（一）土地市場概念（掌握）
一、考試目的和考試大綱要求
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度。
掌握：土地市場概念、特點(diǎn)、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押概念和條件。
熟悉：土地市場的功能、運(yùn)行機(jī)制，土地使用權(quán)租賃的概念。
了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。
二、章節(jié)框架
1．土地市場概念
2．土地市場的特點(diǎn)
3．土地市場的分類
4．土地市場的功能
5．土地市場的運(yùn)行機(jī)制
6．我國土地市場的現(xiàn)狀
7．土地市場管理的內(nèi)容
8．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
9．土地使用權(quán)抵押的概念和條件
10．土地使用權(quán)租賃的概念
11．我國土地市場的發(fā)展過程
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
（一）土地市場概念（掌握）
1．狹義的土地市場
土地市場是指土地作為特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場的概念有狹義和廣義之分。狹義的土地市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。
2．廣義的土地市場
廣義的土地市場是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價(jià)值大、位置固定等特點(diǎn)，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場主體不只有市場的買賣雙方，還有眾多的參與者，要發(fā)生多方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。市場的參與者除了購買者、出售者，還有出租人、承租人、抵押人、貸款人、經(jīng)營者、政府管理部門、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等。在土地交易過程中各參與者要發(fā)生以土地交易為核心的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這種為實(shí)現(xiàn)土地交易而進(jìn)行的各種活動及經(jīng)濟(jì)關(guān)系就構(gòu)成土地市場。
3．土地市場的主體和客體
（1）土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
A．供給者。供給者是向土地市場提供土地的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要包括土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。
B．需求者。需求者是通過土地交易取得土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位、組織和個(gè)人。
C．中介者。土地交易中介者即土地交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是土地市場中的一個(gè)重要主體。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識。因此在土地市場上，大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成。
D．管理者。管理者包括國家的有關(guān)部門，如土地、房地產(chǎn)、物價(jià)、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理。
（2）土地市場客體。土地市場交換的客體，事實(shí)上不是土地本身，而是各種內(nèi)涵不同的土地權(quán)利。因此，土地市場的客體是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地基本的特點(diǎn)是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
例題：土地市場主體包括 ( )。
A．供給者
B．需求者
C．土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系
D．中介者
E．管理者
答案：ABDE
解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
（二）土地市場的特點(diǎn)（掌握）
土地市場作為市場體系的組成部分，其主要特點(diǎn)包括：
1．交易實(shí)體的非移動性（固定性）。土地在交易過程中，交易對象是不能移動的，只發(fā)生貨幣交易和使用者的變更，其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易權(quán)利的取得必須按規(guī)定，進(jìn)行土地變更登記后，方為有效。
2．土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使土地市場基本上是一個(gè)地方市場，并具有較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，必須在原地交易，難以形成全國性統(tǒng)一的土地市場。
3．土地市場的壟斷性（不充分性）。土地市場參與者不多，市場信息獲得較難，使土地市場的競爭不充分。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價(jià)格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。土地市場實(shí)際上是由政府控制的市場，因而價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4．流通方式的多樣性。土地作為耐用、高價(jià)值商品，根據(jù)使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，表現(xiàn)為多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系。其流通方式主要包括買賣、交換、拍賣、招標(biāo)、掛牌、抵押、租賃等多種方式。
5．土地供給彈性小。土地作為一種比較稀缺的資源，其自然供給完全無彈性，經(jīng)濟(jì)供給彈性也很小。在同一定地域性市場內(nèi)，土地價(jià)格主要由土地的需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價(jià)就隨之上漲；反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價(jià)也下跌。
6．供給滯后性。由于土地價(jià)值較大，用途難以改變且開發(fā)周期較長，因此土地供給只能根據(jù)前期需求確定；當(dāng)市場需求發(fā)生變化時(shí)，土地供給則難以及時(shí)調(diào)整。
7．低效率性。土地市場作為地域性市場，土地資源一般不可再生，加之，土地自然供給沒有彈性，土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也相對較小。因而土地市場相對一般商品市場來講，交易效率較低。
8．政府管制較嚴(yán)。土地作為國家重要的資源，其分配是否公平有效，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定具有十分重大的作用，因此政府往往對土地的權(quán)利、利用、交易等，都有明確政策規(guī)定和較多限制。
例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實(shí)體的非移動性、( )等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．土地市場的地域性
B．土地市場的壟斷性
C．流通方式的單一性
D．土地供給的彈性小
答案：ABD
解析：應(yīng)是“流通方式的多樣性”。
一、考試目的和考試大綱要求
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度。
掌握：土地市場概念、特點(diǎn)、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押概念和條件。
熟悉：土地市場的功能、運(yùn)行機(jī)制，土地使用權(quán)租賃的概念。
了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。
二、章節(jié)框架
1．土地市場概念
2．土地市場的特點(diǎn)
3．土地市場的分類
4．土地市場的功能
5．土地市場的運(yùn)行機(jī)制
6．我國土地市場的現(xiàn)狀
7．土地市場管理的內(nèi)容
8．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
9．土地使用權(quán)抵押的概念和條件
10．土地使用權(quán)租賃的概念
11．我國土地市場的發(fā)展過程
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
（一）土地市場概念（掌握）
1．狹義的土地市場
土地市場是指土地作為特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場的概念有狹義和廣義之分。狹義的土地市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。
2．廣義的土地市場
廣義的土地市場是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價(jià)值大、位置固定等特點(diǎn)，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場主體不只有市場的買賣雙方，還有眾多的參與者，要發(fā)生多方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。市場的參與者除了購買者、出售者，還有出租人、承租人、抵押人、貸款人、經(jīng)營者、政府管理部門、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等。在土地交易過程中各參與者要發(fā)生以土地交易為核心的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這種為實(shí)現(xiàn)土地交易而進(jìn)行的各種活動及經(jīng)濟(jì)關(guān)系就構(gòu)成土地市場。
3．土地市場的主體和客體
（1）土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
A．供給者。供給者是向土地市場提供土地的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要包括土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。
B．需求者。需求者是通過土地交易取得土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位、組織和個(gè)人。
C．中介者。土地交易中介者即土地交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是土地市場中的一個(gè)重要主體。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識。因此在土地市場上，大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成。
D．管理者。管理者包括國家的有關(guān)部門，如土地、房地產(chǎn)、物價(jià)、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理。
（2）土地市場客體。土地市場交換的客體，事實(shí)上不是土地本身，而是各種內(nèi)涵不同的土地權(quán)利。因此，土地市場的客體是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地基本的特點(diǎn)是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
例題：土地市場主體包括 ( )。
A．供給者
B．需求者
C．土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系
D．中介者
E．管理者
答案：ABDE
解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
（二）土地市場的特點(diǎn)（掌握）
土地市場作為市場體系的組成部分，其主要特點(diǎn)包括：
1．交易實(shí)體的非移動性（固定性）。土地在交易過程中，交易對象是不能移動的，只發(fā)生貨幣交易和使用者的變更，其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易權(quán)利的取得必須按規(guī)定，進(jìn)行土地變更登記后，方為有效。
2．土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使土地市場基本上是一個(gè)地方市場，并具有較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，必須在原地交易，難以形成全國性統(tǒng)一的土地市場。
3．土地市場的壟斷性（不充分性）。土地市場參與者不多，市場信息獲得較難，使土地市場的競爭不充分。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價(jià)格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。土地市場實(shí)際上是由政府控制的市場，因而價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4．流通方式的多樣性。土地作為耐用、高價(jià)值商品，根據(jù)使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，表現(xiàn)為多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系。其流通方式主要包括買賣、交換、拍賣、招標(biāo)、掛牌、抵押、租賃等多種方式。
5．土地供給彈性小。土地作為一種比較稀缺的資源，其自然供給完全無彈性，經(jīng)濟(jì)供給彈性也很小。在同一定地域性市場內(nèi)，土地價(jià)格主要由土地的需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價(jià)就隨之上漲；反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價(jià)也下跌。
6．供給滯后性。由于土地價(jià)值較大，用途難以改變且開發(fā)周期較長，因此土地供給只能根據(jù)前期需求確定；當(dāng)市場需求發(fā)生變化時(shí)，土地供給則難以及時(shí)調(diào)整。
7．低效率性。土地市場作為地域性市場，土地資源一般不可再生，加之，土地自然供給沒有彈性，土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也相對較小。因而土地市場相對一般商品市場來講，交易效率較低。
8．政府管制較嚴(yán)。土地作為國家重要的資源，其分配是否公平有效，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定具有十分重大的作用，因此政府往往對土地的權(quán)利、利用、交易等，都有明確政策規(guī)定和較多限制。
例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實(shí)體的非移動性、( )等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．土地市場的地域性
B．土地市場的壟斷性
C．流通方式的單一性
D．土地供給的彈性小
答案：ABD
解析：應(yīng)是“流通方式的多樣性”。