今年7月10日至8月20日，物權(quán)法草案向社會全文公布，廣泛征求意見。9月26日，吳邦國委員長主持座談會，就物權(quán)法草案的修改聽取部分全國人大代表和有關(guān)方面的意見。10月22日，體現(xiàn)了各方面意見和多數(shù)人共識的物權(quán)法草案四審稿，提交十屆全國人大常委會第十八次會議審議。
在物權(quán)法四審稿中，全國人大法律委員就物權(quán)法草案提出了多項(xiàng)修改建議，這其中與廣大業(yè)主息息相關(guān)主要有以下幾項(xiàng)：
第一：小區(qū)道路、綠地和無合同約定車庫歸業(yè)主
新建議：對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題宜分別規(guī)定。車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。
草案三次審議稿第七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主所有，但屬于市政建設(shè)的除外。”“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”有的提出，綠地、道路、物業(yè)管理用房的歸屬有所不同，合在一起規(guī)定不夠清楚，建議分別規(guī)定。有的認(rèn)為，業(yè)主在買房時(shí)處于弱勢，以約定來確認(rèn)車庫的歸屬，對業(yè)主不利。有的認(rèn)為，車庫作為建筑物的附屬設(shè)施，原則上應(yīng)歸業(yè)主所有。有的認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中，“會所”歸業(yè)主共有的情形很少，歸業(yè)主共有也很難經(jīng)營。
法律委員會研究認(rèn)為：1.對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題宜分別規(guī)定。2.從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去。3.從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫是業(yè)主購買的，有的是業(yè)主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。
因此，法律委員會建議將這一條修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄败噹斓臍w屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”（草案四次審議稿第七十五條）
第二：業(yè)委會起訴、仲裁三分之二同意改為過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意
新建議：對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁。
草案三次審議稿第八十七條規(guī)定，對侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。有的提出，這一條的規(guī)定對于切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益是必要的，但需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意規(guī)定的比例過高，建議降低比例。有的提出，現(xiàn)實(shí)生活中維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益的許多工作是由業(yè)主委員會承擔(dān)的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，業(yè)主委員會也可以提起訴訟、申請仲裁。
法律委員會經(jīng)研究，建議將這一條修改為：“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！保ú莅杆拇螌徸h稿第八十六條）
第三：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期
新建議：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。
草案三次審議稿第一百五十五條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。”對此，主要的意見是：1.用地期限。有的提出，現(xiàn)行的住宅用地使用權(quán)期限太短，有的建議延長為一百年或者一百五十年。有的建議取消使用年限的規(guī)定。2.續(xù)期申請人。有的提出，一幢公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個(gè)人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時(shí)怎么辦，需要明確。3.續(xù)期后的土地使用費(fèi)。有的認(rèn)為，住戶買房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)。
法律委員會研究認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂業(yè)。據(jù)此，建議將這一條修改為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意?！薄敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，根據(jù)公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序收回該土地的，應(yīng)當(dāng)參照本法第四十八條第三款的規(guī)定，對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償。”“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定?！薄＃ú莅杆拇螌徸h稿第一百五十五條）
第四：宅基地轉(zhuǎn)讓和抵押
關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押。草案三次審議稿第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！睂Υ?，有不同意見。有的贊成草案的規(guī)定。有的認(rèn)為，宅基地上的住房屬于農(nóng)民個(gè)人所有，應(yīng)允許轉(zhuǎn)讓。有的認(rèn)為，應(yīng)有條件地適當(dāng)放開，既要方便農(nóng)民融資，又要保障農(nóng)民基本居住。
法律委員會研究認(rèn)為，我國地少人多，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。宅基地是農(nóng)民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押似不宜放開。因此，建議對這一款的規(guī)定暫不作改動，擬進(jìn)一步聽取意見后，再作研究考慮。
物權(quán)法草案三審稿24個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)
進(jìn)一步體現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)制度的本質(zhì)特征
刪去關(guān)于會所的規(guī)定
法律禁止轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)不能出質(zhì)
自然資源所有權(quán)仍由國務(wù)院代表國家行使
完善業(yè)主提起訴訟的有關(guān)規(guī)定
留置動產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額
不增加有關(guān)空域島嶼的規(guī)定
刪去所有權(quán)人追回被盜被搶財(cái)物的規(guī)定
擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣應(yīng)參考市場價(jià)格
將國家投資企業(yè)改為國家出資企業(yè)
對海域使用權(quán)作出規(guī)定
對物權(quán)主體的規(guī)定不作改動
城鎮(zhèn)集體所有權(quán)改由其他法律法規(guī)規(guī)定
旅游娛樂等經(jīng)營性用地出讓也應(yīng)拍賣或招標(biāo)
增加規(guī)定物權(quán)的排他性性質(zhì)
對征收征用分別作出規(guī)定
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期
禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地的規(guī)定暫不改動
增加保護(hù)社會團(tuán)體財(cái)產(chǎn)的規(guī)定
允許土地承包經(jīng)營權(quán)有條件抵押
沒有規(guī)定不動產(chǎn)登記前必須公證
對綠地道路及物業(yè)管理用房分別規(guī)定
明確動產(chǎn)抵押的辦理部門
不再恢復(fù)關(guān)于典權(quán)的規(guī)定
在物權(quán)法四審稿中，全國人大法律委員就物權(quán)法草案提出了多項(xiàng)修改建議，這其中與廣大業(yè)主息息相關(guān)主要有以下幾項(xiàng)：
第一：小區(qū)道路、綠地和無合同約定車庫歸業(yè)主
新建議：對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題宜分別規(guī)定。車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。
草案三次審議稿第七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主所有，但屬于市政建設(shè)的除外。”“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”有的提出，綠地、道路、物業(yè)管理用房的歸屬有所不同，合在一起規(guī)定不夠清楚，建議分別規(guī)定。有的認(rèn)為，業(yè)主在買房時(shí)處于弱勢，以約定來確認(rèn)車庫的歸屬，對業(yè)主不利。有的認(rèn)為，車庫作為建筑物的附屬設(shè)施，原則上應(yīng)歸業(yè)主所有。有的認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中，“會所”歸業(yè)主共有的情形很少，歸業(yè)主共有也很難經(jīng)營。
法律委員會研究認(rèn)為：1.對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題宜分別規(guī)定。2.從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去。3.從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫是業(yè)主購買的，有的是業(yè)主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。
因此，法律委員會建議將這一條修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄败噹斓臍w屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”（草案四次審議稿第七十五條）
第二：業(yè)委會起訴、仲裁三分之二同意改為過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意
新建議：對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁。
草案三次審議稿第八十七條規(guī)定，對侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。有的提出，這一條的規(guī)定對于切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益是必要的，但需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意規(guī)定的比例過高，建議降低比例。有的提出，現(xiàn)實(shí)生活中維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益的許多工作是由業(yè)主委員會承擔(dān)的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，業(yè)主委員會也可以提起訴訟、申請仲裁。
法律委員會經(jīng)研究，建議將這一條修改為：“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！保ú莅杆拇螌徸h稿第八十六條）
第三：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期
新建議：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。
草案三次審議稿第一百五十五條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。”對此，主要的意見是：1.用地期限。有的提出，現(xiàn)行的住宅用地使用權(quán)期限太短，有的建議延長為一百年或者一百五十年。有的建議取消使用年限的規(guī)定。2.續(xù)期申請人。有的提出，一幢公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個(gè)人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時(shí)怎么辦，需要明確。3.續(xù)期后的土地使用費(fèi)。有的認(rèn)為，住戶買房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)。
法律委員會研究認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂業(yè)。據(jù)此，建議將這一條修改為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意?！薄敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，根據(jù)公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序收回該土地的，應(yīng)當(dāng)參照本法第四十八條第三款的規(guī)定，對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償。”“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定?！薄＃ú莅杆拇螌徸h稿第一百五十五條）
第四：宅基地轉(zhuǎn)讓和抵押
關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押。草案三次審議稿第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！睂Υ?，有不同意見。有的贊成草案的規(guī)定。有的認(rèn)為，宅基地上的住房屬于農(nóng)民個(gè)人所有，應(yīng)允許轉(zhuǎn)讓。有的認(rèn)為，應(yīng)有條件地適當(dāng)放開，既要方便農(nóng)民融資，又要保障農(nóng)民基本居住。
法律委員會研究認(rèn)為，我國地少人多，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。宅基地是農(nóng)民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押似不宜放開。因此，建議對這一款的規(guī)定暫不作改動，擬進(jìn)一步聽取意見后，再作研究考慮。
物權(quán)法草案三審稿24個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)
進(jìn)一步體現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)制度的本質(zhì)特征
刪去關(guān)于會所的規(guī)定
法律禁止轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)不能出質(zhì)
自然資源所有權(quán)仍由國務(wù)院代表國家行使
完善業(yè)主提起訴訟的有關(guān)規(guī)定
留置動產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額
不增加有關(guān)空域島嶼的規(guī)定
刪去所有權(quán)人追回被盜被搶財(cái)物的規(guī)定
擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣應(yīng)參考市場價(jià)格
將國家投資企業(yè)改為國家出資企業(yè)
對海域使用權(quán)作出規(guī)定
對物權(quán)主體的規(guī)定不作改動
城鎮(zhèn)集體所有權(quán)改由其他法律法規(guī)規(guī)定
旅游娛樂等經(jīng)營性用地出讓也應(yīng)拍賣或招標(biāo)
增加規(guī)定物權(quán)的排他性性質(zhì)
對征收征用分別作出規(guī)定
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期
禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地的規(guī)定暫不改動
增加保護(hù)社會團(tuán)體財(cái)產(chǎn)的規(guī)定
允許土地承包經(jīng)營權(quán)有條件抵押
沒有規(guī)定不動產(chǎn)登記前必須公證
對綠地道路及物業(yè)管理用房分別規(guī)定
明確動產(chǎn)抵押的辦理部門
不再恢復(fù)關(guān)于典權(quán)的規(guī)定