第三節(jié) 合法原則
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象特別是權益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據(jù)相關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的相關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷 ⑼恋氐怯洷。?、權屬證書、有關批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設用地使用權出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權益狀況的房地產(chǎn)來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設用地使用權不能當作出讓的建設用地使用權來估價，共有的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來估價，租賃的房地產(chǎn)不能當作自己的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權不明確或權屬有爭議的房地產(chǎn)不能當作產(chǎn)權明確或權屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當作開發(fā)建設手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦有關手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當作可以補辦有關手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為以出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象。
還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設用地使用權招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。
依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵循合法原則應做到下列幾點：
（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產(chǎn)權利及其歸屬，一般應以不動產(chǎn)登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。
（2）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認可。
（3）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設用地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應為零。
（4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循相應的政府定價和政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，應當符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應當符合國家有關集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補償?shù)姆?、法?guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師進行。
下面以房屋拆遷估價為例，說明合法原則的具體應用：
在房屋拆遷估價中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關。例如，《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”。據(jù)此，房屋征收估價時，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過批準期限的臨時建筑，就應當不予估價，或者評估價值為零。因此，房屋征收估價必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無法進行估價。但在現(xiàn)實中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時難以認定，也不是房地產(chǎn)估價師能夠認定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問題作了以下規(guī)定：“委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。”有了這一規(guī)定，房地產(chǎn)估價師在房屋征收估價中就可以按照下列幾點來把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：
（1）一般以被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準。房屋權屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權屬證書中的房屋所有權人即為該房屋的所有人，依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋權屬登記機關在依法核發(fā)房屋權屬證書時，對權利申請人提出的登記申請不僅要審查形式要件，而且要對申請登記的權利的權源證明是否有效進行嚴格審查，還要進行實地勘驗或要求權利申請人提供房產(chǎn)測繪機構的實地勘驗。形式要件與實地勘驗結果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權屬證書，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權屬證書及權屬檔案中。房地產(chǎn)權利一經(jīng)登記機關在登記簿上注冊登記，該權利就在法律上有絕對效力，受國家法律保護。因此，根據(jù)被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。
（2）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。由于對被征收房屋性質(zhì)、面積認定的復雜性，《城市房屋拆遷估價指導意見》對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問題作了特別規(guī)定，即對已制定出臺了被征收房屋的性質(zhì)和面積認定特別規(guī)定的地方，依據(jù)地方的規(guī)定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實際用途予以拆遷補償。
（3）征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結果進行評估。房地產(chǎn)估價師應要求估價委托人提供征收人和被征收人簽字認可的對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的書面結果，依據(jù)該協(xié)商結果進行評估，并將其作為估價報告的一個附件。
（4）在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，征收人或被征收人應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。在對被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時，應當向房屋面積鑒定機構申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。2000年12月28日，建設部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)布了《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設部令第83號），規(guī)范了房屋面積計算和房產(chǎn)測繪行為。只有按照該辦法的規(guī)定取得房產(chǎn)測繪資格的單位或國家認可的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構，才能依法實施房屋面積計算或鑒定。
下面再以房地產(chǎn)抵押估價為例，說明合法原則的具體應用：
（1）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價目的的估價對象；如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。目前主要有下列法律、法規(guī)和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)：①《物權法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?！雹凇稉７ā返谌邨l對不得抵押的財產(chǎn)作出了與《物權法》基本相同的規(guī)定，僅在規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押后，明確“但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。該法第三十四條第（五）項的規(guī)定是：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”。第三十六條第三款的規(guī)定是：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押”。另外，根據(jù)《人民法院關于適用{中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第五十三條“學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效”，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)，可以作為抵押估價對象。③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設定抵押：（一）權屬有爭議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（四）已依法公告列人拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)?！雹堋秶鴦赵恨k公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)［［2006］37號）規(guī)定：“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！?BR> （2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象；如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。這是因為《人民法院關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效?！?BR> （3）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件。不符合轉讓條件的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象；如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書?！贝送?，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關于共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉讓的規(guī)定，共有房地產(chǎn)只有經(jīng)其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押為估價目的的估價對象。
（4）評估建設用地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款；這是因為《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償?！?BR> （5）評估尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值的，在評估出假定未設立法定優(yōu)先受償款這一步驟時，應首先考慮扣除拖欠建設工程價款。建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”《人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?！钡谌龡l規(guī)定：“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！钡谒臈l規(guī)定：“建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算?！?BR> （6）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額?！稉７ā返谌鍡l規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?BR> 在依法判定估價對象的權益狀況及其他估價問題的處理上，還要根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”（該原則只在效力相等的法有沖突時適用）、“特別法優(yōu)于一般法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。此外，有規(guī)定的，應依照規(guī)定；沒有規(guī)定的，應依照估價行業(yè)慣例；估價行業(yè)沒有慣例的，應咨詢有關專家的意見；如果有關專家沒有意見或者意見不一致的，估價師可自己酌情處理。
法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章；地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章；部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。當然，也不能過于機械地理解上述適用原則。例如，城市房屋拆遷的行政法規(guī)規(guī)定“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”；但有的地方政府考慮歷自身的行政管理狀況，對不同時間段的違章建筑做出了不同的規(guī)定。如對1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》生效后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，視同合法建筑，按合法房屋給予拆遷補償；對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效后至該市、縣人民政府有關規(guī)劃管理細則生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認定為違章建筑，但可以按基本造價結合成新給予適當補償；對該市、縣人民政府有關規(guī)劃管理細則生效后未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認定為違章建筑，不予補償。雖然上述規(guī)定只是地方政府規(guī)章甚至是無地方立法權的人民政府所制定的政策，其效力遠低于行政法規(guī)，但因其制定本意是人性化執(zhí)法，其實施結果有利于弱勢群體，此時就不能機械地適用“上位法優(yōu)于下位法”的原則。但是，如果地方立法或出臺的政策明顯與上位法沖突，并且實施后果不利于維護被征收人的合法權益的，就不能簡單地照搬“地方政府有規(guī)定的從其規(guī)定”等原則規(guī)定。
城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（ ）。（2007年試題）
A．被拆遷房屋的權屬證書記載的面積
B．拆遷人提供的被拆遷房屋的面積
C．拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果
D．具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果
E．房地產(chǎn)管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積
答案：ACDE
根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ）。（2005年試題）
A．土地所有權
B．國有工業(yè)用地土地使用權
C．宅基地土地使用權
D．大型游樂場
E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
答案：AC
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象特別是權益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據(jù)相關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的相關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷 ⑼恋氐怯洷。?、權屬證書、有關批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設用地使用權出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權益狀況的房地產(chǎn)來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設用地使用權不能當作出讓的建設用地使用權來估價，共有的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來估價，租賃的房地產(chǎn)不能當作自己的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權不明確或權屬有爭議的房地產(chǎn)不能當作產(chǎn)權明確或權屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當作開發(fā)建設手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦有關手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當作可以補辦有關手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為以出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象。
還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設用地使用權招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。
依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵循合法原則應做到下列幾點：
（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產(chǎn)權利及其歸屬，一般應以不動產(chǎn)登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。
（2）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認可。
（3）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設用地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應為零。
（4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循相應的政府定價和政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，應當符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應當符合國家有關集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補償?shù)姆?、法?guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師進行。
下面以房屋拆遷估價為例，說明合法原則的具體應用：
在房屋拆遷估價中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關。例如，《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”。據(jù)此，房屋征收估價時，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過批準期限的臨時建筑，就應當不予估價，或者評估價值為零。因此，房屋征收估價必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無法進行估價。但在現(xiàn)實中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時難以認定，也不是房地產(chǎn)估價師能夠認定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問題作了以下規(guī)定：“委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。”有了這一規(guī)定，房地產(chǎn)估價師在房屋征收估價中就可以按照下列幾點來把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：
（1）一般以被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準。房屋權屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權屬證書中的房屋所有權人即為該房屋的所有人，依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋權屬登記機關在依法核發(fā)房屋權屬證書時，對權利申請人提出的登記申請不僅要審查形式要件，而且要對申請登記的權利的權源證明是否有效進行嚴格審查，還要進行實地勘驗或要求權利申請人提供房產(chǎn)測繪機構的實地勘驗。形式要件與實地勘驗結果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權屬證書，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權屬證書及權屬檔案中。房地產(chǎn)權利一經(jīng)登記機關在登記簿上注冊登記，該權利就在法律上有絕對效力，受國家法律保護。因此，根據(jù)被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。
（2）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。由于對被征收房屋性質(zhì)、面積認定的復雜性，《城市房屋拆遷估價指導意見》對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問題作了特別規(guī)定，即對已制定出臺了被征收房屋的性質(zhì)和面積認定特別規(guī)定的地方，依據(jù)地方的規(guī)定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實際用途予以拆遷補償。
（3）征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結果進行評估。房地產(chǎn)估價師應要求估價委托人提供征收人和被征收人簽字認可的對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的書面結果，依據(jù)該協(xié)商結果進行評估，并將其作為估價報告的一個附件。
（4）在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，征收人或被征收人應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。在對被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時，應當向房屋面積鑒定機構申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。2000年12月28日，建設部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)布了《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設部令第83號），規(guī)范了房屋面積計算和房產(chǎn)測繪行為。只有按照該辦法的規(guī)定取得房產(chǎn)測繪資格的單位或國家認可的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構，才能依法實施房屋面積計算或鑒定。
下面再以房地產(chǎn)抵押估價為例，說明合法原則的具體應用：
（1）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價目的的估價對象；如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。目前主要有下列法律、法規(guī)和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)：①《物權法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?！雹凇稉７ā返谌邨l對不得抵押的財產(chǎn)作出了與《物權法》基本相同的規(guī)定，僅在規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押后，明確“但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。該法第三十四條第（五）項的規(guī)定是：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”。第三十六條第三款的規(guī)定是：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押”。另外，根據(jù)《人民法院關于適用{中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第五十三條“學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效”，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)，可以作為抵押估價對象。③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設定抵押：（一）權屬有爭議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（四）已依法公告列人拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)?！雹堋秶鴦赵恨k公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)［［2006］37號）規(guī)定：“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！?BR> （2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象；如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。這是因為《人民法院關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效?！?BR> （3）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件。不符合轉讓條件的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象；如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書?！贝送?，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關于共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉讓的規(guī)定，共有房地產(chǎn)只有經(jīng)其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押為估價目的的估價對象。
（4）評估建設用地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款；這是因為《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償?！?BR> （5）評估尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值的，在評估出假定未設立法定優(yōu)先受償款這一步驟時，應首先考慮扣除拖欠建設工程價款。建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”《人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?！钡谌龡l規(guī)定：“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！钡谒臈l規(guī)定：“建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算?！?BR> （6）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額?！稉７ā返谌鍡l規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?BR> 在依法判定估價對象的權益狀況及其他估價問題的處理上，還要根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”（該原則只在效力相等的法有沖突時適用）、“特別法優(yōu)于一般法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。此外，有規(guī)定的，應依照規(guī)定；沒有規(guī)定的，應依照估價行業(yè)慣例；估價行業(yè)沒有慣例的，應咨詢有關專家的意見；如果有關專家沒有意見或者意見不一致的，估價師可自己酌情處理。
法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章；地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章；部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。當然，也不能過于機械地理解上述適用原則。例如，城市房屋拆遷的行政法規(guī)規(guī)定“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”；但有的地方政府考慮歷自身的行政管理狀況，對不同時間段的違章建筑做出了不同的規(guī)定。如對1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》生效后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，視同合法建筑，按合法房屋給予拆遷補償；對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效后至該市、縣人民政府有關規(guī)劃管理細則生效前未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認定為違章建筑，但可以按基本造價結合成新給予適當補償；對該市、縣人民政府有關規(guī)劃管理細則生效后未辦理規(guī)劃手續(xù)的建筑物，認定為違章建筑，不予補償。雖然上述規(guī)定只是地方政府規(guī)章甚至是無地方立法權的人民政府所制定的政策，其效力遠低于行政法規(guī)，但因其制定本意是人性化執(zhí)法，其實施結果有利于弱勢群體，此時就不能機械地適用“上位法優(yōu)于下位法”的原則。但是，如果地方立法或出臺的政策明顯與上位法沖突，并且實施后果不利于維護被征收人的合法權益的，就不能簡單地照搬“地方政府有規(guī)定的從其規(guī)定”等原則規(guī)定。
城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（ ）。（2007年試題）
A．被拆遷房屋的權屬證書記載的面積
B．拆遷人提供的被拆遷房屋的面積
C．拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果
D．具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果
E．房地產(chǎn)管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積
答案：ACDE
根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ）。（2005年試題）
A．土地所有權
B．國有工業(yè)用地土地使用權
C．宅基地土地使用權
D．大型游樂場
E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
答案：AC