(1)樣點(diǎn)地價(jià)平均法
    ①評(píng)估步驟
    采用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用土地定級(jí)基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場交易樣點(diǎn)資料，并計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，以樣點(diǎn)地價(jià)的平均值評(píng)估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。具體評(píng)估步驟如下：
    a)資料調(diào)查；
    b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型；
    c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；
    d)利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；
    e)利用市場交易案例資料，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；
    f)根據(jù)所測算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。
    ②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求
    a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容
    ●農(nóng)用地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；
    ●農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等；
    ●社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等；
    ●其它資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。
    b)資料和外業(yè)調(diào)查要求
    ●資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理；
    ●調(diào)查、收集到有關(guān)地價(jià)樣點(diǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫；
    ●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；
    ●樣點(diǎn)調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。
    ③確定土地利用類型
    根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級(jí)別的主要用地類型。
    ④投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場交易資料調(diào)查
    農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查；在市場資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。
    a)調(diào)查樣點(diǎn)的要求
    ●樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中；
    ●樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查；
    ●樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料；
    ●樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：
    Eni／En=ENi／EN
    式中：Eni——第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù)；
    En——各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù)；
    ENi——第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù)；
    EN——各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。
    b)樣點(diǎn)資料的整理
    ●樣本資料補(bǔ)充完善或剔除：對(duì)所有調(diào)查的樣本資料均應(yīng)逐表審查，對(duì)主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容；將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣本進(jìn)行剔除；
    ●樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別、土地用途、用地效益等進(jìn)行歸類，當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。
    ⑤投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計(jì)算
    a)投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算
    樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算方法可以收益還原法的步驟和要求進(jìn)行計(jì)算。
    b)市場交易樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算
    根據(jù)樣點(diǎn)類型，采用相應(yīng)的估價(jià)方法計(jì)算市場交易樣點(diǎn)地價(jià)。
    ⑥樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理
    樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要是把樣點(diǎn)地價(jià)修正成為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià)，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點(diǎn)地價(jià)處理是指繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖及進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)等。
    a)樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正
    不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價(jià)的有限年期。計(jì)算公式為；
    Pm=Pml/[1—1／(1十rd)ml]
    式中：Pm——修正后的土地價(jià)格；
    ml——樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期；
    Pml——樣點(diǎn)地價(jià)；
    rd——土地還原率。
    b)樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正
    不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。在已建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。
    計(jì)算公式如下：
    Kij=Pis/Pij
    式中：Kij——第i類用地第j期地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的系數(shù)；
    Pis——第i類用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))；
    Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))。，
    對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易地價(jià)修正到估價(jià)期日的地價(jià)計(jì)算公式如下：
    Pls=Kij×Pij
    式中：Pls——修正為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的宗地價(jià)格；
    Pij——第j期，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)；
    Kij——意義同上；
    c)樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正
    ●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到正常條件下的交易地價(jià)。
    ●農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級(jí)農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。
    ●權(quán)利修正：是指對(duì)承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權(quán)利狀況的修正。
    d)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)
    ●同一土地級(jí)別中，同一交易方式的樣點(diǎn)地價(jià)要通過樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級(jí)別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)級(jí)別進(jìn)行差別判斷歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。
    ●同一級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也要通過樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。
    ●用t檢驗(yàn)法或均值——方差法對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。
    e)樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的繪制
    所調(diào)查和計(jì)算出的樣點(diǎn)地價(jià)，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。
    ●按不同用途分布繪制樣點(diǎn)資料分布圖；
    ●土地級(jí)別界線要反映在圖上；
    ●直接在圖上表示樣點(diǎn)地價(jià)；樣點(diǎn)地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)；
    ●樣點(diǎn)資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)序號(hào)等。
    f)數(shù)據(jù)整理
    將經(jīng)過修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。
    ⑦計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)
    a)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。
    b)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。以級(jí)別為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)地價(jià)的簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。