房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)刻面臨來(lái)自于法律、政策、管理和市場(chǎng)等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，合作開發(fā)房地產(chǎn)情況尤為復(fù)雜。鑒于合作開發(fā)合同糾紛案件比例較高且案件復(fù)雜程度較高，又缺乏法律依據(jù)，人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)作了比較詳細(xì)的規(guī)定，僅“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛”一節(jié)就有14條，占去《解釋》整個(gè)28個(gè)條文的一半。現(xiàn)本文結(jié)合《解釋》，對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力認(rèn)定的幾個(gè)影響因素作一探討。
    什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同
    以合作的形式共同開發(fā)房地產(chǎn)，是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的必然產(chǎn)物。國(guó)家所享有國(guó)有土地的所有權(quán)是不可動(dòng)搖的、不可轉(zhuǎn)讓的。國(guó)家土地所有權(quán)不可能授予任何民事主體，也不可能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。所以國(guó)有土地只能通過(guò)使用權(quán)來(lái)進(jìn)行合法利用和流轉(zhuǎn)，這就決定了國(guó)有土地的使用權(quán)人可以通過(guò)土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在程度上實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利。
    合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指兩方或兩方以上的當(dāng)事人約定，由一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，共同開發(fā)土地、建筑房屋，并在項(xiàng)目開發(fā)完成后按照約定的比例分享利用的協(xié)議。
    影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素
    一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格
    《解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?BR>    《解釋》的這個(gè)規(guī)定，正與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同并不需要合作各方“共同經(jīng)營(yíng)”的精神相吻合。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)非常復(fù)雜，投資者出于自身?xiàng)l件或者其他因素的考慮而不參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，即體現(xiàn)了當(dāng)事人的自愿原則，也不妨害國(guó)家的市場(chǎng)管理秩序、社會(huì)公共利益，不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)。因此，合作各方有權(quán)約定是否共同經(jīng)營(yíng)。既然法律不要求合作各方共同經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也沒(méi)有必要要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。
    二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件
    1、尚未取得《國(guó)有土地使用權(quán)》證書的土地
    《解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?BR>    2、使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地
    《解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?BR>    劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣以上級(jí)政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是取得的法定性、取得的無(wú)償性或低償性、使用的無(wú)期限性和處分的局限性、正是基于上述特征，劃撥的土地未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)不得作為投資參與合作開發(fā)房地產(chǎn)。
    這里所指的“批準(zhǔn)”指的是經(jīng)過(guò)縣以上級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并由土地使用權(quán)受讓人辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。
    “偽合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的認(rèn)定
    《解釋》中對(duì)一些名為合作開發(fā)但合同約定的內(nèi)容又名不副實(shí)的情況做了規(guī)定，具體是
    1、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
    《解釋》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”
    2、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣
    《解釋》第25條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！?BR>    3、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款
    《解釋》第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！?BR>    4、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃
    《解釋》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。”