二、選取可比實(shí)例的要求
（一）選取可比實(shí)例的數(shù)量要求
從理論上講，只要是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過(guò)一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)的誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。
（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：
1.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn)
由于類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個(gè)條件：
（1）可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說(shuō)，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。拿北京市來(lái)說(shuō)，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類(lèi)鄰近地區(qū)或同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是坐落在北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也是同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；而如果在同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類(lèi)似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
（2）可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類(lèi)用途相同，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”。
（3）可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，
（4）可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
（5）可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)，例如賓館劃分的五、四、三等，寫(xiě)字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周?chē)h(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。
（6）可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
2.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合
這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等類(lèi)型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式。如果是為買(mǎi)賣(mài)目的估價(jià)，則應(yīng)選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。但當(dāng)選取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。
3.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)
這里的所謂“接近”是相對(duì)而言的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
4.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格
這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)格，或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
（三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題
選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類(lèi)似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解（進(jìn)行價(jià)值分配），提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法的條件時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。例如，需要評(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買(mǎi)賣(mài)，成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元（用成本法求得），則土地的價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)修正、調(diào)整等適當(dāng)處理，得出該宗居住用地的價(jià)值。
特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區(qū)位上“舍近求遠(yuǎn)”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，甚至有虛構(gòu)可比實(shí)例的行為。這些都違背了估價(jià)師的職業(yè)道德，從而應(yīng)當(dāng)禁止。
（一）選取可比實(shí)例的數(shù)量要求
從理論上講，只要是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過(guò)一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)的誤差，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。
（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：
1.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn)
由于類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個(gè)條件：
（1）可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說(shuō)，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。拿北京市來(lái)說(shuō)，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類(lèi)鄰近地區(qū)或同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是坐落在北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也是同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；而如果在同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類(lèi)似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
（2）可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類(lèi)用途相同，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”。
（3）可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，
（4）可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
（5）可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)，例如賓館劃分的五、四、三等，寫(xiě)字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周?chē)h(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。
（6）可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
2.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合
這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等類(lèi)型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式。如果是為買(mǎi)賣(mài)目的估價(jià)，則應(yīng)選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。但當(dāng)選取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。
3.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)
這里的所謂“接近”是相對(duì)而言的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
4.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格
這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)格，或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
（三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題
選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類(lèi)似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解（進(jìn)行價(jià)值分配），提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法的條件時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。例如，需要評(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買(mǎi)賣(mài)，成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元（用成本法求得），則土地的價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)修正、調(diào)整等適當(dāng)處理，得出該宗居住用地的價(jià)值。
特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區(qū)位上“舍近求遠(yuǎn)”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，甚至有虛構(gòu)可比實(shí)例的行為。這些都違背了估價(jià)師的職業(yè)道德，從而應(yīng)當(dāng)禁止。