隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，開發(fā)商為了能讓房子賣出更好的價(jià)錢，或者為了套取資金，一房二賣甚至一房幾賣的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。該怎樣追究他們的法律責(zé)任?以往的判例往往是責(zé)令賣方退錢或者賠錢了事，日前江蘇省南通市海安縣的一個(gè)開發(fā)商卻因“一房二賣”而獲刑。
一房二賣
今年48歲的尹青松是海安縣旺發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理、法定代表人。2004年9月，尹青松以896萬(wàn)元拍得海安縣一塊3000多平方米的土地。因資金不足，無(wú)法繳納高昂的土地出讓金，尹青松動(dòng)起了歪腦筋。2004年9月至2005年9月1年間，他以高于同期銀行貸款利率或優(yōu)惠購(gòu)房為條件，非法向社會(huì)公眾吸收或者變相吸收資金365萬(wàn)元。然而，這與近900萬(wàn)元的土地出讓金相比，還有500余萬(wàn)元的資金缺口無(wú)法填上。由于沒有按時(shí)交納土地出讓金，2006年1月，海安縣國(guó)土部門依法收回了這塊出讓的土地，并沒收了旺發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司55萬(wàn)元土地競(jìng)買保證金。
面對(duì)整天上門討債、逼債的債主，尹青松先是“玩失蹤”，然后又做起了“一房二賣”的生意。他刻意隱瞞房屋已銷售并交付使用的事實(shí)，先后兩次以公司名義與他人簽訂合同，將公司開發(fā)的幾套營(yíng)業(yè)用房以24萬(wàn)元的價(jià)格賣給劉某、謝某等人。當(dāng)購(gòu)房者拿著公司提供的鑰匙準(zhǔn)備搬入新房時(shí)，方知房子早已另有主人。
2008年11月3日，尹青松在北京一出租房?jī)?nèi)被警方抓獲。
民事欺詐還是合同詐騙?
2010年5月，海安縣法院開庭審理此案。庭審中，“一房?jī)少u”是民事欺詐還是刑事詐騙成為控辯雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
控方認(rèn)為，尹青松以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實(shí)，運(yùn)用“一房二賣”的欺騙手段，騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，且數(shù)額較大，構(gòu)成合同詐騙罪。
尹青松的辯護(hù)人則認(rèn)為，依據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，“一房二賣”屬民事欺詐行為，不應(yīng)追究刑事責(zé)任。
“一房二賣”是否構(gòu)成犯罪?是承擔(dān)民事責(zé)任還是追究刑事責(zé)任?近日，海安縣法院給出了答案。
法院認(rèn)為，被告旺發(fā)房地產(chǎn)公司因進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要資金，未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收或變相吸收資金，擾亂金融秩序，其行為構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。該公司以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大，其行為構(gòu)成合同詐騙罪。被告人尹青松系被告單位直接負(fù)責(zé)的主管人員，其行為分別構(gòu)成非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪。
法院最終以合同詐騙罪和非法吸收公眾存款罪數(shù)罪并罰，決定對(duì)尹青松執(zhí)行有期徒刑四年，并處罰金13萬(wàn)元;對(duì)旺發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司處罰金18萬(wàn)元。
11月11日，記者從海安縣法院獲悉，一審宣判后，尹青松在規(guī)定期間內(nèi)沒有上訴，一審判決生效。
法官細(xì)釋判決依據(jù)
此案的主審法官接受記者采訪時(shí)詳細(xì)解釋了“一房二賣”罪與非罪的區(qū)別。
主審法官指出，如果開發(fā)商一房二賣的行為僅僅為了在比較中獲取更高額利潤(rùn)，并無(wú)同時(shí)非法占有兩筆房款的意圖，該類糾紛應(yīng)當(dāng)在民事糾紛范圍處理。但這并不意味著一房二賣不存在上升為刑事犯罪的可能。
那么，如何甄別是民事糾紛還是合同詐騙呢?
主審法官解釋說(shuō)，首先，在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過(guò)買受人履行合同、支付房款來(lái)獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無(wú)償占有買受人的財(cái)物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤?，但其并不具有無(wú)償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意“一房二賣”，但對(duì)于買受人已支付的購(gòu)房款，其并不想非法占為己有。其次，在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的開發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時(shí)，采取各種欺詐手段，企圖騙取買受人的財(cái)物占為己有;還可能在簽訂合同取得買受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得的對(duì)方財(cái)物等;一些行為人在違約后雖然表示要承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上卻編造種種借口加以搪塞，甚至干脆攜款潛逃，這些行為均不能認(rèn)定其具有承擔(dān)違約責(zé)任的實(shí)際行動(dòng)。從司法實(shí)踐來(lái)看，一房二賣取得兩筆以上房款后，開發(fā)商逃匿的，是合同詐騙最顯著的特征。
“結(jié)合本案分析，一是尹青松明知向兩受害人推銷的營(yíng)業(yè)用房已銷售給他人，無(wú)法履行合同，仍以欺詐手段，向他們出售。二是尹所屬房地產(chǎn)公司已處于資不抵債的境地，根本沒有履行合同以及承擔(dān)違約責(zé)任的能力。三是尹攜款外逃，根本無(wú)履行合同意愿。因此，尹青松主觀上具有非法占有的故意，而且數(shù)額較大，其行為完全符合合同詐騙罪的特征。”主審法官說(shuō)。
相關(guān)專家提醒，買房人在簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)立即向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣，既可以防止開發(fā)商“一房二賣”，還可以在出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)取得房屋的優(yōu)先權(quán)。
一房二賣
今年48歲的尹青松是海安縣旺發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理、法定代表人。2004年9月，尹青松以896萬(wàn)元拍得海安縣一塊3000多平方米的土地。因資金不足，無(wú)法繳納高昂的土地出讓金，尹青松動(dòng)起了歪腦筋。2004年9月至2005年9月1年間，他以高于同期銀行貸款利率或優(yōu)惠購(gòu)房為條件，非法向社會(huì)公眾吸收或者變相吸收資金365萬(wàn)元。然而，這與近900萬(wàn)元的土地出讓金相比，還有500余萬(wàn)元的資金缺口無(wú)法填上。由于沒有按時(shí)交納土地出讓金，2006年1月，海安縣國(guó)土部門依法收回了這塊出讓的土地，并沒收了旺發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司55萬(wàn)元土地競(jìng)買保證金。
面對(duì)整天上門討債、逼債的債主，尹青松先是“玩失蹤”，然后又做起了“一房二賣”的生意。他刻意隱瞞房屋已銷售并交付使用的事實(shí)，先后兩次以公司名義與他人簽訂合同，將公司開發(fā)的幾套營(yíng)業(yè)用房以24萬(wàn)元的價(jià)格賣給劉某、謝某等人。當(dāng)購(gòu)房者拿著公司提供的鑰匙準(zhǔn)備搬入新房時(shí)，方知房子早已另有主人。
2008年11月3日，尹青松在北京一出租房?jī)?nèi)被警方抓獲。
民事欺詐還是合同詐騙?
2010年5月，海安縣法院開庭審理此案。庭審中，“一房?jī)少u”是民事欺詐還是刑事詐騙成為控辯雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
控方認(rèn)為，尹青松以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實(shí)，運(yùn)用“一房二賣”的欺騙手段，騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，且數(shù)額較大，構(gòu)成合同詐騙罪。
尹青松的辯護(hù)人則認(rèn)為，依據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，“一房二賣”屬民事欺詐行為，不應(yīng)追究刑事責(zé)任。
“一房二賣”是否構(gòu)成犯罪?是承擔(dān)民事責(zé)任還是追究刑事責(zé)任?近日，海安縣法院給出了答案。
法院認(rèn)為，被告旺發(fā)房地產(chǎn)公司因進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要資金，未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收或變相吸收資金，擾亂金融秩序，其行為構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。該公司以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大，其行為構(gòu)成合同詐騙罪。被告人尹青松系被告單位直接負(fù)責(zé)的主管人員，其行為分別構(gòu)成非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪。
法院最終以合同詐騙罪和非法吸收公眾存款罪數(shù)罪并罰，決定對(duì)尹青松執(zhí)行有期徒刑四年，并處罰金13萬(wàn)元;對(duì)旺發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司處罰金18萬(wàn)元。
11月11日，記者從海安縣法院獲悉，一審宣判后，尹青松在規(guī)定期間內(nèi)沒有上訴，一審判決生效。
法官細(xì)釋判決依據(jù)
此案的主審法官接受記者采訪時(shí)詳細(xì)解釋了“一房二賣”罪與非罪的區(qū)別。
主審法官指出，如果開發(fā)商一房二賣的行為僅僅為了在比較中獲取更高額利潤(rùn)，并無(wú)同時(shí)非法占有兩筆房款的意圖，該類糾紛應(yīng)當(dāng)在民事糾紛范圍處理。但這并不意味著一房二賣不存在上升為刑事犯罪的可能。
那么，如何甄別是民事糾紛還是合同詐騙呢?
主審法官解釋說(shuō)，首先，在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過(guò)買受人履行合同、支付房款來(lái)獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無(wú)償占有買受人的財(cái)物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤?，但其并不具有無(wú)償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意“一房二賣”，但對(duì)于買受人已支付的購(gòu)房款，其并不想非法占為己有。其次，在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的開發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時(shí)，采取各種欺詐手段，企圖騙取買受人的財(cái)物占為己有;還可能在簽訂合同取得買受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得的對(duì)方財(cái)物等;一些行為人在違約后雖然表示要承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上卻編造種種借口加以搪塞，甚至干脆攜款潛逃，這些行為均不能認(rèn)定其具有承擔(dān)違約責(zé)任的實(shí)際行動(dòng)。從司法實(shí)踐來(lái)看，一房二賣取得兩筆以上房款后，開發(fā)商逃匿的，是合同詐騙最顯著的特征。
“結(jié)合本案分析，一是尹青松明知向兩受害人推銷的營(yíng)業(yè)用房已銷售給他人，無(wú)法履行合同，仍以欺詐手段，向他們出售。二是尹所屬房地產(chǎn)公司已處于資不抵債的境地，根本沒有履行合同以及承擔(dān)違約責(zé)任的能力。三是尹攜款外逃，根本無(wú)履行合同意愿。因此，尹青松主觀上具有非法占有的故意，而且數(shù)額較大，其行為完全符合合同詐騙罪的特征。”主審法官說(shuō)。
相關(guān)專家提醒，買房人在簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)立即向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣，既可以防止開發(fā)商“一房二賣”，還可以在出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)取得房屋的優(yōu)先權(quán)。