(一)M公司于2002年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估。
經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現(xiàn)時(shí)出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場同類物業(yè)平均月租金低5元，市場平均空置率為10％，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，管理費(fèi)為年租金的3％(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70％的1．2％。目前該類物業(yè)的建筑造價(jià)為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。請根據(jù)上述資料測算該土地于2004年11月1日的單位面積地價(jià)和總地價(jià)。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)期日的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算兩種形式的土地價(jià)格。
(2)梳理有關(guān)資料。可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對象資料，審題時(shí)需留意估價(jià)期日、估價(jià)對象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地出讓時(shí)間及出讓年期等地價(jià)影響因素；二是市場調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)。本題主要給出了同類物業(yè)的客觀收益和運(yùn)營費(fèi)用，建筑物的重置價(jià)格等資料，審題時(shí)需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關(guān)重要。
(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。本題所給資料較多，既有房屋實(shí)際造價(jià)，又有房屋重置價(jià)格；既有寫字樓的實(shí)際租金，又有市場客觀租金。審題時(shí)要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，本題對各項(xiàng)出租費(fèi)用(如管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等)的費(fèi)率取值基數(shù)作了詳細(xì)說明，審題時(shí)應(yīng)注意。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
本題提供了寫字樓的客觀收益和運(yùn)營費(fèi)用，建筑物重置價(jià)格，房屋還原率、土地還原率等相關(guān)參數(shù)，可采用收益還原法評估。
2．解題思路
由于題目中并未直接給出土地的收益費(fèi)用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當(dāng)?shù)氖找孢€原法公式計(jì)算土地價(jià)格。具體思路為：①從房地總收益中扣除房地總費(fèi)用得到房地純收益；②根據(jù)房屋重置價(jià)格計(jì)算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋還原率計(jì)算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④根據(jù)土地純收益、土地還原率計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
土地價(jià)格=土地純收益／土地還原率×[1—1／(1+土地還原率)土地收益年期]
土地純收益=房地純收益—房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
2．計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)題意，估價(jià)對象為有收益土地，適用于收益還原法評估。
(2)計(jì)算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應(yīng)計(jì)算收益。即
房地建筑面積月租金=60+5=65(元／平方米)
房地年總收益=建筑面積月租金×月份數(shù)×建筑面積×(1-空置率)
=65 × 12 × 15000 ×(1-10％)=1053(萬元)
(3)計(jì)算房地年總費(fèi)用：
年?duì)I業(yè)稅=房地年總收益× 5％=1053 × 5％=52．65(萬元)
年管理費(fèi)=房地實(shí)有建筑面積年總租金× 3％
=65 × 12 × 15000× 3％=35．1(萬元)
年維修費(fèi)=重置價(jià)× 2％=2500 ×15000 ×2％=75(萬元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=重置價(jià)×0．2％=2500 ×15000 ×0．2％=7．5(萬元)
年房產(chǎn)稅=原造價(jià)× 70％×1．2％=2300 ×15000× 70％×1．2％=28．98(萬元)
(這里取原造價(jià)，即2300元／平方米)
房屋年折舊費(fèi)=(房屋重置價(jià)—?dú)堉?／49
=(2500—0)／49 ×15000=76．53(萬元)(殘值為零)
房地年總費(fèi)用=營業(yè)稅+管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅+房屋年折舊費(fèi)
=52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(萬元)
(4)計(jì)算房地年純收益：
房地年純收益=總收益—總費(fèi)用=1053—275．76=777．24(萬元)
(5)計(jì)算房屋現(xiàn)值：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)—房屋年折舊費(fèi)X已使用年期
=2500 × 15000—76．53×3=3520．41(萬元)
(6)計(jì)算房屋年純收益：
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
=3520．41 × 8％=281．63(萬元)
(7)計(jì)算土地年純收益：
土地年純收益=房地年純收益—房屋年純收益
=1053—275．76—281．63
=495．61(萬元)
(8)計(jì)算2004年11月1日的土地使用權(quán)價(jià)格：
土地使用權(quán)價(jià)格=土地年純收益／土地還原率× 11—1／(1+土地還原率)n]
=495．61／6％× [1—1／(1+6％)46]=7694(萬元)
單位面積地價(jià)=76940000÷12480
=6165(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
(1)資料選用。①題目中分別給出了寫字樓的實(shí)際租金和市場租金，房屋建造時(shí)的實(shí)際造價(jià)和估價(jià)期日的客觀造價(jià)，應(yīng)試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)用于計(jì)算；②根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計(jì)算收益是本題的一個(gè)難點(diǎn)。
(2)房屋折舊的計(jì)算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限。但當(dāng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束時(shí)，考慮到現(xiàn)行法律對土地使用年期屆滿的有關(guān)規(guī)定，房屋折舊年限應(yīng)從房屋建成年月起計(jì)至土地使用年期屆滿為止，且不計(jì)殘值，這一點(diǎn)應(yīng)試者很容易忽略。
2．常見錯(cuò)誤分析
(1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。
(2)房地年總收益計(jì)算錯(cuò)誤。①在計(jì)算房地總收益時(shí)，錯(cuò)誤地選用了實(shí)際租金，或?qū)⒃伦饨甬?dāng)作了年租金；②未計(jì)算寫字樓自用部分的收益；③未考慮寫字樓的正?？罩玫?。
(3)房地年費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤。①計(jì)算管理費(fèi)時(shí)誤扣了空置建筑面積；②計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)誤用了重置價(jià)乘以相應(yīng)稅率；③計(jì)算房屋年折舊額時(shí)，未考慮土地使用年期的影響等。
(4)房屋現(xiàn)值計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)算房屋現(xiàn)值時(shí)，錯(cuò)將房屋的原造價(jià)當(dāng)作了重置價(jià)。
(5)土地收益年期確定錯(cuò)誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應(yīng)從估價(jià)期日開始計(jì)算，至土地使用年期屆滿為止，應(yīng)為46年。
(6)地價(jià)結(jié)果不符合題目要求，只計(jì)算了土地單位面積價(jià)格或總價(jià)格中的一種。
經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現(xiàn)時(shí)出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場同類物業(yè)平均月租金低5元，市場平均空置率為10％，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，管理費(fèi)為年租金的3％(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70％的1．2％。目前該類物業(yè)的建筑造價(jià)為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。請根據(jù)上述資料測算該土地于2004年11月1日的單位面積地價(jià)和總地價(jià)。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)期日的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算兩種形式的土地價(jià)格。
(2)梳理有關(guān)資料。可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對象資料，審題時(shí)需留意估價(jià)期日、估價(jià)對象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地出讓時(shí)間及出讓年期等地價(jià)影響因素；二是市場調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)。本題主要給出了同類物業(yè)的客觀收益和運(yùn)營費(fèi)用，建筑物的重置價(jià)格等資料，審題時(shí)需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關(guān)重要。
(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。本題所給資料較多，既有房屋實(shí)際造價(jià)，又有房屋重置價(jià)格；既有寫字樓的實(shí)際租金，又有市場客觀租金。審題時(shí)要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，本題對各項(xiàng)出租費(fèi)用(如管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等)的費(fèi)率取值基數(shù)作了詳細(xì)說明，審題時(shí)應(yīng)注意。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
本題提供了寫字樓的客觀收益和運(yùn)營費(fèi)用，建筑物重置價(jià)格，房屋還原率、土地還原率等相關(guān)參數(shù)，可采用收益還原法評估。
2．解題思路
由于題目中并未直接給出土地的收益費(fèi)用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當(dāng)?shù)氖找孢€原法公式計(jì)算土地價(jià)格。具體思路為：①從房地總收益中扣除房地總費(fèi)用得到房地純收益；②根據(jù)房屋重置價(jià)格計(jì)算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋還原率計(jì)算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④根據(jù)土地純收益、土地還原率計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
土地價(jià)格=土地純收益／土地還原率×[1—1／(1+土地還原率)土地收益年期]
土地純收益=房地純收益—房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
2．計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)題意，估價(jià)對象為有收益土地，適用于收益還原法評估。
(2)計(jì)算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應(yīng)計(jì)算收益。即
房地建筑面積月租金=60+5=65(元／平方米)
房地年總收益=建筑面積月租金×月份數(shù)×建筑面積×(1-空置率)
=65 × 12 × 15000 ×(1-10％)=1053(萬元)
(3)計(jì)算房地年總費(fèi)用：
年?duì)I業(yè)稅=房地年總收益× 5％=1053 × 5％=52．65(萬元)
年管理費(fèi)=房地實(shí)有建筑面積年總租金× 3％
=65 × 12 × 15000× 3％=35．1(萬元)
年維修費(fèi)=重置價(jià)× 2％=2500 ×15000 ×2％=75(萬元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=重置價(jià)×0．2％=2500 ×15000 ×0．2％=7．5(萬元)
年房產(chǎn)稅=原造價(jià)× 70％×1．2％=2300 ×15000× 70％×1．2％=28．98(萬元)
(這里取原造價(jià)，即2300元／平方米)
房屋年折舊費(fèi)=(房屋重置價(jià)—?dú)堉?／49
=(2500—0)／49 ×15000=76．53(萬元)(殘值為零)
房地年總費(fèi)用=營業(yè)稅+管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅+房屋年折舊費(fèi)
=52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(萬元)
(4)計(jì)算房地年純收益：
房地年純收益=總收益—總費(fèi)用=1053—275．76=777．24(萬元)
(5)計(jì)算房屋現(xiàn)值：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)—房屋年折舊費(fèi)X已使用年期
=2500 × 15000—76．53×3=3520．41(萬元)
(6)計(jì)算房屋年純收益：
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
=3520．41 × 8％=281．63(萬元)
(7)計(jì)算土地年純收益：
土地年純收益=房地年純收益—房屋年純收益
=1053—275．76—281．63
=495．61(萬元)
(8)計(jì)算2004年11月1日的土地使用權(quán)價(jià)格：
土地使用權(quán)價(jià)格=土地年純收益／土地還原率× 11—1／(1+土地還原率)n]
=495．61／6％× [1—1／(1+6％)46]=7694(萬元)
單位面積地價(jià)=76940000÷12480
=6165(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
(1)資料選用。①題目中分別給出了寫字樓的實(shí)際租金和市場租金，房屋建造時(shí)的實(shí)際造價(jià)和估價(jià)期日的客觀造價(jià)，應(yīng)試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)用于計(jì)算；②根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計(jì)算收益是本題的一個(gè)難點(diǎn)。
(2)房屋折舊的計(jì)算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限。但當(dāng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束時(shí)，考慮到現(xiàn)行法律對土地使用年期屆滿的有關(guān)規(guī)定，房屋折舊年限應(yīng)從房屋建成年月起計(jì)至土地使用年期屆滿為止，且不計(jì)殘值，這一點(diǎn)應(yīng)試者很容易忽略。
2．常見錯(cuò)誤分析
(1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。
(2)房地年總收益計(jì)算錯(cuò)誤。①在計(jì)算房地總收益時(shí)，錯(cuò)誤地選用了實(shí)際租金，或?qū)⒃伦饨甬?dāng)作了年租金；②未計(jì)算寫字樓自用部分的收益；③未考慮寫字樓的正?？罩玫?。
(3)房地年費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤。①計(jì)算管理費(fèi)時(shí)誤扣了空置建筑面積；②計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)誤用了重置價(jià)乘以相應(yīng)稅率；③計(jì)算房屋年折舊額時(shí)，未考慮土地使用年期的影響等。
(4)房屋現(xiàn)值計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)算房屋現(xiàn)值時(shí)，錯(cuò)將房屋的原造價(jià)當(dāng)作了重置價(jià)。
(5)土地收益年期確定錯(cuò)誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應(yīng)從估價(jià)期日開始計(jì)算，至土地使用年期屆滿為止，應(yīng)為46年。
(6)地價(jià)結(jié)果不符合題目要求，只計(jì)算了土地單位面積價(jià)格或總價(jià)格中的一種。