品牌發(fā)展的目的是提升企業(yè)和產(chǎn)品的市場(chǎng)影響力，因此研究消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知和選擇是進(jìn)行品牌發(fā)展決策的重要依據(jù)。物業(yè)管理作為一種服務(wù)性行業(yè)，它的消費(fèi)者就是業(yè)主和客戶(hù)，研究業(yè)主和客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理品牌的認(rèn)知規(guī)律，對(duì)于我們進(jìn)行品牌開(kāi)發(fā)具有十分重要的意義。
消費(fèi)者是如何選擇品牌的？就一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，對(duì)品牌選擇的因素有產(chǎn)品特征、品牌名稱(chēng)、定位、產(chǎn)品價(jià)格、分銷(xiāo)與促銷(xiāo)以及消費(fèi)者特性等。物業(yè)管理是一種服務(wù)性消費(fèi)，業(yè)主和用戶(hù)在選擇物業(yè)管理品牌時(shí)一般考慮的因素有企業(yè)名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)、管理規(guī)模、管理業(yè)績(jī)、管理水平、價(jià)格、派出人員質(zhì)量等等。不同的業(yè)主和用戶(hù)對(duì)于要素的選擇是不同的，尤其是開(kāi)發(fā)商選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候所考慮的與業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)公司所考慮的會(huì)有相當(dāng)大的差別。我們將以上要素進(jìn)行歸類(lèi)，著重從企業(yè)知名度、管理業(yè)績(jī)、管理現(xiàn)狀、價(jià)格、派出人員質(zhì)量等幾個(gè)方面要素分別作如下分析。
1.企業(yè)知名度
企業(yè)知名度是指企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中被認(rèn)可和知曉的程度，它反映了企業(yè)在行業(yè)中的聲譽(yù)和地位。組成企業(yè)知名度的要素有企業(yè)名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)歷史、獲得的榮譽(yù)以及企業(yè)所處的地域優(yōu)勢(shì)等。所謂地域優(yōu)勢(shì)是指企業(yè)所處地域物業(yè)管理行業(yè)水平的優(yōu)勢(shì)。國(guó)外（境外）物業(yè)公司一般要強(qiáng)于內(nèi)地物業(yè)公司，沿海（深圳、上海等地）物業(yè)公司要強(qiáng)于內(nèi)地物業(yè)公司。其實(shí)，地域與企業(yè)水平并不一定劃等號(hào)。但是市場(chǎng)受群體心理意識(shí)的影響，常常將地域的先進(jìn)程度與企業(yè)的先進(jìn)程度直接地聯(lián)系起來(lái)。這就是地域優(yōu)勢(shì)給企業(yè)知名度帶來(lái)的作用。
知名度在一定的程度上反映了企業(yè)的實(shí)際管理水平，但是知名度與企業(yè)的實(shí)際水平并不一定劃等號(hào)。它可能高于，也可能等于，低于企業(yè)的實(shí)際水平。因?yàn)橹鹊男纬?，與企業(yè)的廣告宣傳等有著很大關(guān)系。而實(shí)際影響管理水平的因素很多。同一個(gè)企業(yè)的各個(gè)管理項(xiàng)目的管理水平也可能參差不齊。但是知名度確實(shí)對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)推廣具有很大的作用，它就是企業(yè)的品牌效應(yīng)。
發(fā)展商在選擇前期物業(yè)管理公司的時(shí)候，常常把企業(yè)知名度放在十分重要的地位，甚至放在第一位。因?yàn)槿藗冊(cè)谂c物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有親身接觸的情況下，知名度是選擇物業(yè)管理企業(yè)首要的甚至是的要素，知名度高的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于發(fā)展商的房屋銷(xiāo)售有著十分重要的意義。一些境外物業(yè)公司打入內(nèi)地，在還沒(méi)有多少業(yè)績(jī)的情況下，為什么不少發(fā)展商愿意聘請(qǐng)這些公司，其目的就是要利用他們的知名度。沿海企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地后，為什么具有較好的業(yè)績(jī)，原因就在這里。
企業(yè)知名度帶給企業(yè)的市場(chǎng)效應(yīng)是重要的，但是它的作用也時(shí)有限度的。尤其是當(dāng)企業(yè)實(shí)際進(jìn)入物業(yè)管理階段以后，業(yè)主和用戶(hù)基本上不會(huì)再把知名度作為對(duì)企業(yè)接受的第一要素。這時(shí)候他們將以你企業(yè)的實(shí)際管理狀況作為評(píng)判和接受的依據(jù)。業(yè)主委員會(huì)成立以后，在重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司的時(shí)候，知名度將放在比較次要的位置。這時(shí)候業(yè)主對(duì)管理有了親身的感受，他們需要符合他們實(shí)際管理要求的物業(yè)管理企業(yè)。所以他們選擇物業(yè)公司的時(shí)候，要理智得多，實(shí)際得多，他們會(huì)偏重于考核你的實(shí)際水平。
2.企業(yè)管理業(yè)績(jī)
管理業(yè)績(jī)是企業(yè)管理中實(shí)際取得的成績(jī)。包括企業(yè)的管理規(guī)模，所管理物業(yè)的種類(lèi)、檔次，管理物業(yè)分布地域廣度，取得的優(yōu)秀或示范項(xiàng)目的數(shù)量、獲得的各種獎(jiǎng)勵(lì)等等。管理業(yè)績(jī)是衡量企業(yè)實(shí)際能力的主要依據(jù)之一。
企業(yè)的管理業(yè)績(jī)與企業(yè)知名度有著密切的關(guān)系，確切地說(shuō)，管理業(yè)績(jī)是企業(yè)知名度的基礎(chǔ)。但是管理業(yè)績(jī)與知名度并不完全一致，管理業(yè)績(jī)是企業(yè)實(shí)際取得的成績(jī)，是實(shí)實(shí)在在的，可以看得到和了解得到的；而知名度主要是一種市場(chǎng)知曉程度，反映人們的一種意識(shí)，一種市場(chǎng)認(rèn)可行為。知名度是靠管理業(yè)績(jī)支撐的，但是管理業(yè)績(jī)不等于知名度。有的企業(yè)有很好的業(yè)績(jī)，但是很少做廣告宣傳，市場(chǎng)知名度并不高；有的企業(yè)業(yè)績(jī)并不一定出眾，但是非常注意廣告宣傳，可能會(huì)有很好的市場(chǎng)知名度。
發(fā)展商與業(yè)主在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候，都把管理業(yè)績(jī)放在十分重要的位置上。服務(wù)行業(yè)與生產(chǎn)性行業(yè)不同之處在于，選擇生產(chǎn)性行業(yè)的產(chǎn)品是一種已經(jīng)完成的產(chǎn)品，而選擇服務(wù)性行業(yè)的產(chǎn)品是一種未來(lái)產(chǎn)品，在服務(wù)開(kāi)始的時(shí)候，才是它生產(chǎn)的時(shí)候。選擇已有產(chǎn)品可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行直接檢測(cè)；選擇未來(lái)產(chǎn)品只能依靠對(duì)企業(yè)已有情況的分析和判斷。他們的目的是要選擇高水平的物業(yè)管理公司，但是水平怎么看？他們把管理業(yè)績(jī)與管理水平聯(lián)系在一起，通過(guò)看過(guò)去的業(yè)績(jī)，推測(cè)企業(yè)的水平。在一般的情況下，這種推測(cè)是正確的。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)，他已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的管理規(guī)模、物業(yè)種類(lèi)和檔次、取得的管理成績(jī)等等，無(wú)一不是該企業(yè)管理實(shí)力的表現(xiàn)。當(dāng)其它條件相似的情況下，人們當(dāng)然相信，具有良好業(yè)績(jī)的管理公司是更好的選擇對(duì)象。
3.企業(yè)管理現(xiàn)狀
企業(yè)管理現(xiàn)狀是業(yè)主和發(fā)展商都十分重視的一個(gè)要素。現(xiàn)狀是離所需要購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品（服務(wù)）最接近的一個(gè)要素。業(yè)績(jī)大多反映的是過(guò)去，甚至很遠(yuǎn)的過(guò)去；現(xiàn)狀是企業(yè)目前的管理狀況?？梢杂脠D形區(qū)別他們的不同時(shí)間段：
由于企業(yè)現(xiàn)狀最接近需要購(gòu)買(mǎi)的未來(lái)服務(wù)，因此重視對(duì)企業(yè)管理現(xiàn)狀的考察是十分必須的。發(fā)展商和業(yè)主對(duì)于現(xiàn)狀的了解。
一是看文字材料介紹，二是進(jìn)行實(shí)地考察。有的在考察中非常認(rèn)真，既到你公司看，又下管理處看；既明的看，又暗中查；既了解管理隊(duì)伍，也了解業(yè)主反映；對(duì)于有跨地區(qū)管理的類(lèi)似項(xiàng)目，甚至不惜乘飛機(jī)火車(chē)，長(zhǎng)途跋涉去現(xiàn)場(chǎng)考察。
4.管理費(fèi)價(jià)格
價(jià)格是消費(fèi)者選擇品牌的重要依據(jù)，價(jià)格的變動(dòng)引起銷(xiāo)售量的變化，這是被無(wú)數(shù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)所證明了的。在一般的商品銷(xiāo)售中是如此，在服務(wù)行業(yè)的銷(xiāo)售中也是如此。價(jià)格下降，銷(xiāo)售上升；價(jià)格上升，銷(xiāo)售下降。
價(jià)格是物業(yè)管理中頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問(wèn)題，在物業(yè)管理初起階段尤其是如此，消費(fèi)者從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利住房一下子變成商品住房，突然冒出個(gè)物業(yè)管理費(fèi)，一下子很難接受。他們?cè)趺匆蚕氩煌ǎ孔邮亲约旱牧?，怎么還要交管理費(fèi)。個(gè)別離退休的老干部也到有關(guān)部門(mén)詢(xún)問(wèn)。但是隨著時(shí)間的推移和人們觀念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)管理費(fèi)逐步有了認(rèn)識(shí)。從不接受到接受，從接受到接受較高的物業(yè)管理收費(fèi)。這個(gè)變化是客觀存在的。因此我們可以認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的接受程度與市民對(duì)物業(yè)管理意識(shí)的增長(zhǎng)程度有密切關(guān)系。在物業(yè)管理比較成熟的國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)基本上與實(shí)際管理成本相吻合；在物業(yè)管理比較落后的地區(qū)，由于市民物業(yè)管理意識(shí)薄弱，普遍難以接受比較高的價(jià)格。在我國(guó)物業(yè)管理最早推行的深圳地區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)用的指定和收取是全國(guó)的地區(qū)。而一些西部地區(qū)。不僅價(jià)格定得很低，而且收繳率也很低。
物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格與生活水平也有直接關(guān)系。在人們生活水平比較低的地區(qū)，對(duì)價(jià)格選擇非常重視，過(guò)高的物業(yè)管理收費(fèi)肯定不能被業(yè)主接受。但是在生活水平比較高的地區(qū)，人們比較容易接受較高的收費(fèi)，只要這種收費(fèi)能夠得到與之相稱(chēng)的高質(zhì)量服務(wù)。在同一地區(qū)，不同生活水平的人，對(duì)價(jià)格的選擇也不一樣。低收入者希望物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格越低越好，甚至沒(méi)有更好，他們對(duì)管理的要求也不高。中等收入者，他們希望獲得較好的物業(yè)管理服務(wù)，但是希望這種服務(wù)是比較經(jīng)濟(jì)的，不要付出太多的費(fèi)用。對(duì)于高收人者，他們希望得到一種高質(zhì)量的服務(wù)，他們把服務(wù)檔次放在第一位，而把價(jià)格放在第二位。以目前上海的實(shí)際情況，調(diào)查后感到，每平方米房?jī)r(jià)在2000元至3000元以下的商品房購(gòu)買(mǎi)者。他們希望的管理費(fèi)在每月每平方米1元以下。每平方米房?jī)r(jià)在3000元至5000元之間的購(gòu)房客戶(hù)，可以接受的管理費(fèi)價(jià)格在每月每平方米1元至1.8元。在每平方米房?jī)r(jià)5000元以上7000元以下的購(gòu)房客戶(hù)，他們可以接受的管理費(fèi)價(jià)格在1.8元至3元左右。在每平方米房?jī)r(jià)在7000元甚至l萬(wàn)元以上的高檔購(gòu)房客戶(hù)，他們可以接受更高的管理費(fèi)價(jià)格。
5.派出人員
派出人員素質(zhì)實(shí)際上是決定管理質(zhì)量的主要因素。但是不同的業(yè)主對(duì)這個(gè)要素的重視程度是不一樣的。有的業(yè)主非常重視，重視到挑剔的程度。
對(duì)管理者的挑剔，是發(fā)展商高明的表現(xiàn)。但是一般的發(fā)展商對(duì)派出人員的素質(zhì)雖然比較重視，但是他們?nèi)绾闻袛嗯沙鋈藛T的素質(zhì)卻是一件比較困難的事情。第一他們并不認(rèn)識(shí)物業(yè)公司推薦的人員；第二是究竟什么樣的人合適也很難確定標(biāo)準(zhǔn)。他們基本上是從投標(biāo)書(shū)中反映的情況進(jìn)行判斷：學(xué)歷、年齡、物業(yè)管理經(jīng)歷等等。因此在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，派出人員一般是比較容易通過(guò)的。只有少數(shù)對(duì)物業(yè)管理比較熟悉的發(fā)展商，可能挑剔得比較厲害。
業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)中，對(duì)派出人員的要求就比較高了。因?yàn)樗麄冇辛饲捌谖飿I(yè)管理的體會(huì)，有了對(duì)比的可能。尤其是業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)，一般是對(duì)原來(lái)的物業(yè)公司不太滿(mǎn)意，他們希望找到更好的物業(yè)公司，因此常常對(duì)派出人員多次進(jìn)行面試、挑選。
6.管理方案
管理方案是物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書(shū)中對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理的理念、組織結(jié)構(gòu)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等方面的策劃。管理方案在一定的程度上體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的能力和水平。招投標(biāo)中，對(duì)物業(yè)管理方案的評(píng)定常常成為最終中標(biāo)的決定因素。之所以成為決定因素是因?yàn)樵u(píng)委是根據(jù)投標(biāo)書(shū)來(lái)評(píng)定的，離開(kāi)了投標(biāo)書(shū)，評(píng)委無(wú)從下手。
消費(fèi)者是如何選擇品牌的？就一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，對(duì)品牌選擇的因素有產(chǎn)品特征、品牌名稱(chēng)、定位、產(chǎn)品價(jià)格、分銷(xiāo)與促銷(xiāo)以及消費(fèi)者特性等。物業(yè)管理是一種服務(wù)性消費(fèi)，業(yè)主和用戶(hù)在選擇物業(yè)管理品牌時(shí)一般考慮的因素有企業(yè)名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)、管理規(guī)模、管理業(yè)績(jī)、管理水平、價(jià)格、派出人員質(zhì)量等等。不同的業(yè)主和用戶(hù)對(duì)于要素的選擇是不同的，尤其是開(kāi)發(fā)商選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候所考慮的與業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)公司所考慮的會(huì)有相當(dāng)大的差別。我們將以上要素進(jìn)行歸類(lèi)，著重從企業(yè)知名度、管理業(yè)績(jī)、管理現(xiàn)狀、價(jià)格、派出人員質(zhì)量等幾個(gè)方面要素分別作如下分析。
1.企業(yè)知名度
企業(yè)知名度是指企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中被認(rèn)可和知曉的程度，它反映了企業(yè)在行業(yè)中的聲譽(yù)和地位。組成企業(yè)知名度的要素有企業(yè)名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)歷史、獲得的榮譽(yù)以及企業(yè)所處的地域優(yōu)勢(shì)等。所謂地域優(yōu)勢(shì)是指企業(yè)所處地域物業(yè)管理行業(yè)水平的優(yōu)勢(shì)。國(guó)外（境外）物業(yè)公司一般要強(qiáng)于內(nèi)地物業(yè)公司，沿海（深圳、上海等地）物業(yè)公司要強(qiáng)于內(nèi)地物業(yè)公司。其實(shí)，地域與企業(yè)水平并不一定劃等號(hào)。但是市場(chǎng)受群體心理意識(shí)的影響，常常將地域的先進(jìn)程度與企業(yè)的先進(jìn)程度直接地聯(lián)系起來(lái)。這就是地域優(yōu)勢(shì)給企業(yè)知名度帶來(lái)的作用。
知名度在一定的程度上反映了企業(yè)的實(shí)際管理水平，但是知名度與企業(yè)的實(shí)際水平并不一定劃等號(hào)。它可能高于，也可能等于，低于企業(yè)的實(shí)際水平。因?yàn)橹鹊男纬?，與企業(yè)的廣告宣傳等有著很大關(guān)系。而實(shí)際影響管理水平的因素很多。同一個(gè)企業(yè)的各個(gè)管理項(xiàng)目的管理水平也可能參差不齊。但是知名度確實(shí)對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)推廣具有很大的作用，它就是企業(yè)的品牌效應(yīng)。
發(fā)展商在選擇前期物業(yè)管理公司的時(shí)候，常常把企業(yè)知名度放在十分重要的地位，甚至放在第一位。因?yàn)槿藗冊(cè)谂c物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有親身接觸的情況下，知名度是選擇物業(yè)管理企業(yè)首要的甚至是的要素，知名度高的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于發(fā)展商的房屋銷(xiāo)售有著十分重要的意義。一些境外物業(yè)公司打入內(nèi)地，在還沒(méi)有多少業(yè)績(jī)的情況下，為什么不少發(fā)展商愿意聘請(qǐng)這些公司，其目的就是要利用他們的知名度。沿海企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地后，為什么具有較好的業(yè)績(jī)，原因就在這里。
企業(yè)知名度帶給企業(yè)的市場(chǎng)效應(yīng)是重要的，但是它的作用也時(shí)有限度的。尤其是當(dāng)企業(yè)實(shí)際進(jìn)入物業(yè)管理階段以后，業(yè)主和用戶(hù)基本上不會(huì)再把知名度作為對(duì)企業(yè)接受的第一要素。這時(shí)候他們將以你企業(yè)的實(shí)際管理狀況作為評(píng)判和接受的依據(jù)。業(yè)主委員會(huì)成立以后，在重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司的時(shí)候，知名度將放在比較次要的位置。這時(shí)候業(yè)主對(duì)管理有了親身的感受，他們需要符合他們實(shí)際管理要求的物業(yè)管理企業(yè)。所以他們選擇物業(yè)公司的時(shí)候，要理智得多，實(shí)際得多，他們會(huì)偏重于考核你的實(shí)際水平。
2.企業(yè)管理業(yè)績(jī)
管理業(yè)績(jī)是企業(yè)管理中實(shí)際取得的成績(jī)。包括企業(yè)的管理規(guī)模，所管理物業(yè)的種類(lèi)、檔次，管理物業(yè)分布地域廣度，取得的優(yōu)秀或示范項(xiàng)目的數(shù)量、獲得的各種獎(jiǎng)勵(lì)等等。管理業(yè)績(jī)是衡量企業(yè)實(shí)際能力的主要依據(jù)之一。
企業(yè)的管理業(yè)績(jī)與企業(yè)知名度有著密切的關(guān)系，確切地說(shuō)，管理業(yè)績(jī)是企業(yè)知名度的基礎(chǔ)。但是管理業(yè)績(jī)與知名度并不完全一致，管理業(yè)績(jī)是企業(yè)實(shí)際取得的成績(jī)，是實(shí)實(shí)在在的，可以看得到和了解得到的；而知名度主要是一種市場(chǎng)知曉程度，反映人們的一種意識(shí)，一種市場(chǎng)認(rèn)可行為。知名度是靠管理業(yè)績(jī)支撐的，但是管理業(yè)績(jī)不等于知名度。有的企業(yè)有很好的業(yè)績(jī)，但是很少做廣告宣傳，市場(chǎng)知名度并不高；有的企業(yè)業(yè)績(jī)并不一定出眾，但是非常注意廣告宣傳，可能會(huì)有很好的市場(chǎng)知名度。
發(fā)展商與業(yè)主在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候，都把管理業(yè)績(jī)放在十分重要的位置上。服務(wù)行業(yè)與生產(chǎn)性行業(yè)不同之處在于，選擇生產(chǎn)性行業(yè)的產(chǎn)品是一種已經(jīng)完成的產(chǎn)品，而選擇服務(wù)性行業(yè)的產(chǎn)品是一種未來(lái)產(chǎn)品，在服務(wù)開(kāi)始的時(shí)候，才是它生產(chǎn)的時(shí)候。選擇已有產(chǎn)品可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行直接檢測(cè)；選擇未來(lái)產(chǎn)品只能依靠對(duì)企業(yè)已有情況的分析和判斷。他們的目的是要選擇高水平的物業(yè)管理公司，但是水平怎么看？他們把管理業(yè)績(jī)與管理水平聯(lián)系在一起，通過(guò)看過(guò)去的業(yè)績(jī)，推測(cè)企業(yè)的水平。在一般的情況下，這種推測(cè)是正確的。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)，他已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的管理規(guī)模、物業(yè)種類(lèi)和檔次、取得的管理成績(jī)等等，無(wú)一不是該企業(yè)管理實(shí)力的表現(xiàn)。當(dāng)其它條件相似的情況下，人們當(dāng)然相信，具有良好業(yè)績(jī)的管理公司是更好的選擇對(duì)象。
3.企業(yè)管理現(xiàn)狀
企業(yè)管理現(xiàn)狀是業(yè)主和發(fā)展商都十分重視的一個(gè)要素。現(xiàn)狀是離所需要購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品（服務(wù)）最接近的一個(gè)要素。業(yè)績(jī)大多反映的是過(guò)去，甚至很遠(yuǎn)的過(guò)去；現(xiàn)狀是企業(yè)目前的管理狀況?？梢杂脠D形區(qū)別他們的不同時(shí)間段：
由于企業(yè)現(xiàn)狀最接近需要購(gòu)買(mǎi)的未來(lái)服務(wù)，因此重視對(duì)企業(yè)管理現(xiàn)狀的考察是十分必須的。發(fā)展商和業(yè)主對(duì)于現(xiàn)狀的了解。
一是看文字材料介紹，二是進(jìn)行實(shí)地考察。有的在考察中非常認(rèn)真，既到你公司看，又下管理處看；既明的看，又暗中查；既了解管理隊(duì)伍，也了解業(yè)主反映；對(duì)于有跨地區(qū)管理的類(lèi)似項(xiàng)目，甚至不惜乘飛機(jī)火車(chē)，長(zhǎng)途跋涉去現(xiàn)場(chǎng)考察。
4.管理費(fèi)價(jià)格
價(jià)格是消費(fèi)者選擇品牌的重要依據(jù)，價(jià)格的變動(dòng)引起銷(xiāo)售量的變化，這是被無(wú)數(shù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)所證明了的。在一般的商品銷(xiāo)售中是如此，在服務(wù)行業(yè)的銷(xiāo)售中也是如此。價(jià)格下降，銷(xiāo)售上升；價(jià)格上升，銷(xiāo)售下降。
價(jià)格是物業(yè)管理中頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問(wèn)題，在物業(yè)管理初起階段尤其是如此，消費(fèi)者從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利住房一下子變成商品住房，突然冒出個(gè)物業(yè)管理費(fèi)，一下子很難接受。他們?cè)趺匆蚕氩煌ǎ孔邮亲约旱牧?，怎么還要交管理費(fèi)。個(gè)別離退休的老干部也到有關(guān)部門(mén)詢(xún)問(wèn)。但是隨著時(shí)間的推移和人們觀念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)管理費(fèi)逐步有了認(rèn)識(shí)。從不接受到接受，從接受到接受較高的物業(yè)管理收費(fèi)。這個(gè)變化是客觀存在的。因此我們可以認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的接受程度與市民對(duì)物業(yè)管理意識(shí)的增長(zhǎng)程度有密切關(guān)系。在物業(yè)管理比較成熟的國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)基本上與實(shí)際管理成本相吻合；在物業(yè)管理比較落后的地區(qū)，由于市民物業(yè)管理意識(shí)薄弱，普遍難以接受比較高的價(jià)格。在我國(guó)物業(yè)管理最早推行的深圳地區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)用的指定和收取是全國(guó)的地區(qū)。而一些西部地區(qū)。不僅價(jià)格定得很低，而且收繳率也很低。
物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格與生活水平也有直接關(guān)系。在人們生活水平比較低的地區(qū)，對(duì)價(jià)格選擇非常重視，過(guò)高的物業(yè)管理收費(fèi)肯定不能被業(yè)主接受。但是在生活水平比較高的地區(qū)，人們比較容易接受較高的收費(fèi)，只要這種收費(fèi)能夠得到與之相稱(chēng)的高質(zhì)量服務(wù)。在同一地區(qū)，不同生活水平的人，對(duì)價(jià)格的選擇也不一樣。低收入者希望物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格越低越好，甚至沒(méi)有更好，他們對(duì)管理的要求也不高。中等收入者，他們希望獲得較好的物業(yè)管理服務(wù)，但是希望這種服務(wù)是比較經(jīng)濟(jì)的，不要付出太多的費(fèi)用。對(duì)于高收人者，他們希望得到一種高質(zhì)量的服務(wù)，他們把服務(wù)檔次放在第一位，而把價(jià)格放在第二位。以目前上海的實(shí)際情況，調(diào)查后感到，每平方米房?jī)r(jià)在2000元至3000元以下的商品房購(gòu)買(mǎi)者。他們希望的管理費(fèi)在每月每平方米1元以下。每平方米房?jī)r(jià)在3000元至5000元之間的購(gòu)房客戶(hù)，可以接受的管理費(fèi)價(jià)格在每月每平方米1元至1.8元。在每平方米房?jī)r(jià)5000元以上7000元以下的購(gòu)房客戶(hù)，他們可以接受的管理費(fèi)價(jià)格在1.8元至3元左右。在每平方米房?jī)r(jià)在7000元甚至l萬(wàn)元以上的高檔購(gòu)房客戶(hù)，他們可以接受更高的管理費(fèi)價(jià)格。
5.派出人員
派出人員素質(zhì)實(shí)際上是決定管理質(zhì)量的主要因素。但是不同的業(yè)主對(duì)這個(gè)要素的重視程度是不一樣的。有的業(yè)主非常重視，重視到挑剔的程度。
對(duì)管理者的挑剔，是發(fā)展商高明的表現(xiàn)。但是一般的發(fā)展商對(duì)派出人員的素質(zhì)雖然比較重視，但是他們?nèi)绾闻袛嗯沙鋈藛T的素質(zhì)卻是一件比較困難的事情。第一他們并不認(rèn)識(shí)物業(yè)公司推薦的人員；第二是究竟什么樣的人合適也很難確定標(biāo)準(zhǔn)。他們基本上是從投標(biāo)書(shū)中反映的情況進(jìn)行判斷：學(xué)歷、年齡、物業(yè)管理經(jīng)歷等等。因此在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，派出人員一般是比較容易通過(guò)的。只有少數(shù)對(duì)物業(yè)管理比較熟悉的發(fā)展商，可能挑剔得比較厲害。
業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)中，對(duì)派出人員的要求就比較高了。因?yàn)樗麄冇辛饲捌谖飿I(yè)管理的體會(huì)，有了對(duì)比的可能。尤其是業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)，一般是對(duì)原來(lái)的物業(yè)公司不太滿(mǎn)意，他們希望找到更好的物業(yè)公司，因此常常對(duì)派出人員多次進(jìn)行面試、挑選。
6.管理方案
管理方案是物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書(shū)中對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理的理念、組織結(jié)構(gòu)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等方面的策劃。管理方案在一定的程度上體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的能力和水平。招投標(biāo)中，對(duì)物業(yè)管理方案的評(píng)定常常成為最終中標(biāo)的決定因素。之所以成為決定因素是因?yàn)樵u(píng)委是根據(jù)投標(biāo)書(shū)來(lái)評(píng)定的，離開(kāi)了投標(biāo)書(shū)，評(píng)委無(wú)從下手。