（三）招標、拍賣和掛牌出讓方式及程序
     1.招標、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定
     （1）出讓文件的編制。文件應(yīng)當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或成交確認書、出讓合同文本。
     （2）出讓公告的發(fā)布。
     （3）出讓公告的內(nèi)容。
     ①出讓人的名稱和地址；
     ②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標要求；
     ③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；
     ④索取招標、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點及方式；
     ⑤招標、拍賣、掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
     ⑥確定中標人、競得人的標準和方法；
     ⑦投標、競買保證金；
     ⑧其他需要公告的事項。
     （4）出讓底價的確定。標底或者底價不低于國家規(guī)定的標準。集體決策確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金。
     （5）資格審查。
     2.受讓人的確定程序
     （1）招標出讓的程序：
     ①投標。投標人應(yīng)在投標截止時間前將投標文件投入標箱。招標公告允許郵寄投標文件的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。投 標文件投入標箱后，不可撤回。投標人應(yīng)對投標文件和有關(guān)書面承諾承擔責任。
     ②開標。出 讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表 檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱點算投標文件。投標人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標活動。投標人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。
     ③評標。由出讓人代表、有關(guān)專家組成評標小組進行評標，評標小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。
     ④中標。招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結(jié)果，確定中標人。對能夠限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格的投標人，應(yīng)被確定為中標人。
     （2）拍賣出讓的程序：
     ①主持人點算競買人；
     ②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間以及其他有關(guān)事項；
     ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當明確提示；
     ④主持人報出起叫價；
     人事考試教育網(wǎng) ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；
     ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價；
     ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；
     ⑧主持人宣布應(yīng)價者為競得人。
     競買人的應(yīng)價或者報價未達到底價時，主持人應(yīng)當終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。
     （3）掛牌出讓的程序：
     ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增加幅度。
     ②符合條件的競買人填寫報價單報價。
     ③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格。
     ④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。⑤掛牌截止應(yīng)當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
     3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
     （1）成交確認書的簽訂。
     （2）出讓合同的簽訂。
     （3）出讓結(jié)果的公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。
     （4）建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，方可依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
     （四）協(xié)議出讓方式及程序
     1.協(xié)議出讓的組織實施管理
     建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。
     2.協(xié)議出讓的范圍
     ①供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。
     3.協(xié)議出讓的類型
     （1）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；②政府收回收購的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。
     （2）原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的；②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的。
     （3）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓。
     （4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓。
     （5）出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓。
     4.協(xié)議出讓的
     ①協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和。②有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%.
     5.協(xié)議出讓的程序
     受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機關(guān)申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。
     以協(xié)議方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的出讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。