品房，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)比較法對(duì)房地合一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在選取的交易實(shí)例成交價(jià)格中，一般含有土地價(jià)格，而得出的商品房評(píng)估值也含有土地的價(jià)值。而企業(yè)根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)數(shù)量，申報(bào)給土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估范圍仍然含有該土地，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣全額引用了含有該土地價(jià)值的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，導(dǎo)致同一資產(chǎn)重復(fù)評(píng)估。
房改房的評(píng)估處理問(wèn)題。某國(guó)有企業(yè)，廠區(qū)內(nèi)建有大量職工住宅，占廠區(qū)用地面積的35%，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，已全部按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)賣(mài)給了職工，企業(yè)賬務(wù)未處理。改制時(shí)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)將該企業(yè)占用的1宗國(guó)有土地，按工業(yè)用地用途評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不加考慮地將土地估價(jià)結(jié)果全額引用記人土地評(píng)估值中，而將賣(mài)給了職工的住宅，按房改時(shí)確定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算了評(píng)估值?？此茮](méi)有重復(fù)評(píng)估，實(shí)際本來(lái)應(yīng)該在“分宗”并“*”的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行評(píng)估，但操作中全額將已經(jīng)不是企業(yè)權(quán)益的土地價(jià)值記人了企業(yè)權(quán)益。
實(shí)踐中，也有漏評(píng)的情況。某電力集團(tuán)企業(yè)擬將擁有的控股單位股權(quán)投人境外公司，因土地處置方案批復(fù)中明確，電廠占有的生產(chǎn)性用地可以保留劃撥，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)只對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)職工住宅、醫(yī)院、學(xué)校、賓館占有的土地沒(méi)有評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣不加考慮地只將可以保留劃撥的生產(chǎn)性用地估價(jià)結(jié)果引用，記人土地評(píng)估值中，對(duì)職工住宅、醫(yī)院、學(xué)校、賓館占有的土地沒(méi)有反映其價(jià)值。
另外，土地估價(jià)中，與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，在引用土地估價(jià)結(jié)果時(shí)，也經(jīng)常存在重復(fù)和遺漏的問(wèn)題。尤其是土地的征用、開(kāi)發(fā)和配套等費(fèi)用。對(duì)此，《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》第89條專門(mén)提請(qǐng)注意。尤其是對(duì)在建工程中的征地費(fèi)用的處理，資產(chǎn)評(píng)估師常常以賬面值作為評(píng)估值時(shí)，土地評(píng)估重復(fù)的情況也屢屢出現(xiàn)。