第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、房地產(chǎn)管理法概述
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。從自然形態(tài)看，房產(chǎn)即房屋，是指供人們居住、工作或者其他用途的建筑物和構(gòu)筑物，以及有關(guān)的附屬設(shè)施。地產(chǎn)即土地，是指用于建筑房屋的土地。從社會(huì)屬性看，房地產(chǎn)又有特定的含義，即指具有商品屬性的房產(chǎn)和地產(chǎn)。從法學(xué)角度分析，房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)，歷來(lái)是法律規(guī)范的重要對(duì)象。
房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和產(chǎn)權(quán)管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，其主要內(nèi)容包括：國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥和產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、評(píng)估的管理等方面的法律規(guī)范。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理
(一)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度
隨著《物權(quán)法》的頒布，以前法律中所稱的“國(guó)有土地使用權(quán)”改稱為“建設(shè)用地使用權(quán)”。但《物權(quán)法》頒布前，有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)仍稱為國(guó)有土地使用權(quán)。因此，本章的國(guó)有土地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是作為一個(gè)詞來(lái)使用的，這涉及新法和舊法的銜接問(wèn)題。
1.土地使用權(quán)出讓的概念。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
2.土地使用權(quán)出讓的期限。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下5種情況：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或其他用地50年。
3.土地使用權(quán)出讓的方式。土地使用權(quán)出讓，屬于我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的活動(dòng)，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式;沒(méi)有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。
《物權(quán)法》第137條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(2002年4月3日國(guó)土資源部第四次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，2007年9月21日國(guó)土資源部第三次部務(wù)會(huì)議修訂，自2007年11月1日施行)第四條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金，不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的。出讓合同簽訂后，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓國(guó)有土地使用金向社會(huì)公布。
4.土地使用權(quán)出讓合同。《物權(quán)法》第138條規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;解決爭(zhēng)議的方法。一般而言，土地使用權(quán)出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
(二)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度
土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無(wú)償性、無(wú)期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點(diǎn)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下土地使用權(quán)的取得雖然主要應(yīng)當(dāng)采取出讓方式，但傳統(tǒng)的劃撥方式仍然有保留的必要?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第24條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
(三)城市房屋拆遷評(píng)估管理制度
房屋拆遷，是指國(guó)家因城市建設(shè)發(fā)展的需要，而使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有房屋及地上建筑的土地時(shí)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，由具有拆遷資格的拆遷人對(duì)現(xiàn)有房屋及其他地上建筑物進(jìn)行拆除，并依法對(duì)房屋所有權(quán)人及房屋使用權(quán)人給予經(jīng)濟(jì)賠償和進(jìn)行安置的行為。為了規(guī)范房屋拆遷行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，修訂后的《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這樣修改，是源于我國(guó)《物權(quán)法》第42的規(guī)定。另外，國(guó)務(wù)院于2001年11月修訂頒布實(shí)施了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，建設(shè)部于2003年12月4日公布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》)，對(duì)城市房屋拆遷估價(jià)行為進(jìn)行了明確規(guī)范。
根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，城市房屋拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。如果拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。為了公正、公平，估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。
一、房地產(chǎn)管理法概述
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。從自然形態(tài)看，房產(chǎn)即房屋，是指供人們居住、工作或者其他用途的建筑物和構(gòu)筑物，以及有關(guān)的附屬設(shè)施。地產(chǎn)即土地，是指用于建筑房屋的土地。從社會(huì)屬性看，房地產(chǎn)又有特定的含義，即指具有商品屬性的房產(chǎn)和地產(chǎn)。從法學(xué)角度分析，房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)，歷來(lái)是法律規(guī)范的重要對(duì)象。
房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和產(chǎn)權(quán)管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，其主要內(nèi)容包括：國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥和產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、評(píng)估的管理等方面的法律規(guī)范。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理
(一)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度
隨著《物權(quán)法》的頒布，以前法律中所稱的“國(guó)有土地使用權(quán)”改稱為“建設(shè)用地使用權(quán)”。但《物權(quán)法》頒布前，有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)仍稱為國(guó)有土地使用權(quán)。因此，本章的國(guó)有土地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是作為一個(gè)詞來(lái)使用的，這涉及新法和舊法的銜接問(wèn)題。
1.土地使用權(quán)出讓的概念。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
2.土地使用權(quán)出讓的期限。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下5種情況：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或其他用地50年。
3.土地使用權(quán)出讓的方式。土地使用權(quán)出讓，屬于我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的活動(dòng)，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式;沒(méi)有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。
《物權(quán)法》第137條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(2002年4月3日國(guó)土資源部第四次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，2007年9月21日國(guó)土資源部第三次部務(wù)會(huì)議修訂，自2007年11月1日施行)第四條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金，不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的。出讓合同簽訂后，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓國(guó)有土地使用金向社會(huì)公布。
4.土地使用權(quán)出讓合同。《物權(quán)法》第138條規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;解決爭(zhēng)議的方法。一般而言，土地使用權(quán)出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
(二)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度
土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無(wú)償性、無(wú)期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點(diǎn)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下土地使用權(quán)的取得雖然主要應(yīng)當(dāng)采取出讓方式，但傳統(tǒng)的劃撥方式仍然有保留的必要?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第24條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
(三)城市房屋拆遷評(píng)估管理制度
房屋拆遷，是指國(guó)家因城市建設(shè)發(fā)展的需要，而使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有房屋及地上建筑的土地時(shí)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，由具有拆遷資格的拆遷人對(duì)現(xiàn)有房屋及其他地上建筑物進(jìn)行拆除，并依法對(duì)房屋所有權(quán)人及房屋使用權(quán)人給予經(jīng)濟(jì)賠償和進(jìn)行安置的行為。為了規(guī)范房屋拆遷行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，修訂后的《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這樣修改，是源于我國(guó)《物權(quán)法》第42的規(guī)定。另外，國(guó)務(wù)院于2001年11月修訂頒布實(shí)施了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，建設(shè)部于2003年12月4日公布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》)，對(duì)城市房屋拆遷估價(jià)行為進(jìn)行了明確規(guī)范。
根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，城市房屋拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。如果拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。為了公正、公平，估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。