李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個(gè)方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)是1500元/㎡，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)是700元/㎡。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500㎡。李某擬購(gòu)入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營(yíng)，二、三層樓用于居住。賣家要價(jià)60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評(píng)估。請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后，若采用市場(chǎng)法估價(jià)，在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素?
【參考答案】 采用市場(chǎng)法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮以下幾方面因素：
(1)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)，具體包含以下兩點(diǎn)：1)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)。
(2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。
(3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。
(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。