一、簡答題
    1.李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價是1500元/㎡，居住用地的基準(zhǔn)地價是700元/㎡。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500㎡。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評估。請問：房地產(chǎn)估價師在接受委托后，若采用市場法估價，在選取可比實例時需要考慮哪些因素?
    2.某商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
    3.2006年，某百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。
    請問：
    1、該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?
    2、確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?
    3、確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?