2.實體性貶值及其估算
⑴實體性貶值的定義
資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。
⑵實體性貶值的計算方法
①觀察法
特點：
專業(yè)知識和經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員，根據(jù)被評估資產(chǎn)的狀況，憑經(jīng)驗判斷資產(chǎn)的成新率，從而估計被評估資產(chǎn)的成新率。
計算公式：
資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本〔1－實體性成新率〕
＝重置成本×實體性貶值率
②使用年限法（又叫年限法）
特點：
根據(jù)資產(chǎn)的實際使用年限占資產(chǎn)的估計使用壽命（年限或者工作量表示）的比率計算實體性貶值率。即認為資產(chǎn)的實體性貶值率與其已經(jīng)使用年限成正比關(guān)系。
計算公式：
情形一、對于按照工作量來衡量使用壽命的資產(chǎn)可以使用（教材124頁例4-7）：
實體性貶值率＝己經(jīng)使用量÷（已經(jīng)使用量＋尚可使用量）
情形二、對于用使用年限表示資產(chǎn)使用壽命的，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)簡單的，或者沒有進行過局部的更新改造的，應(yīng)該使用下面公式計算
資產(chǎn)的實體性貶＝（重置成本－預(yù)計殘值）×實體性貶值率
名義使用年限：資產(chǎn)開始使用到評估基準日按照日歷計算的時間。
情形三、對于用使用年限表示資產(chǎn)使用壽命的，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)復雜的，進行過局部的更新改造的。
αp＝ΣKiαpi ?。?-29）
公式中：Ki——第i個部件所占的（重置）成本權(quán)重；
αpi——第i個部件的實體性損耗率
特別注意：如果考慮資產(chǎn)的利用程度，則會更復雜，模擬題目中有一個題目就將二者結(jié)合了，大家練練。
③修復費用法
特點：
把一個舊的資產(chǎn)修復成到全新的狀態(tài)所需要花費的成本就是該資產(chǎn)的實體性貶值程度的大小。如果遇到不可修復損耗（含技術(shù)上不可修復和技術(shù)上可修復但是經(jīng)濟上不合算兩種），則實體性貶值還需要加上不可修復損耗。
計算公式：
實體性貶值
＝可修復損耗（技術(shù)和經(jīng)濟上都可修復）＋不可修復損耗
3.功能性貶值及其估算
⑴ 功能性貶值的定義及其構(gòu)成
①資產(chǎn)由于技術(shù)相對落后形成的貶值。
②當重置成本是復原重置成本時，功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額營運成本兩個方面，當重置成本是更新重置成本時，功能性貶值僅僅體現(xiàn)在超額營運成本一個方面。
⑵ 功能性貶值的計算方法
①超額投資成本引起的功能性貶值
超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本
②超額營運成本引起的功能性貶值
說明：
超額營運成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營成本的折線值。
計算公式：
被評估資產(chǎn)功能性貶值＝Σ（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）
被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本＝超支的各種成本之和×（1－所得稅稅率）
4.經(jīng)濟性貶值及其估算
⑴ 經(jīng)濟性貶值的定義
由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引起資產(chǎn)價值降低而形成的貶值。
⑵引起經(jīng)濟性貶值因素及經(jīng)濟性貶值的計算
③生產(chǎn)能力相對過剩引起的經(jīng)濟性貶值（含教材131也的市場競爭加?。?BR> 計算公式：
資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率＝1－（生產(chǎn)線現(xiàn)在的實際生產(chǎn)量÷設(shè)計生產(chǎn)能力）X資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額＝重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率
④生產(chǎn)要素提價，產(chǎn)品售價沒有提高引起的經(jīng)濟性貶值。
計算公式：
計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。
⑤縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟性貶值（教材130頁例4-11）
首先：如果沒有經(jīng)濟性貶值因素（如國家的環(huán)保政策），按照年限法計算實體性貶值率。
其次：如果有經(jīng)濟性貶值因素（如國家的環(huán)保政策），計算綜合貶值率。
第三步：經(jīng)濟性貶值率為：上面兩步數(shù)額之差
最后：重置成本×經(jīng)濟性貶值率＝經(jīng)濟性貶值額
㈣成本法在房地產(chǎn)評估中的運用（教材183－192頁）
1.適用范圍：（教材184頁）
無收益（從而無法使用收益法）且交易案例少（從而無法使用市場法）
因土地價值和成本關(guān)聯(lián)度小，故成本法在土地評估中運用受到一定限制。
2.計算公式
土地評估價值＝土地增值收益＋土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋開發(fā)商的利潤
⑴土地增值收益 （教材187頁）：
新的購買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價款，土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。
⑵土地取得費（實際上就是拆遷補償費）：
途徑一：征用集體土地的費用
征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用，這些費用包括：
①土地補償費：
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算；
②安置補助費：
Ⅰ.每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
Ⅱ.需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。
【注意】按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
③附著物和青苗補償費
④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
途徑二：購買和征用城市舊有土地的費用。
購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規(guī)定。
⑶土地開發(fā)費：
對土地進行實質(zhì)建設(shè)開發(fā)的支出，主要包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費。
⑷稅費：一般按照已知條件容易計算。
⑸利息
和土地評估的假設(shè)開發(fā)法中的利息計算方法一致，參見假設(shè)開發(fā)法。
⑹利潤：是給開發(fā)商的回報。
利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算。
利潤＝（土地取得費＋土地開發(fā)費）×合理的利潤率
或者＝開發(fā)后土地的地價×合理的利潤率
例題：
把教材191頁例題5-9，這個題目搞懂。
⑴實體性貶值的定義
資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。
⑵實體性貶值的計算方法
①觀察法
特點：
專業(yè)知識和經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員，根據(jù)被評估資產(chǎn)的狀況，憑經(jīng)驗判斷資產(chǎn)的成新率，從而估計被評估資產(chǎn)的成新率。
計算公式：
資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本〔1－實體性成新率〕
＝重置成本×實體性貶值率
②使用年限法（又叫年限法）
特點：
根據(jù)資產(chǎn)的實際使用年限占資產(chǎn)的估計使用壽命（年限或者工作量表示）的比率計算實體性貶值率。即認為資產(chǎn)的實體性貶值率與其已經(jīng)使用年限成正比關(guān)系。
計算公式：
情形一、對于按照工作量來衡量使用壽命的資產(chǎn)可以使用（教材124頁例4-7）：
實體性貶值率＝己經(jīng)使用量÷（已經(jīng)使用量＋尚可使用量）
情形二、對于用使用年限表示資產(chǎn)使用壽命的，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)簡單的，或者沒有進行過局部的更新改造的，應(yīng)該使用下面公式計算
資產(chǎn)的實體性貶＝（重置成本－預(yù)計殘值）×實體性貶值率
名義使用年限：資產(chǎn)開始使用到評估基準日按照日歷計算的時間。
情形三、對于用使用年限表示資產(chǎn)使用壽命的，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)復雜的，進行過局部的更新改造的。
αp＝ΣKiαpi ?。?-29）
公式中：Ki——第i個部件所占的（重置）成本權(quán)重；
αpi——第i個部件的實體性損耗率
特別注意：如果考慮資產(chǎn)的利用程度，則會更復雜，模擬題目中有一個題目就將二者結(jié)合了，大家練練。
③修復費用法
特點：
把一個舊的資產(chǎn)修復成到全新的狀態(tài)所需要花費的成本就是該資產(chǎn)的實體性貶值程度的大小。如果遇到不可修復損耗（含技術(shù)上不可修復和技術(shù)上可修復但是經(jīng)濟上不合算兩種），則實體性貶值還需要加上不可修復損耗。
計算公式：
實體性貶值
＝可修復損耗（技術(shù)和經(jīng)濟上都可修復）＋不可修復損耗
3.功能性貶值及其估算
⑴ 功能性貶值的定義及其構(gòu)成
①資產(chǎn)由于技術(shù)相對落后形成的貶值。
②當重置成本是復原重置成本時，功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額營運成本兩個方面，當重置成本是更新重置成本時，功能性貶值僅僅體現(xiàn)在超額營運成本一個方面。
⑵ 功能性貶值的計算方法
①超額投資成本引起的功能性貶值
超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本
②超額營運成本引起的功能性貶值
說明：
超額營運成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營成本的折線值。
計算公式：
被評估資產(chǎn)功能性貶值＝Σ（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）
被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本＝超支的各種成本之和×（1－所得稅稅率）
4.經(jīng)濟性貶值及其估算
⑴ 經(jīng)濟性貶值的定義
由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引起資產(chǎn)價值降低而形成的貶值。
⑵引起經(jīng)濟性貶值因素及經(jīng)濟性貶值的計算
③生產(chǎn)能力相對過剩引起的經(jīng)濟性貶值（含教材131也的市場競爭加?。?BR> 計算公式：
資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率＝1－（生產(chǎn)線現(xiàn)在的實際生產(chǎn)量÷設(shè)計生產(chǎn)能力）X資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額＝重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率
④生產(chǎn)要素提價，產(chǎn)品售價沒有提高引起的經(jīng)濟性貶值。
計算公式：
計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。
⑤縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟性貶值（教材130頁例4-11）
首先：如果沒有經(jīng)濟性貶值因素（如國家的環(huán)保政策），按照年限法計算實體性貶值率。
其次：如果有經(jīng)濟性貶值因素（如國家的環(huán)保政策），計算綜合貶值率。
第三步：經(jīng)濟性貶值率為：上面兩步數(shù)額之差
最后：重置成本×經(jīng)濟性貶值率＝經(jīng)濟性貶值額
㈣成本法在房地產(chǎn)評估中的運用（教材183－192頁）
1.適用范圍：（教材184頁）
無收益（從而無法使用收益法）且交易案例少（從而無法使用市場法）
因土地價值和成本關(guān)聯(lián)度小，故成本法在土地評估中運用受到一定限制。
2.計算公式
土地評估價值＝土地增值收益＋土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋開發(fā)商的利潤
⑴土地增值收益 （教材187頁）：
新的購買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價款，土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。
⑵土地取得費（實際上就是拆遷補償費）：
途徑一：征用集體土地的費用
征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用，這些費用包括：
①土地補償費：
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算；
②安置補助費：
Ⅰ.每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
Ⅱ.需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。
【注意】按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
③附著物和青苗補償費
④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
途徑二：購買和征用城市舊有土地的費用。
購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規(guī)定。
⑶土地開發(fā)費：
對土地進行實質(zhì)建設(shè)開發(fā)的支出，主要包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費。
⑷稅費：一般按照已知條件容易計算。
⑸利息
和土地評估的假設(shè)開發(fā)法中的利息計算方法一致，參見假設(shè)開發(fā)法。
⑹利潤：是給開發(fā)商的回報。
利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算。
利潤＝（土地取得費＋土地開發(fā)費）×合理的利潤率
或者＝開發(fā)后土地的地價×合理的利潤率
例題：
把教材191頁例題5-9，這個題目搞懂。