二、基準地價系數(shù)修正法的公式
1．公式的內(nèi)涵
基準地價系數(shù)修正法的公式是依據(jù)基準地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2．公式的表達式
基準地價系數(shù)修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應(yīng)的基準地價；
K——各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數(shù)；
Kij——容積率修正系數(shù)；
F——開發(fā)程度修正系數(shù)；
y——待估宗地使用年期修正系數(shù)。
4．不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準地價成果在表達形式上也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數(shù)有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數(shù)一般是按土地面積計算，而有些地方尤其是廣東的部分城市基準地價的內(nèi)涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞实貎r內(nèi)涵及修正體系，對上述公式作相應(yīng)的調(diào)整以準確評估宗地。
5、城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和步驟 www.examw.com序號 步驟 方法
1 確定基準地價評估的區(qū)域范圍 以一個具體城鎮(zhèn)為對象，確定基準地價評估的區(qū)域范圍
2． 明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等 （1）基準日期 一般應(yīng)為年度的1月1日
（2）土地用途 一般應(yīng)分為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途
（3）土地權(quán)利性質(zhì) 一般應(yīng)分別為出讓土地使用權(quán)
（4）土地使用年限 一般應(yīng)分別為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途的法定出讓年限
（5）土地開發(fā)程度 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
（6）容積率 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
3 劃分地價區(qū)段 （1）商業(yè)路線價區(qū)段 劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段，各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標準深度為分界線
（2）住宅片區(qū)段
（3）工業(yè)片區(qū)段
4 抽查評估標準臨街宗地的價格 在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準臨街宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價
5 計算區(qū)段地價 區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標準臨街宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)
6 確定基準地價 在確定基準地價時，應(yīng)先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基準地價
7 提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù) 包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)
1．公式的內(nèi)涵
基準地價系數(shù)修正法的公式是依據(jù)基準地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2．公式的表達式
基準地價系數(shù)修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應(yīng)的基準地價；
K——各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數(shù)；
Kij——容積率修正系數(shù)；
F——開發(fā)程度修正系數(shù)；
y——待估宗地使用年期修正系數(shù)。
4．不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準地價成果在表達形式上也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數(shù)有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數(shù)一般是按土地面積計算，而有些地方尤其是廣東的部分城市基準地價的內(nèi)涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞实貎r內(nèi)涵及修正體系，對上述公式作相應(yīng)的調(diào)整以準確評估宗地。
5、城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和步驟 www.examw.com序號 步驟 方法
1 確定基準地價評估的區(qū)域范圍 以一個具體城鎮(zhèn)為對象，確定基準地價評估的區(qū)域范圍
2． 明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等 （1）基準日期 一般應(yīng)為年度的1月1日
（2）土地用途 一般應(yīng)分為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途
（3）土地權(quán)利性質(zhì) 一般應(yīng)分別為出讓土地使用權(quán)
（4）土地使用年限 一般應(yīng)分別為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途的法定出讓年限
（5）土地開發(fā)程度 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
（6）容積率 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
3 劃分地價區(qū)段 （1）商業(yè)路線價區(qū)段 劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段，各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標準深度為分界線
（2）住宅片區(qū)段
（3）工業(yè)片區(qū)段
4 抽查評估標準臨街宗地的價格 在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準臨街宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價
5 計算區(qū)段地價 區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標準臨街宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)
6 確定基準地價 在確定基準地價時，應(yīng)先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基準地價
7 提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù) 包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)