第六章　經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法
    第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算
    例6－5和6－6所示的評估過程沒有考慮繳納土地增值稅的情況，如果考慮繳納土地增值稅，則評估過程就變得比較復(fù)雜了。下面以例子來說明考慮土地增值稅后開發(fā)利潤的變化情況。
    ［例6－7］某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級地段建設(shè)一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中心。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡，總?cè)莘e率為7．425，其中地上建筑面積約247000㎡（含寫字樓104900㎡，商住樓60100㎡，商場80000㎡，管理服務(wù)用房2000㎡）（史記：管理服務(wù)用房不出售），地上容積率為6．175；地下建筑面積50000㎡（含商場11000㎡，停車庫25000㎡，倉庫5000㎡，技術(shù)設(shè)備用房7000㎡，管理用房2000㎡）。
    項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是：于2002年4月初至6月底購買土地使用權(quán)并進(jìn)行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基礎(chǔ)工程并開始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于2003年3月初開始，建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11月底結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月底完成裝修工程；第二期建設(shè)商住樓C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結(jié)構(gòu)工程，2005年1月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于2005年3月底全部竣工投入使用。假設(shè)土地費(fèi)用在項(xiàng)目開始的第一年內(nèi)均勻支付，建造費(fèi)用（開發(fā)成本）和管理費(fèi)用等在項(xiàng)目建造期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、貸款利率和銷售價(jià)格情況，可參考項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況。對該項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)評價(jià)。
    ［解］
    （1）項(xiàng)目銷售收入
    1）銷售計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷售面積為地上寫字樓、商場、餐飲娛樂用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場、5000㎡的倉庫和668個(gè)停車位。開發(fā)商制定的銷售計(jì)劃中，銷售面積的具體分配情況如下表所示。
    
    3850、1000、720和720美元/㎡。（史記：地下停車庫的計(jì)量單位應(yīng)是“車位”）
    史家解讀：
    1、銷售收入在不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的，從02年6月開始預(yù)售，直到05年3月售完，應(yīng)統(tǒng)一折算到竣工之日，即05年3月底。
    2、這是開發(fā)投資項(xiàng)目銷售情形，此表中求出的銷售收入＝GDV＋銷售稅費(fèi)。