第31題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第十章 中國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ☆☆☆考點(diǎn)1：中國香港地產(chǎn)代理監(jiān)管制度建立的過程；
在香港，地產(chǎn)代理起著促進(jìn)房地產(chǎn)市場興旺活躍的重要作用，大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。
20世紀(jì)70年代末至80年代初，地產(chǎn)代理公司已經(jīng)遍布香港各區(qū)，其經(jīng)營業(yè)務(wù)由專營樓花逐步擴(kuò)展至現(xiàn)樓市場。這一時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，其代理活動(dòng)是代表買賣雙方的，很少有僅代表買方或賣方的單一代理。
1993年6月香港立法局通過一項(xiàng)動(dòng)議，要求制定有關(guān)法規(guī)，通過發(fā)牌制度來監(jiān)管地產(chǎn)代理業(yè)的運(yùn)作。
政府于1993年11月成立監(jiān)察地產(chǎn)代理工作小組，就建立地產(chǎn)監(jiān)察制度相關(guān)事宜進(jìn)行研究。
1994年8月出版了監(jiān)察地產(chǎn)代理工作小組的報(bào)告書。
1995年11月發(fā)表《地產(chǎn)代理?xiàng)l例草案》，之后進(jìn)行了多次修訂。
1997年5月立法局通過了《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》。
1997年11月成立相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)--地產(chǎn)代理監(jiān)管局，由專家、學(xué)者、社會(huì)人士為代表組成。
1999年6月30日，立法會(huì)通過了《地產(chǎn)代理常規(guī)（一般責(zé)任及香港住宅物業(yè)）規(guī)例》及《地產(chǎn)代理（裁定傭金爭議）規(guī)例》，1999年11月1日起正式實(shí)施。
第32題
試題答案：D
知識(shí)點(diǎn)：
第十章 中國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ☆☆考點(diǎn)6：香港地產(chǎn)監(jiān)管局的主要職能；
香港地產(chǎn)監(jiān)管局是香港專門管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的政府機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)頒發(fā)牌照和行政管理的工作。它是根據(jù)《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》成立的一個(gè)財(cái)政獨(dú)立的法定機(jī)構(gòu)，其主要職能和一般權(quán)力包括：
1．規(guī)范地產(chǎn)代理運(yùn)作，確保地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員遵守條例的規(guī)定；
2．促使地產(chǎn)代理在進(jìn)行代理活動(dòng)中保持公正的立場，正確履行自己的職責(zé)，以維持并提高他們的聲譽(yù)和社會(huì)地位。
3．聯(lián)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)或訓(xùn)練團(tuán)體，提供與地產(chǎn)代理工作有關(guān)的訓(xùn)練課程；
4．制定執(zhí)業(yè)指引，并依據(jù)條例制定其他條例和規(guī)則；
5．界定發(fā)牌條件和受理牌照申請(qǐng)；
6．有接受投訴后或主動(dòng)對(duì)涉嫌違反條例規(guī)定的行為進(jìn)行調(diào)查；
7．對(duì)違反條例的機(jī)構(gòu)和個(gè)人采取紀(jì)律制裁行動(dòng)；
8．就傭金方面的爭議，作出裁定。
第33題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第十章 中國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ☆☆☆考點(diǎn)1：中國香港地產(chǎn)代理監(jiān)管制度建立的過程；
在香港，地產(chǎn)代理起著促進(jìn)房地產(chǎn)市場興旺活躍的重要作用，大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。
20世紀(jì)70年代末至80年代初，地產(chǎn)代理公司已經(jīng)遍布香港各區(qū)，其經(jīng)營業(yè)務(wù)由專營樓花逐步擴(kuò)展至現(xiàn)樓市場。這一時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，其代理活動(dòng)是代表買賣雙方的，很少有僅代表買方或賣方的單一代理。
1993年6月香港立法局通過一項(xiàng)動(dòng)議，要求制定有關(guān)法規(guī)，通過發(fā)牌制度來監(jiān)管地產(chǎn)代理業(yè)的運(yùn)作。
政府于1993年11月成立監(jiān)察地產(chǎn)代理工作小組，就建立地產(chǎn)監(jiān)察制度相關(guān)事宜進(jìn)行研究。
1994年8月出版了監(jiān)察地產(chǎn)代理工作小組的報(bào)告書。
1995年11月發(fā)表《地產(chǎn)代理?xiàng)l例草案》，之后進(jìn)行了多次修訂。
1997年5月立法局通過了《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》。
1997年11月成立相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)--地產(chǎn)代理監(jiān)管局，由專家、學(xué)者、社會(huì)人士為代表組成。
1999年6月30日，立法會(huì)通過了《地產(chǎn)代理常規(guī)（一般責(zé)任及香港住宅物業(yè)）規(guī)例》及《地產(chǎn)代理（裁定傭金爭議）規(guī)例》，1999年11月1日起正式實(shí)施。
第34題
試題答案：C
知識(shí)點(diǎn)：
第十章 中國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ☆☆考點(diǎn)16：不得收取差價(jià)或其他報(bào)酬；
臺(tái)灣房地產(chǎn)中介收費(fèi)的型態(tài)可歸納為下列4種：
(1)固定費(fèi)率，不賺超價(jià)。
(2)固定費(fèi)率，賺取超價(jià)。采用這種方式的固定費(fèi)率約為2%～3%，其超價(jià)部分由賣方與經(jīng)紀(jì)人員平分。
(3)不付傭金，完全賺取超價(jià)。
(4)固定費(fèi)率，超價(jià)歸中介業(yè)。
第35題
試題答案：D
知識(shí)點(diǎn)：
第十章 中國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ☆☆考點(diǎn)13：臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)；
臺(tái)灣經(jīng)紀(jì)業(yè)包括中介業(yè)務(wù)和代銷業(yè)務(wù)兩種類型。中介業(yè)務(wù)指從事不動(dòng)產(chǎn)買賣、互易、租賃之居間或代理業(yè)務(wù)。代銷業(yè)務(wù)指受起造人或建筑業(yè)之委托，負(fù)責(zé)企劃并代理銷售不動(dòng)產(chǎn)之業(yè)務(wù)。經(jīng)紀(jì)業(yè)不得雇用未具備經(jīng)紀(jì)人員資格者從事中介或代銷業(yè)務(wù)。
第36題
試題答案：C
知識(shí)點(diǎn)：
第十一章 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) ☆☆考點(diǎn)8：美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)如何提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水平；
美國有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律大致有：
一般代理法規(guī)、契約法規(guī)、各州的執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法則。
其中以房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者的嚴(yán)密的法令。
任何人受雇或與某一不動(dòng)產(chǎn)中介人聯(lián)合執(zhí)行以下業(yè)務(wù)活動(dòng)者，皆須領(lǐng)有不動(dòng)銷售員執(zhí)照：①銷售；②代售；③購買；④出租；⑤收租；⑥期約；⑦交換；⑧試圖合或洽談上述任何活動(dòng)者；⑨表示從事上述任何活動(dòng)者。
美國非常重視經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德，首先在法律上就對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德進(jìn)行規(guī)范，商業(yè)法典10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中詳細(xì)列舉了從事中介業(yè)者的執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)還規(guī)定了詳細(xì)、具體的職業(yè)道德規(guī)范，其主要內(nèi)容有：
1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意房地產(chǎn)方面的相關(guān)信息和各種法律規(guī)定，以提供完善的服務(wù)；
2．嚴(yán)于律己，注意維持業(yè)界形象；
3．從業(yè)人員應(yīng)彼此分享工作經(jīng)驗(yàn)，不斷充實(shí)個(gè)人的專業(yè)知識(shí)；
4．經(jīng)紀(jì)人作為賣主的代表出售房屋，在交易過程中，有對(duì)賣主忠心、負(fù)責(zé)、并及時(shí)報(bào)告處理過程的義務(wù)；
5．經(jīng)紀(jì)人不得私自收取不該拿的傭金，更不得向買主收取介紹費(fèi)或傭金等，如果買主愿意付傭金給經(jīng)紀(jì)人，也必須在合同上注明，且一定要讓賣主知道此事；
6．代理方式盡可能以“經(jīng)紀(jì)人代理”方式為主；
7．經(jīng)紀(jì)人不得刊登不實(shí)廣告；
8．公平對(duì)待任何種族、宗教以及性別；
9．除非對(duì)立的雙方當(dāng)事人知道并同意雙方代理，否則經(jīng)紀(jì)人不得同時(shí)代理雙方進(jìn)行交易；
10．有糾紛或違法行為時(shí)，由經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的仲裁委員會(huì)先行判定；
11．經(jīng)紀(jì)人不得將業(yè)主的錢和自己的錢存在信托賬戶中，理應(yīng)另立賬戶；
12．有關(guān)買賣雙方的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以書面的方式加以明確，并有雙方的簽名，以示負(fù)責(zé)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)將副本交給雙方當(dāng)事人；
13．非全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)員者，不得擅用此會(huì)員標(biāo)志（Realtor），或擅自以其他房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的名義從事中介活動(dòng)。
第37題
試題答案：D
第38題
試題答案：B
知識(shí)點(diǎn)：
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 ☆☆☆☆考點(diǎn)6：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求；
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念3個(gè)方面。
1．守法經(jīng)營
遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的基本道德修養(yǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員更應(yīng)牢固樹立這一思想觀念，并理解其對(duì)自己的職業(yè)活動(dòng)的特殊意義。
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)交易必須通過有關(guān)的法律程序才能得以完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以促成他人的房地產(chǎn)交易成交作為自己的服務(wù)內(nèi)容的，因此，必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的法律、法規(guī)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須遵從政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的上崗、開業(yè)規(guī)定，不得無照、無證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等各個(gè)環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
2．以“誠”為本
“誠” 的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任。一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果在交易商品未成交時(shí)即收取所謂的“看房費(fèi)”，或者獲取傭金以外的其他經(jīng)濟(jì)利益，往往會(huì)失信于客戶。所以，從“真誠”的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一定要樹立“不成交不收費(fèi)”、“傭金是收入” 的觀念。
“誠”的第二要義是坦誠，即誠實(shí)地向客戶告知自己的所知。這樣的交易不容易產(chǎn)生后續(xù)糾紛，也有助于客戶對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信賴感。
3．恪守信用
信用是保持經(jīng)紀(jì)活動(dòng)運(yùn)行的重要因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)牢固樹立“信用是金”的思想觀念。要言必行，行必果；不隨意許諾，避免失信。
4．盡職守責(zé)
(1)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的許多環(huán)節(jié)都是必不可少的，經(jīng)紀(jì)人員決不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事；
(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以自己擁有的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、信息和市場經(jīng)驗(yàn)來為客戶提供服務(wù)的，必須不斷提高自己的專業(yè)水平；
(3)房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn)，在交易活動(dòng)中，除非客戶涉及違法，否則經(jīng)紀(jì)人員決不能將客戶的機(jī)密散布出去，更不能以此謀利，應(yīng)該替客戶嚴(yán)守秘密，充分保護(hù)客戶的利益；
(4)在中國目前的體制下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是以自己所從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義來執(zhí)業(yè)的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自己所從業(yè)的機(jī)構(gòu)也承擔(dān)一定的責(zé)任。這種責(zé)任一是要幫助公司實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，二是要維護(hù)公司信譽(yù)、品牌。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須做到在聘用合同期內(nèi)忠于自己的機(jī)構(gòu)，不隨意“跳槽”或“腳踩兩只船”；同時(shí)，在言談舉止和經(jīng)紀(jì)行為上都要從維護(hù)公司信譽(yù)出發(fā)，決不做有損公司信譽(yù)、品牌的事情。
5．公平競爭，團(tuán)結(jié)合作
市場經(jīng)濟(jì)是以優(yōu)勝劣汰為基本原則的，激烈的市場競爭是市場經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以坦然的心態(tài)、公平的方式參與競爭。那些詆毀同行、惡意削價(jià)等不正當(dāng)競爭方式，實(shí)質(zhì)上是不敢進(jìn)行公平競爭的表現(xiàn)。
競爭與合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)刻面對(duì)的問題，而“公平競爭、團(tuán)結(jié)合作”是制勝的前提。
第39題
試題答案：B
知識(shí)點(diǎn)：
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 ☆☆☆☆考點(diǎn)6：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求；
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念3個(gè)方面。
1．守法經(jīng)營
遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的基本道德修養(yǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員更應(yīng)牢固樹立這一思想觀念，并理解其對(duì)自己的職業(yè)活動(dòng)的特殊意義。
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)交易必須通過有關(guān)的法律程序才能得以完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以促成他人的房地產(chǎn)交易成交作為自己的服務(wù)內(nèi)容的，因此，必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的法律、法規(guī)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須遵從政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的上崗、開業(yè)規(guī)定，不得無照、無證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等各個(gè)環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
2．以“誠”為本
“誠” 的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任。一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果在交易商品未成交時(shí)即收取所謂的“看房費(fèi)”，或者獲取傭金以外的其他經(jīng)濟(jì)利益，往往會(huì)失信于客戶。所以，從“真誠”的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一定要樹立“不成交不收費(fèi)”、“傭金是收入” 的觀念。
“誠”的第二要義是坦誠，即誠實(shí)地向客戶告知自己的所知。這樣的交易不容易產(chǎn)生后續(xù)糾紛，也有助于客戶對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信賴感。